Argentína: prehľad nájomného trhu

Argentína je prvým trhom Brokiku mimo Európy a jej nájomné právo je v porovnaní s ostatnými neobvykle deregulované. Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 úplne zrušilo nájomcov chrániaci zákon Ley de Alquileres 27.551 (čl. 249 DNU) a v júli 2024 zákon Ley Bases (ley 27.742) túto dereguláciu konsolidoval na úrovni bežného zákona — už to teda nie je len núdzový dekrét, ktorý by súd mohol ľahko zrušiť. Nájomné zmluvy na bývanie uzatvorené od 29. decembra 2023 sa spravujú Código Civil y Comercial (CCyC), čl. 1187 – 1226, v znení vyplývajúcom z DNU; zmluvy uzatvorené pred týmto dátumom sa naďalej riadia starým režimom platným v čase ich podpisu.

Písomná forma je povinná pre každú nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť (čl. 1188 CCyC), no takmer všetko ostatné je ponechané na strany: doba nájmu je voľne dohodnutá, a ak ju strany nestanovia, nájom bytu sa predpokladá na dva roky (čl. 1198) — výrazný rozdiel oproti staršiemu povinnému minimu troch rokov, ktoré DNU úplne zrušilo. Argentínska šablóna Brokiku je postavená práve na tejto slobode: umožňuje prenajímateľovi a nájomcovi dohodnúť si vlastnú dobu nájmu, menu aj základ valorizácie, namiesto vynucovania univerzálnej doložky, ktorú argentínske právo už nevyžaduje.

Zábezpeka (depósito en garantía) nemá od reformy DNU žiadny zákonný strop — ide o skutočnú zmenu oproti zrušenému zákonu Ley 27.551, ktorý ju obmedzoval na jeden mesačný nájom. V praxi prenajímatelia zvyčajne žiadajú jeden až dva mesiace nájomného, pričom suma aj mena sú voľne dohodnuté medzi stranami; zábezpeka môže byť rovnako ľahko denominovaná v pesos ako v amerických dolároch.

Keďže DNU zároveň zrušilo pôvodný pevný mechanizmus vrátenia, samotná zmluva musí upraviť, ako a kedy sa zábezpeka vracia, vrátane toho, či sa jej hodnota aktualizuje podľa konečného nájomného. Šablóna Brokiku túto doložku považuje za nastaviteľnú, nie za samozrejmosť, a spája ju s odovzdávacím protokolom (acta de entrega), aby každá zrážka zo zábezpeky mala zdokumentovaný, datovaný východiskový bod.

Podľa čl. 1221 CCyC v znení zmenenom DNU môže nájomca kedykoľvek a z akéhokoľvek dôvodu odstúpiť od argentínskej nájomnej zmluvy, jednoducho podaním písomnej výpovede a zaplatením jednorazovej paušálnej náhrady: 10 % zo splátok nájomného zostávajúcich medzi dňom výpovede a zmluvne dohodnutým dňom skončenia. Neexistuje žiadna minimálna doba, ktorú by nájomca musel najprv odčakať — šesťmesačná prahová hodnota podľa starého zákona, od ktorej toto právo záviselo, bola zrušená. Keďže táto náhrada existuje v prospech nájomcu, strany sa môžu v zmluve dohodnúť na jej ďalšom znížení v prospech nájomcu, nikdy však na jej zvýšení.

Postavenie prenajímateľa je zrkadlovým obrazom: prenajímateľ nemá vôbec žiadne právo na výpoveď bez dôvodu. Prenajímateľ môže ukončiť zmluvu predčasne len z dôvodu zavinenia samotného nájomcu — nezaplatenia nájomného, zneužitia nehnuteľnosti alebo porušenia inej zmluvnej povinnosti (čl. 1219 CCyC). Keď dohodnutá doba jednoducho uplynie, nájom sa skončí sám od seba; akékoľvek iné ukončenie si vyžaduje preukázanie zavinenia nájomcu.

Argentínske právo nepovažuje písomný odovzdávací protokol (acta de entrega, niekedy nazývaný aj inventario) za formálnu podmienku platnosti nájomnej zmluvy, no Código Civil y Comercial sa naň nepriamo spolieha: nájomca musí udržiavať nehnuteľnosť v stave, v akom ju prevzal (čl. 1206), a vrátiť ju v rovnakom stave, s výnimkou bežného opotrebenia (čl. 1207 a 1210). Bez podpísaného záznamu o stave nehnuteľnosti pri nasťahovaní neexistuje spoľahlivý východiskový bod na porovnanie pri vysťahovaní — a práve o to sa opiera väčšina sporov o zábezpeku v Argentíne.

Brokik považuje acta de entrega za štandardnú prax pri každom argentínskom nájme, hoci nejde o zákonnú požiadavku: stav, vybavenie a stavy meračov sa zaznamenávajú raz pri nasťahovaní nájomcu a znova pri jeho vysťahovaní. Je to najjednoduchší spôsob, ako prenajímateľ dokáže obhájiť zrážku zo zábezpeky — a rovnako často aj najjednoduchší spôsob, ako nájomca získa zábezpeku späť v plnej výške.

Okrem pravidiel o zábezpeke a ukončení zostáva argentínsky režim v porovnaní s európskymi štandardmi regulačne odľahčený. Neexistuje povinnosť registrovať zmluvu na AFIP podľa starej registračnej schémy RELI — táto povinnosť bola zrušená pre zmluvy uzatvorené od 29. decembra 2023 (RG AFIP 5545/2024); registrácia zostáva dostupná len ako voliteľný krok spojený s určitými daňovými výhodami. Rovnako neexistuje federálna požiadavka na certifikát energetickej efektívnosti pri prenájme bývania: Argentína prevádzkuje dobrovoľnú národnú schému označovania a hŕstka provincií, ktoré vyžadujú energetický štítok (napríklad Santa Fe), túto povinnosť uplatňuje len pri predaji nehnuteľností a notárskom prevode vlastníctva, nikdy pri prenájme.

Identifikácia strán sa riadi miestnym, nie európskym štandardom: fyzické osoby sa identifikujú pomocou DNI, právnické osoby pomocou CUIT. Argentínska šablóna Brokiku odráža obe skutočnosti — v zmluve nie je vynútené žiadne pole pre energetický certifikát a polia totožnosti zodpovedajú tomu, čo argentínsky prenajímateľ či nájomca skutočne má.