Argentyna: przegląd rynku najmu

Argentyna to pierwszy rynek Brokika poza Europą, a jej prawo najmu jest wyjątkowo zderegulowane na tle innych krajów. Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 wprost uchylił chroniącą najemców Ley de Alquileres 27.551 (art. 249 DNU), a w lipcu 2024 r. Ley Bases (ley 27.742) skonsolidowała tę deregulację na poziomie zwykłej ustawy — to już nie tylko dekret nadzwyczajny, który sąd mógłby łatwo obalić. Umowy najmu mieszkaniowego zawarte od 29 grudnia 2023 r. reguluje Código Civil y Comercial (CCyC), art. 1187–1226, w brzmieniu wynikającym z DNU; umowy zawarte wcześniej nadal działają na zasadach obowiązujących w dniu ich podpisania.

Forma pisemna jest obowiązkowa dla każdej umowy najmu nieruchomości (art. 1188 CCyC), ale niemal wszystko inne pozostawiono stronom: okres umowy jest swobodnie ustalany, a jeśli strony go nie określą, najem mieszkaniowy domniemywa się na dwa lata (art. 1198) — wyraźne zerwanie z dawnym obowiązkowym minimum trzech lat, które DNU całkowicie zniósł. Argentyński szablon Brokika jest zbudowany właśnie pod tę swobodę: pozwala wynajmującemu i najemcy samodzielnie ustalić okres, walutę i podstawę indeksacji, zamiast narzucać jedną klauzulę, której prawo argentyńskie już nie wymaga.

Kaucja (depósito en garantía) nie ma ustawowego pułapu od czasu reformy DNU — to realna zmiana względem uchylonej Ley 27.551, która ograniczała ją do jednego miesiąca czynszu. W praktyce wynajmujący zwykle proszą o jeden lub dwa miesiące czynszu, a kwota i waluta są swobodnie uzgadniane między stronami; kaucja równie łatwo może być denominowana w pesos, jak i w dolarach amerykańskich.

Ponieważ DNU zniósł też dawny, sztywny mechanizm zwrotu, to sama umowa musi określać, jak i kiedy kaucja jest zwracana, w tym czy jej wartość jest aktualizowana wraz z ostatecznym czynszem. Szablon Brokika traktuje to jako klauzulę do skonfigurowania, a nie coś, co można założyć z góry, i łączy ją z protokołem zdawczo-odbiorczym (acta de entrega), tak by każde potrącenie z kaucji miało udokumentowany, opatrzony datą punkt odniesienia.

Na mocy art. 1221 CCyC w brzmieniu nadanym przez DNU najemca może w każdej chwili odejść z argentyńskiej umowy najmu, z dowolnego powodu, po prostu składając pisemne zawiadomienie i płacąc jedno, zryczałtowane odszkodowanie: 10% czynszów pozostałych do zapłaty od dnia zawiadomienia do umownego końca umowy. Nie ma minimalnego okresu, który najemca musiałby najpierw odczekać — dawny sześciomiesięczny próg, od którego zależało to prawo, zniknął. Ponieważ to odszkodowanie istnieje na korzyść najemcy, strony mogą w umowie uzgodnić jego dalsze obniżenie na korzyść najemcy, nigdy jednak podwyższenie.

Pozycja wynajmującego jest lustrzanym odbiciem: nie istnieje żadne prawo wynajmującego do wypowiedzenia bez przyczyny. Wynajmujący może zakończyć umowę przedwcześnie wyłącznie z winy najemcy — brak zapłaty czynszu, niewłaściwe użytkowanie nieruchomości lub naruszenie innego obowiązku umownego (art. 1219 CCyC). Gdy uzgodniony okres po prostu upływa, umowa kończy się sama; wszystko inne wymaga udowodnienia winy najemcy.

Prawo argentyńskie nie czyni pisemnego protokołu zdawczo-odbiorczego (acta de entrega, czasem nazywanego inventario) formalnym warunkiem ważności umowy najmu, ale Código Civil y Comercial pośrednio się na nim opiera: najemca musi utrzymywać nieruchomość w stanie, w jakim ją otrzymał (art. 1206) i zwrócić ją w tym samym stanie, pomijając normalne zużycie (art. 1207 i 1210). Bez podpisanego zapisu stanu nieruchomości przy wprowadzeniu nie ma wiarygodnego punktu odniesienia przy wyprowadzce — a to właśnie na tym opiera się większość sporów o kaucję w Argentynie.

Brokik traktuje acta de entrega jako standardową praktykę dla każdego argentyńskiego najmu, mimo że nie jest ona ustawowym wymogiem: stan, wyposażenie i odczyty liczników rejestrowane raz przy wprowadzeniu najemcy i ponownie przy jego wyprowadzce. To najprostszy sposób, by wynajmujący mógł skutecznie potrącić coś z kaucji — i równie często najprostszy sposób, by najemca odzyskał ją w całości.

Poza zasadami dotyczącymi kaucji i wypowiedzenia, reżim argentyński pozostaje lekki regulacyjnie na tle standardów europejskich. Nie ma obowiązku rejestrowania umowy w AFIP w dawnym systemie RELI — ten obowiązek został zniesiony dla umów zawartych od 29 grudnia 2023 r. (RG AFIP 5545/2024); rejestracja pozostaje dostępna wyłącznie jako opcjonalny krok związany z określonymi korzyściami podatkowymi. Nie ma też federalnego obowiązku certyfikatu efektywności energetycznej przy najmie mieszkania: Argentyna prowadzi dobrowolny krajowy system etykietowania, a nieliczne prowincje, które nakładają obowiązek etykiety energetycznej (np. Santa Fe), stosują go wyłącznie do sprzedaży nieruchomości i aktów notarialnych przeniesienia własności, nigdy do najmu.

Identyfikacja stron opiera się na lokalnym standardzie, a nie europejskim: osoby fizyczne identyfikuje DNI, a podmioty gospodarcze — CUIT. Argentyński szablon Brokika odzwierciedla obie te rzeczywistości — brak wymuszonego pola „certyfikat energetyczny” w umowie oraz pola tożsamości odpowiadające temu, co faktycznie posiada argentyński wynajmujący lub najemca.