Belgia: przegląd rynku najmu

Belgia nie ma już jednej ogólnokrajowej ustawy o najmie. Od szóstej reformy państwa w 2014 r. najem mieszkaniowy regulują trzy odrębne dekrety regionalne — flamandzki Woninghuurdecreet (9 listopada 2018 r.), brukselski Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement oraz waloński dekret z 15 marca 2018 r. — na tle federalnego kodeksu cywilnego jako wspólnego prawa ogólnego. To, który akt ma zastosowanie, zależy wyłącznie od położenia nieruchomości, nie od miejsca zamieszkania właściciela czy najemcy.

Jeśli strony nie uzgodnią inaczej, najem głównego miejsca zamieszkania domyślnie trwa dziewięć lat, w strukturze trzech trzyletnich okresów (schemat „3/6/9”), zgodnie ze szczegółowymi zasadami każdego regionu. Niezależnie od okresu, właściciel musi bezpłatnie zarejestrować umowę w Federalnej Służbie Publicznej Finansów w ciągu dwóch miesięcy od podpisania — przez platformę MyRent online lub na papierze. Dopóki rejestracja nie nastąpi, najemca może odejść z umowy w dowolnym momencie, bez wypowiedzenia i bez odszkodowania.

Przed jakimkolwiek ogłoszeniem czy wynajęciem nieruchomości właściciel potrzebuje też ważnego świadectwa EPC (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — rejestr, który je wystawia, oraz akredytowany ekspert, który musi skertyfikować nieruchomość, znów zależą od regionu.

Wysokość dopuszczalnej kaucji — i sposób jej przechowywania — zależy od regionu, w którym leży nieruchomość. Flandria pozwala na do trzech miesięcy czynszu (Woninghuurdecreet, art. 37); Bruksela ogranicza ją do dwóch miesięcy niezależnie od wybranej formy, po reformie obowiązującej od 1 listopada 2024 r. — nawet gwarancja bankowa rozłożona w czasie nie może przekroczyć dwóch miesięcy; Walonia ogranicza ją analogicznie do dwóch miesięcy od 1 czerwca 2023 r.

W każdym regionie pieniądze nie mogą trafić bezpośrednio do właściciela. Najemca wybiera, w granicach dopuszczonych przez dany region, między zindywidualizowanym zablokowanym rachunkiem bankowym na własne nazwisko, rozłożoną w czasie gwarancją bankową, a regionalnym funduszem gwarancyjnym (jak flamandzki Huurwaarborgfonds) lub lokalnym ośrodkiem pomocy społecznej OCMW/CPAS. Kaucja przynosi najemcy odsetki, wypłacane przy jej zwolnieniu, i jest rozliczana dopiero po zakończeniu najmu, na podstawie protokołów wejścia i wyjścia (plaatsbeschrijving).

Strona najemcy jest prosta wszędzie: trzymiesięczne wypowiedzenie w dowolnym momencie. Wcześniejsza wyprowadzka może jednak kosztować odszkodowanie — trzy, dwa lub jeden miesiąc czynszu, zależnie od tego, czy wypowiedzenie przypada na pierwszy, drugi czy trzeci trzyletni okres najmu.

Właściciel ma dokładnie dwie drogi zakończenia najmu przed upływem dziewięciu lat, i każda działa inaczej. Zakończenie z powodu własnego użytku jest możliwe w dowolnym momencie, z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem — choć jeśli ma służyć zakwaterowaniu określonych bliskich krewnych i zostanie złożone w pierwszym trzyletnim okresie, wywołuje skutek dopiero po jego zakończeniu. Zakończenie z powodu prac remontowych lub — w przypadkach i na warunkach ustalonych przez dany region — bez podania powodu w zamian za odszkodowanie, jest możliwe wyłącznie z końcem każdego trzyletniego okresu, również z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem. Dokładne warunki, terminy i wysokości odszkodowań różnią się między regionami i zależą od prawa obowiązującego w miejscu położenia nieruchomości.

Szczegółowy plaatsbeschrijving (état des lieux) nie jest w Belgii opcją — jest obowiązkowy we wszystkich trzech regionach na starcie najmu mieszkaniowego. Sporządza się go wspólnie przez właściciela i najemcę albo przez niezależnego eksperta; jeśli korzysta się z eksperta, jego koszt dzieli się po równo między obie strony na mocy art. 1730 §1 starego kodeksu cywilnego.

Protokół jest rejestrowany razem z umową w Federalnej Służbie Publicznej Finansów i staje się kluczowym dowodem przy rozliczaniu kaucji przy wyprowadzce — protokół wyjścia porównuje się z nim bezpośrednio, by ustalić, co (jeśli cokolwiek) wykracza poza normalne zużycie.

Bieżące utrzymanie i drobne naprawy obciążają najemcę, zgodnie z oficjalną listą publikowaną przez każdy region (we Flandrii — załącznik do rozporządzenia wykonawczego Woninghuurdecreet, wsparty art. 1754 starego kodeksu cywilnego). Najemca musi też posiadać ubezpieczenie od ognia pokrywające co najmniej jego odpowiedzialność jako najemcy — wymóg z prawa flamandzkiego (art. 24) z analogicznymi obowiązkami w Brukseli i Walonii — a porozumienie między właścicielem a najemcą o wzajemnym zrzeczeniu się roszczeń nie zwalnia najemcy z tego obowiązku ubezpieczeniowego.

Właściciel z kolei utrzymuje instalacje budynku i części wspólne w należytym stanie i sprawności. Zwierzęta domowe są dozwolone, chyba że powodują uciążliwość dla właściciela lub innych mieszkańców, albo istnieje wobec nich rozsądny sprzeciw; palenie w lokalu nie jest dozwolone, chyba że strony uzgodnią inaczej na piśmie.