Singapūras: nuomos rinkos apžvalga

Singapūre nėra atskiro gyvenamosios paskirties nuomos įstatymo – „Residential Tenancy Act“ neegzistuoja. Nuomą reglamentuoja įprasta sutarčių teisė pagal bendrąją teisę (common law), papildyta Civil Law Act 1909 ir Conveyancing and Law of Property Act 1886. Todėl rašytinė sutartis įgyja neįprastai didelę reikšmę: įstatyminė nuomininko apsauga yra minimali, todėl beveik viskas – nuoma, terminas, įspėjimas, užstatas, priežiūra – priklauso nuo to, dėl ko šalys raštu susitarė. Brokik šablonas sukonfigūruotas privačiam gyvenamosios paskirties nekilnojamajam turtui (kondominiumams ir individualiems namams), kurį reguliuoja Urban Redevelopment Authority (URA); HDB butai, Singapūro socialinis būstas (apie 77% būsto fondo), patenka į atskirą leidimų sistemą – penkerių metų Minimum Occupation Period ir privalomas HDB sutikimas subnuomoti visą butą – ir šiam šablonui nepriklauso.

Council for Estate Agencies (CEA) skelbia nemokamą, savanorišką nuomos sutarties šabloną, padalintą į HDB ir privačią versijas, tačiau jo naudoti neprivaloma; nepriklausomai sukurtas paties Brokik 61 punkto šablonas atkartoja CEA struktūrą, tačiau nėra ja saistomas. Nereikalaujama nei notaro, nei registracijos teisme; elektroniniai parašai praktikoje plačiai naudojami ir pripažįstami tokios trukmės gyvenamosios paskirties nuomai, nors šablonas vengia grįsti šį pripažinimą Electronic Transactions Act, nes ilgesnės nei 7 metų nuomos sutartys nepatenka į jo taikymo sritį ir reikalauja akto (deed) pagal Land Titles Act.

Užstatui (security deposit) nėra taikoma jokia įstatyminė riba — niekas Singapūro teisėje neriboja, kiek nuomotojas gali prašyti. Vis dėlto rinkos praktika yra nuostabiai vienoda: vieno mėnesio nuoma už kiekvienus nuomos sutarties metus (12 mėnesių sutartis reiškia 1 mėnesio užstatą; 24 mėnesių sutartis – 2 mėnesių). Skirtingai nei Australijos Rental Bonds Online ar daugelio Europos užstatų sistemų, Singapūre nėra valstybinės užstatų sistemos – nuomotojas užstatą laiko tiesiogiai, o palūkanos nemokamos nė vienai šaliai.

Užstato grąžinimas ir bet kokie atskaitymai dėl dokumentuotos žalos ar nesumokėtos nuomos yra klausimas, kurį turi apibrėžti sutartis – Brokik šablonas nustato aiškų grąžinimo terminą ir reikalauja detalaus atskaitymų sąrašo. Jei šalys nesusitaria, nuo 2023 m. gyvenamosios paskirties nuomos ginčus nagrinėja Small Claims Tribunals (SCT) – greitas ir nebrangus forumas, kuriame nereikia advokato, nagrinėjantis pretenzijas iki 20 000 S$ (30 000 S$ abiem šalims sutikus) dėl nuomos sutarčių iki 2 metų, o užstatas ten yra dažniausias ginčo objektas.

Singapūre nėra įstatymu nustatytų įspėjimo terminų — čia nėra nė vienos iš atsarginių taisyklių, egzistuojančių daugumoje kitų Brokik rinkų, nes nėra nuomos įstatymo, kuris jas nustatytų. Viskas priklauso nuo sutarties. Terminuotos nuomos sutartys (paprastai 12 arba 24 mėnesių) tiesiog pasibaigia pasibaigus terminui; nutraukus sutartį anksčiau laiko, neturint sutartinės teisės tai daryti, nuomininkas tampa atsakingas už nuomą iki sutarties termino pabaigos arba praranda užstatą, priklausomai nuo to, kas nurodyta sutartyje.

Rinkoje įprasta „diplomatic clause“ (diplomatinė sąlyga) – tai nėra teisinis reikalavimas, tačiau ji įtraukiama į apytiksliai 65% nuomos sutarčių, atsižvelgiant į tai, kokia didelė nuomos rinkos dalis tenka ekspatriantams – leidžia užsienio nuomininkui nutraukti sutartį anksčiau laiko, paprastai praėjus ne mažiau kaip 12 mėnesių ir su 2 mėnesių rašytiniu įspėjimu, jei jis netenka darbo, yra perkeliamas arba kitaip priverstas išvykti iš Singapūro. Brokik šablonas ją siūlo kaip neprivalomą sąlygą, pagal nutylėjimą siūlomą 12 mėnesių ar ilgesnėms nuomos sutartims su ne piliečiu nuomininku, tačiau niekada neprimetamą. Nuomos sutartis gali pasibaigti anksčiau laiko ir dėl kolektyvinio pastato pardavimo (en bloc) – šablone yra šį atvejį apimanti sąlyga.

Įsikeliant nėra teisinio reikalavimo sudaryti turto apžiūros ar būklės aktą, tačiau tai stipri rinkos norma – ir praktiškai stipriausias įrodymas, kurį nuomotojas gali pateikti Small Claims Tribunals kilus ginčui dėl užstato. Brokik protokolas apima ir įsikėlimą, ir išsikėlimą: detalią įrangos, baldų ir prietaisų būklę, skaitiklių rodmenis ir nuotraukas, viską pridedant prie nuomos sutarties.

Kadangi Singapūre nėra jokios įstatyminės taisyklės, reikalaujančios šios dokumentacijos, jos praleidimas nesukelia teisinės sankcijos, kaip, pavyzdžiui, sukelia privalomo Danijos įsikėlimo akto nebuvimas – tačiau tai palieka nuomotoją gerokai silpnesnėje pozicijoje, jei nuomininkas SCT ginčija bet kokį atskaitymą iš užstato. Brokik protokolą žymi kaip primygtinai rekomenduojamą, o ne privalomą, taip atspindėdamas šią rinkos realybę, o ne sugalvodamas neegzistuojantį teisinį reikalavimą.

Dvi pareigos sukelia realias, priverstinai vykdytinas pasekmes ir egzistuoja nepriklausomai nuo pačios sutarties. Pirma, žyminis mokestis (stamp duty): kiekvienai nuomos sutarčiai taikomas 0,4% žyminis mokestis nuo visos nuomos sumos sutartims iki 4 metų (0,4% keturgubos vidutinės metinės nuomos ilgesnėms sutartims), mokamas IRAS per e-Stamping sistemą per 14 dienų nuo pasirašymo Singapūre (30 dienų, jei pasirašyta užsienyje) – šią išlaidą pagal nutylėjimą padengia nuomininkas, o nepaženklinta sutartis negali būti naudojama kaip įrodymas teisme, kol nesumokamas mokestis ir galima bauda. Antra, imigracijos patikra: nuomotojas prieš įsikeliant privalo patikrinti kiekvieno užsienio nuomininko originalų darbo ar imigracijos leidimą lyginant su pasu ir patvirtinti jo galiojimą pas jį išdavusią instituciją (MOM darbo leidimams, ICA imigracijos leidimams) – žinomas neteisėtai šalyje esančio asmens priglaudimas laikomas harbouring nusikaltimu, už kurį baudžiama nuo 6 mėnesių iki 2 metų laisvės atėmimu bei bauda iki 6000 S$.

Trečioji taisyklė – tai griežta riba, o ne vien informavimo pareiga: privačios gyvenamosios paskirties nuomos sutartys turi galioti ne trumpiau kaip 3 iš eilės einančius mėnesius. Viskas, kas trumpiau, laikoma neteisėta trumpalaike nuoma pagal Planning Act ir baudžiama iki 200 000 S$ bauda nuomotojui (papildomai iki 10 000 S$ per dieną už tęstinį pažeidimą ir iki 12 mėnesių laisvės atėmimu už pakartotinį nuteisimą) – Brokik šią taisyklę taiko kaip griežtą minimumą, o ne perspėjimą. Taip pat ribojamas gyventojų skaičius: 6 nesusiję gyventojai mažesniems nei 90 m² butams, 8 – 90 m² ar didesniems (laikinas sušvelninimas galioja iki 2028 m. gruodžio 31 d.), o pasiekus 7 ar 8 gyventojus reikalaujama registracijos URA. Pati nuoma nereguliuojama – Singapūre nėra nuomos kainų kontrolės, o pratęsiant sutartį padidinimai derinami laisvai – taip pat nereikalaujama energinio naudingumo sertifikato gyvenamosios paskirties nuomai.