Spanje: overzicht van de huurmarkt

Spaanse huurovereenkomsten voor woonruimte vallen onder de wet op de stedelijke huur (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, wet 29/1994), de afgelopen jaren tweemaal herzien — door Real Decreto-ley 7/2019 en door Ley 12/2023, de wet op het recht op huisvesting. Título II, dat betrekking heeft op woninghuur, is dwingend ten voordele van de huurder: een beding dat daarvan afwijkt ten nadele van de huurder is nietig, tenzij de wet zelf de afwijking uitdrukkelijk toestaat.

Het opvallendste kenmerk is de verplichte minimumtermijn (prórroga obligatoria, art. 9): een huurovereenkomst wordt automatisch, jaar na jaar, verlengd tot vijf jaar wanneer de verhuurder een natuurlijke persoon is, of tot zeven jaar wanneer het een vennootschap is — tenzij de huurder dertig dagen vóór een jaarlijkse vervaldatum aangeeft dit niet te willen, of de verhuurder gebruikmaakt van een voorbehouden recht op eigen gebruik.

• Terugvordering voor eigen gebruik (art. 9.3) staat alleen open voor verhuurders die natuurlijke personen zijn, pas na het eerste jaar, met twee maanden opzegtermijn, uitsluitend voor de verhuurder of een bloedverwant in de eerste graad of echtgenoot die de woning als vaste verblijfplaats nodig heeft — en alleen als dit vanaf het begin uitdrukkelijk in het contract was voorbehouden.
• Zodra het minimum van vijf of zeven jaar is bereikt, wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd met jaarlijkse periodes tot maximaal drie jaar extra, tenzij de verhuurder vier maanden of de huurder twee maanden opzegt (tácita prórroga, art. 10).
• Een huurder kan na zes maanden vroegtijdig vertrekken met dertig dagen opzegtermijn (desistimiento, art. 11); een boete voor vroegtijdig vertrek van één maand huur per resterend jaar, naar rato berekend, geldt alleen als de partijen dit uitdrukkelijk zijn overeengekomen.

Het is de moeite waard om een kort, inmiddels ingetrokken episode te kennen: Real Decreto-ley 8/2026 (20 maart 2026) bood een buitengewone verlenging van twee jaar voor huurovereenkomsten waarvan de minimumtermijn van art. 9 vóór 31 december 2027 zou eindigen, maar dit werd ingetrokken bij resolutie van 28 april 2026 — zonder deze maatregel geldt weer de standaardregeling van vijf/zeven jaar.

De verplichte waarborgsom (fianza obligatoria, art. 36.1) bedraagt precies één maand huur voor een woning — geen bandbreedte, maar een vast bedrag — en de verhuurder moet deze deponeren bij het bevoegde orgaan van de autonome regio waar de woning zich bevindt: INCASÒL in Catalonië, de Agencia de Vivienda Social in de Comunidad de Madrid, IBAVI op de Balearen, AVRA in Andalusië, en gelijkwaardige instanties elders. Dat is een administratieve verplichting jegens de regio, los van — en geen vervanging voor — de fianza die de huurder daadwerkelijk betaalt.

• Verhuurders mogen daarbovenop extra zekerheden vragen — een bankgarantie, een aanvullende waarborg — maar bij overeenkomsten tot vijf of zeven jaar is de gecombineerde waarde van die extra's beperkt tot twee maanden huur (art. 36.5, ingevoerd bij RDL 7/2019).
• Over de fianza zelf wordt tijdens de huur geen rente opgebouwd.
• Wordt ze niet terugbetaald binnen een maand na teruggave van de sleutels, dan begint over het openstaande bedrag wettelijke rente te lopen (art. 36.4).

Door de verplichte minimumtermijn betekent "beëindiging" in Spanje meestal dat de huurder beslist de overeenkomst niet te verlengen, eerder dan dat de verhuurder de huur beëindigt. Na de drempel van vijf of zeven jaar kan elke partij de automatische tácita prórroga stopzetten met een opzegtermijn — vier maanden voor de verhuurder, twee voor de huurder — en de huurder kan al na zes maanden vertrekken met dertig dagen opzegtermijn. De enige echte uitweg voor een verhuurder binnen de minimumtermijn is de voorbehouden grond van eigen gebruik uit art. 9.3, hierboven beschreven.

• De huur wordt vrij overeengekomen op grond van art. 17.1 — Spanje kent geen algemeen puntensysteem of door de overheid vastgesteld huurplafond — behalve in een aangewezen "zona de mercado residencial tensionado" (gespannen woningmarktzone) onder Ley 12/2023, waar de huur van een nieuw contract wordt beperkt door de laatst gevraagde huur in de voorgaande vijf jaar, of door een plafond op basis van een referentieprijsindex voor grote verhuurders (grandes tenedores), onder voorbehoud van beperkte uitzonderingen in art. 17.6 onder a)-d) die een verhoging tot 10% toestaan.
• Voor overeenkomsten vanaf 26 mei 2023 mag een overeengekomen huurindexeringsclausule alleen verwijzen naar de IRAV-index (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), maandelijks gepubliceerd door het INE — niet naar de algemene CPI, en niet naar enige andere index.
• Beheerskosten en kosten voor het formaliseren van het contract komen altijd voor rekening van de verhuurder op grond van art. 20, ongeacht of deze een particulier is of een vennootschap — een regel die Ley 12/2023 ook heeft uitgebreid naar particuliere verhuurders.

De LAU legt geen wettelijke verplichting op om een schriftelijk opleveringsrapport op te stellen, maar het is standaard Spaanse marktpraktijk — en het belangrijkste bewijs van de partijen over de staat van de Vivienda. De acta de entrega legt de meterstanden, de staat van de woning en een inventaris van meubels en uitrusting vast, ondertekend op het moment dat de sleutels worden overhandigd.

Het is het belangrijkst bij vertrek: zonder dit document is er weinig meer dan het woord van elke partij om een geschil over schade te beslechten of het inhouden van een deel van de fianza te rechtvaardigen.

Niets in het Spaanse recht vereist dit, en geen enkel register bewaart een kopie — het document bestaat uitsluitend tussen verhuurder en huurder, en precies daarom bewaart Brokik het bij het huurdossier in plaats van het als een overbodige formaliteit te behandelen.

De verhuurder moet de reparaties uitvoeren die nodig zijn om de woning geschikt te houden voor gebruik, zonder extra kosten, tenzij de schade te wijten is aan de huurder zelf (art. 21.1). De huurder dekt op zijn beurt de kleine reparaties die voortvloeien uit de normale slijtage van dagelijks gebruik (art. 21.4).

• De huurder moet alles wat de verhuurder moet herstellen onverwijld melden, maar mag zelf dringende reparaties uitvoeren om dreigende schade te voorkomen, na de verhuurder daarvan eerst op de hoogte te hebben gebracht (art. 21.3).
• Werkzaamheden die de indeling, toegang of installaties wijzigen, vereisen altijd voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder (art. 23).
• Een huurder met een beperking of ouder dan zeventig jaar mag na schriftelijke kennisgeving aanpassingswerken voor toegankelijkheid uitvoeren, zolang deze geen gemeenschappelijke elementen raken of de veiligheid niet verminderen (art. 24).
• Sommige regio's — Catalonië, de Balearen, de Canarische Eilanden, Navarra, La Rioja, Asturië, Murcia en Extremadura — vereisen daarnaast een geldige cédula de habitabilidad vóór verhuur; de meeste andere, waaronder Madrid, doen dat niet.