Francja: przegląd rynku najmu

Francuski najem mieszkania niemeblowanego, stanowiącego główne miejsce zamieszkania najemcy, reguluje ustawa z 6 lipca 1989 r. wraz z rozporządzeniami wykonawczymi. Od 2015 r. każda taka umowa musi wykorzystywać urzędowy wzór umowy określony w dekrecie nr 2015-587 — właściciel nie może po prostu sam sformułować podstawowych klauzul.

Standardowy okres najmu to trzy lata, licząc od uzgodnionej daty rozpoczęcia do daty zakończenia, z automatycznym przedłużeniem (tacite reconduction), chyba że któraś ze stron złoży wypowiedzenie. Najemca może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, skróconym do miesiąca w wyznaczonej strefie napiętego rynku (zone tendue) lub w innych przypadkach określonych ustawą. Właściciel natomiast może zakończyć umowę wyłącznie z końcem okresu najmu, z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem i z uzasadnionego, poważnego powodu — odzyskania mieszkania na własny użytek, sprzedaży lub innego motif légitime uznanego przez prawo.

Czynsz jest rewidowany raz w roku według indeksu referencyjnego czynszów (IRL) publikowanego przez INSEE, gdy przewiduje to umowa. W miastach objętych kontrolą czynszów (encadrement des loyers) uzgodniony czynsz musi także respektować obowiązujący ograniczony czynsz referencyjny. Co istotne, żadna rewizja ani indeksacja czynszu nie może mieć zastosowania, dopóki lokal ma klasę F lub G na świadectwie charakterystyki energetycznej (DPE) — czynsz pozostaje zamrożony do czasu poprawy klasy.

Przed podpisaniem właściciel musi dołączyć do umowy zestaw obowiązkowych diagnostyk: sam DPE, état des risques (oświadczenie o zagrożeniach naturalnych i technologicznych) oraz — dla starszych budynków — badanie ołowiu CREP wraz z kontrolami instalacji gazowej i elektrycznej. Brak dokumentów może podważyć ważność umowy.

Kaucja (dépôt de garantie) jest ustawowo ograniczona do jednomiesięcznego czynszu bez opłat przy najmie niemeblowanym — szablon umowy Brokika egzekwuje ten limit bezpośrednio w swoich klauzulach. Najemca nie może wykorzystać kaucji na pokrycie czynszu ani opłat w trakcie trwania najmu, a kaucja nie przynosi mu odsetek.

Po wyprowadzce najemcy właściciel ma miesiąc na zwrot kaucji, jeśli protokół wyjścia (état des lieux de sortie) zgadza się z protokołem wejścia, lub dwa miesiące, jeśli wykazuje szkody — licząc od dnia oddania kluczy, po potrąceniu uzasadnionych należności. Przekroczenie tego terminu podwyższa pozostałą do zwrotu kwotę o 10% miesięcznego czynszu (bez opłat) za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia.

Wypowiedzenie działa celowo asymetrycznie. Najemca może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie trzyletniego okresu, domyślnie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem — skróconym do miesiąca w strefie napiętej lub w innych ustawowych przypadkach (utrata pracy, pierwsza praca, przeniesienie służbowe, względy zdrowotne itd.).

Właściciel może działać wyłącznie z końcem trzyletniego okresu, z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem i wskazaniem jednej z ustawowych, poważnych przyczyn: reprise (odzyskanie mieszkania na własne potrzeby lub dla bliskiego krewnego), vente (sprzedaż z opróżnionym lokalem) lub innego motif légitime, np. powtarzającego się poważnego naruszenia umowy. Wypowiedzenie bez takiej podstawy lub złożone zbyt wcześnie nie wywołuje skutków prawnych, a umowa przedłuża się automatycznie.

Ustawa unieważnia też wprost każdą klauzulę pozwalającą właścicielowi naliczyć karę, grzywnę lub podwyżkę czynszu za opóźnienie w płatności — jedynym legalnym środkiem właściciela wobec zaległego czynszu jest droga prawna (commandement de payer, a następnie uruchomienie klauzuli rozwiązującej przed sądem).

État des lieux (protokół zdawczo-odbiorczy przy wprowadzeniu i wyprowadzeniu) jest we Francji obowiązkowym, a nie opcjonalnym, elementem najmu. Sporządza się go wspólnie („contradictoirement”) i pisemnie przy przekazaniu kluczy; opisuje lokal, jego wyposażenie oraz odczyty liczników i jest załącznikiem do umowy.

Przy wyprowadzce sporządzany jest drugi état des lieux w ten sam sposób. Porównanie obu dokumentów stanowi podstawę prawną do obciążenia najemcy za szkody wykraczające poza normalne zużycie — bez prawidłowego protokołu wejścia właściciel praktycznie nie ma jak udowodnić pierwotnego stanu lokalu, a z mocy prawa domniemywa się, że najemca otrzymał go w dobrym stanie.

Bieżące utrzymanie i drobne naprawy (réparations locatives określone dekretem) obciążają najemcę, który musi też bezzwłocznie zgłaszać właścicielowi potrzebę większej naprawy. Właściciel z kolei odpowiada za poważne naprawy i utrzymanie w sprawności wyposażenia wymienionego w umowie.

Prawo gwarantuje dwie ochrony, których nie da się wyłączyć umową: najemca może trzymać zwierzę domowe (każda klauzula tego zakazująca jest nieważna na mocy ustawy z 9 lipca 1970 r.), a właściciel nie może też narzucić zakazu palenia — wynajmowany lokal jest prywatnym domem najemcy. Najemca odpowiada oczywiście za szkody spowodowane paleniem stwierdzone w protokole wyjścia. Podnajem lub cesja umowy zawsze wymagają uprzedniej pisemnej zgody właściciela.