Łotwa: przegląd rynku najmu
Rynek najmu
Łotwa: ramy prawne
- Rynek najmu
- 16,3% populacji wynajmuje, z czego 6,1% na warunkach rynkowych.
- Ramy prawne
- Reguluje ją Dzīvojamo telpu īres likums (Ustawa o najmie lokali mieszkalnych), uchwalona w 2021 r. i obowiązująca od 2021-05-01, która zastąpiła ustawę „Par dzīvojamo telpu īri” z 1993 r.; ogólne zasady najmu z Civillikums (Kodeksu cywilnego) uzupełniają wszystko, czego ustawa mieszkaniowa nie reguluje.
- Kaucja
- Drošības nauda (kaucja) nie może przekraczać dwumiesięcznego czynszu (12. pants, część pierwsza); po zakończeniu najmu ewentualny dług wynikający z umowy potrąca się z kaucji, a wynajmujący niezwłocznie zawiadamia o tym najemcę (12. pants, część druga), a kaucję lub jej niewykorzystaną część zwraca się nie później niż w dniu opróżnienia lokalu (12. pants, część czwarta).
- Wypowiedzenie i zakończenie
- Najemca może odstąpić od umowy w każdym czasie bez podania przyczyny, z co najmniej miesięcznym pisemnym wypowiedzeniem, przy umowach do dziesięciu lat (27. pants, część pierwsza). Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z wyczerpująco wskazanych ustawowych przyczyn z 22.–26. pants, przy czym okres wypowiedzenia wyznacza 27. pants: jeden miesiąc przy przyczynach z 23. lub 24. pants oraz przy wypowiedzeniu z 25. pants umowy zawartej na okres do roku, trzy miesiące przy wypowiedzeniu z 25. pants umowy zawartej na okres od roku do trzech lat, a przy przyczynie z 26. pants — natychmiast; przyczyna z 22. pants nie ma ustawowo wyznaczonego terminu wypowiedzenia.
- Podwyżki czynszu
- Czynsz można zmienić w trakcie trwania umowy wyłącznie wtedy, gdy sama umowa z góry określa zasady tej zmiany (10. pants, część trzecia) — bez takiej klauzuli wynajmujący w ogóle nie ma prawa jednostronnie podnieść czynszu.
- Warto wiedzieć
- Strony mogą dobrowolnie zarejestrować najem w Zemesgrāmata (Księdze Wieczystej), bezpłatnie (35. pants); rejestracja wiąże przyszłego nabywcę nieruchomości, a jeśli strony tak uzgodnią, umożliwia przyspieszone, bezsporne wyegzekwowanie obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę — silne, tanie zabezpieczenie właściciela, o którym większość transgranicznych inwestorów nawet nie pomyśli.
- Ryzyko właściciela
- Nie ma żadnej opcji awaryjnej w postaci umowy bezterminowej: każda umowa ma twardą datę końcową, a mechanizm zmiany czynszu trzeba wpisać do umowy od samego początku — pominięcie tej klauzuli oznacza zamrożony czynsz na cały okres trwania umowy, niezależnie od inflacji.
Umowa najmu
Łotewski najem mieszkaniowy opiera się na Dzīvojamo telpu īres likums (Ustawie o najmie lokali mieszkalnych), uchwalonej w 2021 r. i obowiązującej od 2021-05-01, która zastąpiła ustawę „Par dzīvojamo telpu īri” z 1993 r.; ogólne zasady najmu z Civillikums (Kodeksu cywilnego) uzupełniają wszystko, czego ustawa mieszkaniowa nie reguluje.
Umowa musi być zawarta na piśmie (7. pants) — pisemna umowa jest jedyną podstawą prawa najemcy do korzystania z lokalu (6. pants). W przeciwieństwie do większości innych rynków obsługiwanych przez Brokika, Łotwa nie przewiduje w ogóle opcji bezterminowej: od reformy z 2021 r. każda umowa najmu mieszkaniowego musi być zawarta na czas oznaczony (9. pants) — to najostrzejsza zasada strukturalna wśród krajów obsługiwanych przez Brokika.
- Obowiązkowa treść umowy obejmuje wysokość czynszu, sposób i termin płatności oraz podział opłat za media (8. pants).
- Po upływie oznaczonego terminu stosunek najmu po prostu wygasa bez żadnego wypowiedzenia, chyba że strony podpiszą nową umowę lub pisemne przedłużenie.
Kaucja
Drošības nauda (kaucja) jest ograniczona do dwumiesięcznego czynszu: „Izīrētājam ir tiesības prasīt drošības naudu, kas nepārsniedz divu mēnešu īres maksu” (12. pants, część pierwsza). Umowa przewidująca kaucję ponad ten limit jest nieważna w części przekraczającej limit.
- Po zakończeniu najmu, jeśli najemca jest winien wynajmującemu jakąkolwiek płatność wynikającą z umowy, dług potrąca się z kaucji, a wynajmujący niezwłocznie zawiadamia o tym najemcę (12. pants, część druga).
- Kaucję lub jej niewykorzystaną część zwraca się nie później niż w dniu opróżnienia lokalu (12. pants, część czwarta).
- Kaucja zabezpiecza szkody w lokalu wykraczające poza zwykłe zużycie, niewykonane zobowiązania umowne lub straty stwierdzone przy przekazaniu.
Wypowiedzenie i podwyżki
Najemca może odstąpić od umowy w każdym czasie bez podania przyczyny, z co najmniej miesięcznym pisemnym wypowiedzeniem, przy umowach do dziesięciu lat (20. pants i 27. pants, część pierwsza) — próg ustanowiony na korzyść najemcy.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z wyczerpująco wskazanych ustawowych przyczyn z 22.–26. pants — umowa nie może rozszerzyć tego katalogu. Okres wypowiedzenia zależy wtedy od przyczyny, a przy jednej z nich — także od długości samej umowy: co najmniej jeden miesiąc przy przyczynach z 23. pants (bezprawne zajmowanie) lub 24. pants (zaległości), a także przy wypowiedzeniu z 25. pants (rozbiórka/przebudowa) umowy zawartej na okres do roku; co najmniej trzy miesiące przy wypowiedzeniu z 25. pants umowy zawartej na okres od roku do trzech lat; oraz natychmiast, na piśmie, przy przyczynie z 26. pants (zakaz eksploatacji budynku) (27. pants, części trzecia i czwarta). Przyczyna z 22. pants (uszkodzenie/niewłaściwe użytkowanie) nie ma ustawowo wyznaczonego terminu wypowiedzenia.
- Podstawa zaległości z 24. pants ma dwa osobne, alternatywne testy: kwotę zaległości przekraczającą dwumiesięczny czynsz albo opóźnienie w płatnościach za media przekraczające dwa miesiące.
- Czynsz można zmienić w trakcie trwania umowy wyłącznie wtedy, gdy sama umowa z góry określa zasady tej zmiany (10. pants, część trzecia) — bez takiej klauzuli wynajmujący w ogóle nie ma prawa jednostronnie podnieść czynszu.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Dzīvojamo telpu īres likums nie nakłada odrębnego ustawowego obowiązku sporządzenia pisemnego protokołu zdawczo-odbiorczego (nodošanas–pieņemšanas akts) — to łotewska praktyka rynkowa, a nie wymóg prawny.
Pozostaje on jednak głównym dowodem stron co do stanu lokalu, zarówno przy rozliczaniu kaucji (drošības nauda, 12. pants), jak i przy ewentualnym roszczeniu o szkody przy zwrocie lokalu na podstawie ogólnych zasad Civillikums.
Obowiązki i media
Wynajmujący musi przekazać lokal w stanie zapewniającym jego normalne użytkowanie i utrzymywać go w tym stanie przez cały okres najmu. Najemca dba o lokal i używane przez siebie części budynku oraz pokrywa koszt drobnych napraw wynikających z jego niewłaściwego lub niedbałego użytkowania.
- Opłaty za media (komunālie maksājumi) — zimna woda, ciepła woda, elektryczność i ogrzewanie — nie są wliczone w czynsz i są rozliczane zgodnie z umową, zwykle według indywidualnego licznika (8. pants).
- Wynajmujący musi okazać najemcy ważny energosertifikāts (świadectwo energetyczne) przed podpisaniem umowy, zgodnie z 7. pants Ēku energoefektivitātes likums.
- Przeróbki lub przebudowa lokalu wymagają uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego.
Ciekawostki
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Od wejścia w życie Dzīvojamo telpu īres likums z 2021 r. każda umowa najmu mieszkaniowego musi być zawarta na czas oznaczony (9. pants) — nie ma w ogóle opcji bezterminowej. Po upływie terminu najem po prostu wygasa, chyba że obie strony podpiszą nową umowę lub pisemne przedłużenie.
Najwyżej dwumiesięczny czynsz (12. pants, część pierwsza) — umowa przewidująca więcej jest nieważna w części przekraczającej limit. Kaucję zwróć nie później niż w dniu opróżnienia lokalu przez najemcę (12. pants, część czwarta), po potrąceniu ewentualnego długu wynikającego z umowy, o czym musisz niezwłocznie zawiadomić najemcę (12. pants, część druga).
Nie — tylko jeśli sama umowa z góry określa zasady tej zmiany (10. pants, część trzecia). Jeśli podpiszesz umowę bez takiej klauzuli, nie masz prawa jednostronnie podnieść czynszu przez cały okres trwania umowy.
Wyłącznie te wskazane w ustawie w 22.–26. pants: uszkodzenie lokalu lub niewłaściwe użytkowanie, bezprawne zajmowanie, zaległości czynszowe lub w opłatach za media, rozbiórka lub przebudowa albo zakaz eksploatacji budynku. Ten katalog jest zamknięty — nie można dodać dodatkowych przyczyn w umowie.
Zależy to od przyczyny, a przy jednej z nich — także od długości umowy: jeden miesiąc przy przyczynie bezprawnego zajmowania lub zaległości, a także przy wypowiedzeniu z powodu rozbiórki/przebudowy umowy zawartej na okres do roku; trzy miesiące przy wypowiedzeniu z powodu rozbiórki/przebudowy umowy zawartej na okres od roku do trzech lat; oraz natychmiast przy zakazie eksploatacji budynku. Przyczyna uszkodzenia lokalu/niewłaściwego użytkowania nie ma ustawowo wyznaczonego terminu wypowiedzenia.
Nie — ustawa nie nakłada odrębnego obowiązku jego sporządzenia. Ale bez niego masz niewiele, na co możesz się powołać przy rozliczaniu kaucji lub roszczeniu o szkody; to standard rynkowy i główny dowód stron co do stanu lokalu.
Tak — ważny energosertifikāts jest wymagany, aby wynająć lokal, zgodnie z 7. pants Ēku energoefektivitātes likums, i musi zostać okazany najemcy przed podpisaniem umowy.