Belgicko: prehľad nájomného trhu

Belgicko už nemá jednotný celoštátny zákon o nájme. Od šiestej štátnej reformy v roku 2014 upravujú nájom bytov tri samostatné regionálne dekréty — flámsky Woninghuurdecreet (9. novembra 2018), bruselský Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement a valónsky dekrét z 15. marca 2018 — pričom nad nimi ako všeobecný právny rámec stojí federálny Občiansky zákonník. Ktorý z nich sa uplatní, závisí výlučne od toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza, nie od toho, kde býva prenajímateľ alebo nájomca.

Pokiaľ sa strany nedohodnú inak, nájom hlavného bydliska je štandardne na deväť rokov, štruktúrovaný ako tri trojročné obdobia (vzor „3/6/9"), podľa vlastných podrobných pravidiel každého regiónu. Bez ohľadu na dobu trvania musí prenajímateľ zmluvu bezplatne zaregistrovať na Federálnej verejnej službe financií do dvoch mesiacov od podpisu — cez online platformu MyRent alebo v papierovej forme. Kým k tejto registrácii nedôjde, nájomca môže od zmluvy kedykoľvek odstúpiť, bez výpovednej lehoty a bez povinnosti platiť náhradu.

Ešte predtým, ako nehnuteľnosť ponúkne na prenájom alebo ju prenajme, potrebuje prenajímateľ platný certifikát EPC (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — register, ktorý ho vydáva, a akreditovaný odborník, ktorý musí nehnuteľnosť certifikovať, opäť závisia od regiónu.

Výška zábezpeky, ktorú môžete požadovať — a spôsob jej uloženia — závisí od regiónu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Flámsko umožňuje až tri mesiace nájomného (Woninghuurdecreet, čl. 37); Brusel ju obmedzuje na dva mesiace bez ohľadu na zvolenú formu, po reforme účinnej od 1. novembra 2024 — ani bankové ručenie rozložené v čase nesmie presiahnuť dva mesiace; Valónsko ju rovnako obmedzuje na dva mesiace od 1. júna 2023.

V žiadnom regióne nemožno peniaze odovzdať priamo prenajímateľovi. Nájomca si v rámci možností daného regiónu vyberá medzi individualizovaným blokovaným bankovým účtom na svoje meno, bankovým ručením rozloženým v čase, alebo regionálnym garančným fondom (napríklad flámskym Huurwaarborgfonds) či miestnym strediskom sociálnej starostlivosti OCMW/CPAS. Zábezpeka prináša nájomcovi úroky vyplácané pri jej uvoľnení a vyrovnáva sa až po skončení nájmu na základe vstupného a výstupného plaatsbeschrijving.

Zo strany nájomcu je to všade jednoduché: trojmesačná výpovedná lehota kedykoľvek. Predčasný odchod však môže znamenať odškodnenie — tri, dva alebo jeden mesiac nájomného podľa toho, či výpoveď padne do prvého, druhého alebo tretieho trojročného obdobia nájmu.

Prenajímateľ má presne dve cesty, ako ukončiť nájom pred uplynutím deviatich rokov, a každá funguje inak. Ukončenie z dôvodu vlastného bývania je možné kedykoľvek, so šesťmesačnou výpovednou lehotou — ak je však určené na bývanie určitých blízkych rodinných príslušníkov a je podané počas prvého trojročného obdobia, nadobúda účinnosť až po jeho skončení. Ukončenie z dôvodu renovačných prác, alebo — v prípadoch a za podmienok stanovených každým regiónom — bez uvedenia akéhokoľvek dôvodu výmenou za zaplatenie odškodnenia, je možné len na konci každého trojročného obdobia, opäť so šesťmesačnou výpovednou lehotou. Presné podmienky, lehoty a výšky odškodnenia sa líšia podľa regiónu a závisia od práva platného v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Podrobný plaatsbeschrijving (état des lieux) nie je v Belgicku voliteľný — je povinný vo všetkých troch regiónoch na začiatku nájmu bytu. Vypracúva ho buď spoločne prenajímateľ s nájomcom, alebo nezávislý odborník; ak sa využije odborník, náklady sa delia rovným dielom medzi obe strany podľa článku 1730, § 1 starého Občianskeho zákonníka.

Protokol sa registruje spolu so zmluvou na Federálnej verejnej službe financií a stáva sa kľúčovým dôkazom pri vyrovnaní zábezpeky pri vysťahovaní — výstupný plaatsbeschrijving sa s ním priamo porovnáva, aby sa zistilo, čo prípadne presahuje bežné opotrebovanie.

Bežná údržba a drobné opravy sú zodpovednosťou nájomcu podľa oficiálneho zoznamu, ktorý zverejňuje každý región (vo Flámsku je to príloha vykonávacieho dekrétu k Woninghuurdecreet, podporená článkom 1754 starého Občianskeho zákonníka). Nájomca musí mať tiež poistenie zodpovednosti kryjúce aspoň jeho vlastnú zodpovednosť ako nájomcu — táto povinnosť vyplýva z flámskeho práva (čl. 24) s obdobnými povinnosťami v Bruseli a Valónsku — a dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom o vzájomnom vzdaní sa nárokov nájomcu tejto poistnej povinnosti nezbavuje.

Prenajímateľ zo svojej strany udržiava inštalácie budovy a spoločné priestory v riadnom a funkčnom stave. Domáce zvieratá sú povolené, pokiaľ nespôsobujú obťažovanie prenajímateľovi ani ostatným obyvateľom, alebo pokiaľ proti nim neexistuje rozumný dôvod; fajčenie v byte nie je povolené, pokiaľ sa strany písomne nedohodnú inak.