Argentina: nuomos rinkos apžvalga
Nuomos rinka
Argentina: teisinis pagrindas
- Nuomos rinka
- 37% namų ūkių nuomojasi (privatus ir socialinis sektorius kartu).
- Teisinis pagrindas
- Reguliuoja Código Civil y Comercial (CCyC) 1187–1226 straipsniai, redakcijoje po Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, įtvirtintoje įstatymo lygiu Ley Bases (ley 27.742, 2024 m. liepa); ankstesnis nuomos įstatymas 27.551 panaikintas ir netaikomas sutartims, sudarytoms nuo 2023 m. gruodžio 29 d.
- Užstatas
- Užstatui (depósito en garantía) po DNU nebetaikoma jokia įstatyminė riba — rinkos praktika siekia vienos–dviejų mėnesių nuomą, ARS, USD ar UVA valiuta, šalių pasirinkimu.
- Įspėjimas ir sutarties nutraukimas
- Nuomininkas gali nutraukti nuomą bet kuriuo metu, sumokėdamas fiksuotą kompensaciją, lygią 10 % nuo pranešimo iki sutarties pabaigos likusių nuomos įmokų (CCyC 1221 str.); nuomotojas gali nutraukti sutartį tik dėl nuomininko pažeidimo — nemokėjimo, netinkamo naudojimo ar pareigų pažeidimo (1219 str.).
- Nuomos didinimas
- Nuomos kaina ir jos indeksavimo mechanizmas yra visiškai laisvi: šalys renkasi bet kokį indeksą (IPC, ICL, CER, UVA, RIPTE, CAC ar kitą) ir bet kokį dažnumą, be jokios įstatyminės ribos ar privalomo etalono.
- Verta žinoti
- Nuomos valiuta yra visiškai laisva — ARS, USD ar UVA, aiškiai nurodyta sutartyje — ir Argentina yra vienintelė Brokik rinka, kurioje nuomai iš viso netaikomas joks energinio sertifikato reikalavimas, nei federaliniu, nei (retomis provincijų išimtimis, taikomomis tik nekilnojamojo turto pardavimui) vietiniu lygiu.
- Nuomotojo rizika
- Kadangi nuomotojas gali nutraukti sutartį tik dėl nuomininko kaltės, o nuomininkas gali bet kada pasitraukti sumokėjęs nedidelę, ribotą kompensaciją, praktinė nuomotojo apsauga beveik visiškai remiasi dokumentacija — pasirašytu perdavimo–priėmimo aktu ir aiškiu įsiskolinimo įrodymu — o ne bet kokia teise nutraukti be pagrindo.
Nuomos sutartis
Argentina yra pirmoji Brokik rinka už Europos ribų, o jos nuomos teisė, lyginant su kitomis, yra neįprastai dereguliuota. Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 visiškai panaikino nuomininkus ginantį Ley de Alquileres 27.551 (DNU 249 str.), o 2024 m. liepą Ley Bases (ley 27.742) šią deregulaciją įtvirtino paprasto įstatymo lygiu — tai jau nebe vien nepaprastosios padėties dekretas, kurį teismas galėtų lengvai panaikinti. Nuo 2023 m. gruodžio 29 d. sudarytas gyvenamosios patalpos nuomos sutartis reguliuoja Código Civil y Comercial (CCyC) 1187–1226 straipsniai, redakcijoje, atsiradusioje dėl DNU; anksčiau sudarytos sutartys ir toliau vykdomos pagal senąjį režimą, galiojusį jų pasirašymo dieną.
Rašytinė forma yra privaloma bet kuriai nekilnojamojo turto nuomos sutarčiai (CCyC 1188 str.), tačiau beveik viskas kita palikta šalių nuožiūrai: sutarties terminas laisvai susitariamas, o jei šalys jo nenustato, gyvenamosios patalpos nuoma preziumuojama trunkanti dvejus metus (1198 str.) — tai ryškus lūžis nuo senojo įstatymo privalomo trejų metų minimumo, kurį DNU visiškai panaikino. Brokik argentinietiškas šablonas sukurtas būtent šiai laisvei: jis leidžia nuomotojui ir nuomininkui patiems nustatyti terminą, valiutą ir indeksavimo pagrindą, o ne primeta visiems vienodą sąlygą, kurios Argentinos teisė nebereikalauja.
Užstatas
Užstatui (depósito en garantía) nuo DNU reformos netaikoma jokia įstatyminė riba — tai realus pokytis, palyginti su panaikintu Ley 27.551, kuris ribojo jį iki vieno mėnesio nuomos. Praktikoje nuomotojai paprastai prašo vienos–dviejų mėnesių nuomos, o suma ir valiuta laisvai susitariamos tarp šalių; užstatas gali būti taip pat lengvai išreikštas pesais, kaip ir JAV doleriais.
Kadangi DNU taip pat panaikino senojo įstatymo fiksuotą grąžinimo mechanizmą, pačioje sutartyje turi būti nurodyta, kaip ir kada užstatas grąžinamas, įskaitant tai, ar jo vertė atnaujinama pagal galutinę nuomos kainą. Brokik šablonas šią sąlygą traktuoja kaip konfigūruojamą, o ne savaime suprantamą, ir sieja ją su perdavimo aktu (acta de entrega), kad bet koks išskaičiavimas iš užstato turėtų dokumentuotą, datuotą atskaitos tašką.
Nutraukimas ir nuomos didinimas
Pagal CCyC 1221 str., pakeistą DNU, nuomininkas gali bet kada, dėl bet kokios priežasties, pasitraukti iš Argentinos nuomos sutarties, tiesiog pateikdamas rašytinį pranešimą ir sumokėdamas vienkartinę fiksuotą kompensaciją: 10 % nuo nuomos įmokų, likusių nuo pranešimo datos iki sutartyje numatytos pabaigos datos. Nėra jokio minimalaus laikotarpio, kurį nuomininkas turėtų iš pradžių atlaukti — senojo įstatymo šešių mėnesių slenkstis, nuo kurio priklausė ši teisė, panaikintas. Kadangi ši kompensacija egzistuoja nuomininko naudai, šalys sutartyje gali susitarti ją dar sumažinti nuomininko naudai, tačiau niekada – padidinti.
Nuomotojo padėtis yra veidrodinė: nuomotojo teisės nutraukti sutartį be pagrindo apskritai nėra. Nuomotojas gali nutraukti sutartį anksčiau laiko tik dėl paties nuomininko pažeidimo — nuomos nemokėjimo, netinkamo turto naudojimo ar kitos sutartinės pareigos pažeidimo (CCyC 1219 str.). Kai sutartas terminas tiesiog baigiasi, nuoma pasibaigia savaime; bet koks kitas nutraukimas reikalauja įrodyti nuomininko kaltę.
Perdavimo protokolas
Argentinos teisė rašytinio perdavimo protokolo (acta de entrega, kartais vadinamo inventario) nelaiko formalia galiojančios nuomos sutarties sąlyga, tačiau Código Civil y Comercial netiesiogiai juo remiasi: nuomininkas privalo išlaikyti turtą tokios būklės, kokios gavo (1206 str.), ir grąžinti jį tokios pačios būklės, neskaitant įprasto nusidėvėjimo (1207 ir 1210 str.). Neturint pasirašyto turto būklės įrašo įsikeliant, nėra patikimo atskaitos taško, su kuriuo lyginti išsikeliant — o būtent nuo to priklauso dauguma ginčų dėl užstato Argentinoje.
Brokik traktuoja acta de entrega kaip standartinę praktiką kiekvienai Argentinos nuomai, nors tai ir nėra įstatyminis reikalavimas: būklė, įranga ir skaitiklių rodmenys užfiksuojami vieną kartą, kai nuomininkas įsikelia, ir dar kartą, kai išsikelia. Tai paprasčiausias būdas nuomotojui pagrįstai išskaičiuoti iš užstato — ir taip pat dažnai paprasčiausias būdas nuomininkui atgauti jį visą.
Pareigos ir komunaliniai mokesčiai
Be užstato ir nutraukimo taisyklių, Argentinos režimas išlieka lengvas reguliavimo požiūriu pagal Europos standartus. Nėra reikalavimo registruoti sutartį AFIP pagal senąją RELI registracijos schemą — ši pareiga panaikinta nuo 2023 m. gruodžio 29 d. sudarytoms sutartims (RG AFIP 5545/2024); registracija lieka galima tik kaip pasirenkamas žingsnis, susijęs su tam tikromis mokestinėmis lengvatomis. Taip pat nėra federalinio reikalavimo dėl energinio efektyvumo sertifikato nuomojant būstą: Argentina taiko savanorišką nacionalinę ženklinimo schemą, o kelios provincijos, kurios reikalauja energinio ženklo (pvz., Santa Fe), šį reikalavimą taiko tik nekilnojamojo turto pardavimui ir notariniam nuosavybės perleidimui, bet niekada nuomai.
Šalių tapatybės nustatymas vyksta pagal vietinį, o ne Europos standartą: fiziniai asmenys identifikuojami pagal DNI, o įmonės — pagal CUIT. Brokik argentinietiškas šablonas atspindi abi realijas — jokio priverstinio EPC lauko sutartyje ir tapatybės laukai, atitinkantys tai, ką iš tikrųjų turi Argentinos nuomotojas ar nuomininkas.
Įdomūs faktai
Dažniausiai užduodami klausimai
Ne. Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 jį visiškai panaikino (249 str.), o 2024 m. Ley Bases (ley 27.742) šį panaikinimą įtvirtino paprasto įstatymo lygiu. Kiekvieną gyvenamosios patalpos nuomos sutartį, sudarytą nuo 2023 m. gruodžio 29 d., reguliuoja Código Civil y Comercial DNU redakcija, o ne senasis įstatymas.
Ne. Nuo DNU reformos nėra jokios įstatyminės užstato ribos — senojo įstatymo vieno mėnesio nuomos riba nebegalioja. Rinkos praktika – vienas ar du mėnesiai nuomos, o suma ir valiuta laisvai susitariamos tarp nuomotojo ir nuomininko.
Ne. Nuomotojas gali nutraukti sutartį anksčiau laiko tik dėl paties nuomininko pažeidimo — nemokėjimo, netinkamo turto naudojimo ar kitos pareigos pažeidimo (CCyC 1219 str.). Nuomotojo teisės nutraukti sutartį be pagrindo nėra; norint nutraukti sutartį be nuomininko kaltės, reikia palaukti, kol pasibaigs sutartas terminas.
Ne, bent jau ne federaliniu lygiu. Argentina taiko savanorišką nacionalinę energinio ženklinimo schemą, o kelios provincijos, kuriose ženklas privalomas (pvz., Santa Fe), jį taiko tik nekilnojamojo turto pardavimui ir notariniam nuosavybės perleidimui — niekada būsto nuomai.
Bet kokia, dėl kurios susitaria šalys — Argentinos teisė nenustato jokių apribojimų nuomos valiutai. Įprasti pasirinkimai yra pesai (ARS), JAV doleriai arba UVA (infliacija indeksuojamas vienetas), o sutartyje turi būti aiškiai nurodyta pasirinkta valiuta.
Numatytasis terminas – dveji metai (CCyC 1198 str.) – DNU visiškai panaikino senojo įstatymo privalomą trejų metų minimumą, todėl šalys gali laisvai susitarti dėl bet kokio norimo termino; dveji metai taikomi tik kaip atsarginis sprendimas, kai sutartyje apie tai nutylima.
Fiziniai asmenys identifikuojami pagal DNI, o įmonės — pagal CUIT: tai Argentinos vidinė mokesčių ir tapatybės sistema, o ne Ispanijos NIF ar koks nors Europos atitikmuo. Brokik Argentinos šablonas renka identifikatorių, kuris faktiškai atitinka pasirašančios šalies tipą.