Oostenrijk: overzicht van de huurmarkt

Een Oostenrijkse woninghuurovereenkomst rust op twee lagen wetgeving: de algemene contractregels voor de huur van onroerend goed in het Burgerlijk Wetboek (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 e.v.) en, waar van toepassing, de huurwet (Mietrechtsgesetz, MRG). Welke laag voor een bepaalde woning geldt, hangt volledig af van het gebouw, niet van wat de partijen zouden willen.

De MRG kent drie niveaus. Volledige toepassing (Vollanwendung) geldt voor gebouwen met meer dan twee zelfstandige huur- of bedrijfseenheden waarvan de bouwvergunning dateert van vóór 1 juli 1953, plus gesubsidieerde nieuwbouw — hier gelden de gesloten regels voor huurprijsvorming (Richtwert of Kategoriemietzins), de wettelijke onderhoudsplicht van de verhuurder en het volledige stelsel van opzeggingsbescherming. Gedeeltelijke toepassing (Teilanwendung) geldt voor gebouwen met meer dan twee eenheden die na 30 juni 1953 zijn gebouwd zonder overheidssubsidie: de huurprijs is vrij onderhandelbaar omdat de huurprijsregels van de MRG daar niet reiken, maar de opzeggingsbescherming geldt nog wel. Volledige vrijstelling (Vollausnahme) — woningen met één of twee eenheden en niet meer dan twee zelfstandige units, voor overeenkomsten getekend na 31 december 2001, plus vakantiewoningen — valt terug op het gewone ABGB, zonder huurprijsplafond en zonder gesloten lijst van opzeggingsgronden.

• Huurprijs, minimale looptijd en de onderhoudsplicht van de verhuurder hangen allemaal af van deze indeling.
• Sinds de hervorming "Mietenpaket 2026" (van kracht sinds 1 januari 2026) moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in het volledige of gedeeltelijke regime minstens vijf jaar lopen bij een zakelijke verhuurder of drie jaar bij een particuliere — is de looptijd korter, dan geldt de overeenkomst automatisch als onbepaalde tijd.
• Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in het volledig gereguleerde segment krijgt een korting van 25% op de Richtwertmietzins (§ 16 Abs. 7 MRG).

De verhuur moet voor bewoning zijn, tenzij de verhuurder schriftelijk instemt met bedrijfsmatig gebruik, en onderverhuur vereist de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.

De MRG stelt geen wettelijk maximum voor de waarborgsom (Kaution) bij woninghuur — dit is een van de gebieden waarop het Oostenrijkse recht de hoogte overlaat aan onderhandeling. In de praktijk beschouwt het Hooggerechtshof (Oberster Gerichtshof) een waarborgsom van drie tot zes maanden bruto huur doorgaans als niet bezwaarlijk; een aanmerkelijk hoger bedrag loopt het risico als strijdig met de goede zeden te worden vernietigd op grond van § 879 ABGB.

• De waarborgsom moet worden gestort op een aparte, pupillenveilige (mündelsicher), rentedragende spaarrekening, of een even veilige belegging die duidelijk gescheiden wordt gehouden van het eigen vermogen van de verhuurder.
• De rente komt toe aan de huurder, niet aan de verhuurder.
• De huurder mag deze niet gebruiken om lopende huur of exploitatiekosten tijdens de huurperiode te dekken.
• De verrekening en terugbetaling — waarborgsom plus opgebouwde rente, verminderd met eventuele gerechtvaardigde tegenvorderingen — vindt plaats binnen een redelijke termijn nadat de huur is geëindigd, de woning is teruggegeven en het overdrachtsrapport is ondertekend.

De Oostenrijkse opzeggingsregels volgen dezelfde driedelige MRG-indeling als de rest. In het gebied met volledige of gedeeltelijke toepassing kan een huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op elk moment opzeggen met een termijn van één maand tegen het einde van een kalendermaand, schriftelijk of via de rechter; bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan de huurder ten vroegste na één jaar vertrekken, met een opzegtermijn van drie maanden.

De positie van de verhuurder is veel beperkter. Een verhuurder kan de huur alleen via de rechter beëindigen (gerichtliche Aufkündigung) en uitsluitend op een van de gronden uit de gesloten catalogus van § 30 Abs. 2 MRG — vooral gekwalificeerde huurachterstand ondanks aanmaning, ernstig nadelig gebruik van de woning, of dringende eigen behoefte (dringender Eigenbedarf). Een opzegtermijn zoals zodanig bestaat voor de verhuurder niet: het gerechtelijke proces zelf is het mechanisme.

• Bij een volledig vrijgestelde woning (Vollausnahme) geldt niets hiervan — opzegging volgt in plaats daarvan de algemene ABGB-regels van §§ 1116 e.v., die de huurder aanzienlijk minder bescherming bieden.
• Huurverhogingen gekoppeld aan een index zijn sinds 1 januari 2026 gemaximeerd: hoogstens eenmaal per jaar, niet eerder dan 1 april, met volledige doorberekening van de CPI tot 3% en slechts de helft van elke overschrijding daarboven — plus extra plafonds van 1% voor 2026 en 2% voor 2027 in het volledig gereguleerde segment.

Noch de MRG, noch het ABGB verplicht een verhuurder tot het opstellen van een formeel overdrachtsrapport, maar dit is wel de gangbare Oostenrijkse marktpraktijk — en in de praktijk het sterkste bewijsmiddel dat beide partijen hebben. Het Übergabeprotokoll legt de meterstanden en de staat van de woning met inventaris vast, en wordt door beide partijen ondertekend in twee identieke exemplaren, één voor elke partij.

Het heeft echt juridisch gewicht aan beide kanten van de huurperiode: bij vertrek is het de maatstaf voor elke schadeclaim op grond van § 1111 ABGB die verder gaat dan normale slijtage, en het is het belangrijkste referentiepunt bij het verrekenen en terugbetalen van de Kaution.

Het document wordt bij geen enkele instantie ingediend — het blijft tussen verhuurder en huurder — maar Brokik bewaart het samen met de huurovereenkomst, zodat beide partijen het meteen kunnen raadplegen zodra een geschil over de waarborgsom of een schadeclaim zich voordoet, maanden of jaren na de intrek.

In het volledige of gedeeltelijke MRG-regime is de onderhoudsplicht van de verhuurder op grond van § 3 MRG dwingend recht en kan deze niet ten nadele van de huurder worden beperkt: hij omvat de gemeenschappelijke delen van het gebouw en elk ernstig, gezondheidsbedreigend gebrek, ook binnen de gehuurde eenheid zelf. Bij een volledig vrijgestelde woning geldt in plaats daarvan de lichtere algemene plicht van § 1096 ABGB.

• De huurder zorgt voor het dagelijkse schoonmaakonderhoud en de kleine werkzaamheden die nodig zijn om de woning in ongewijzigde staat te houden, en moet al het ernstigere onverwijld melden.
• Reageert de verhuurder na melding niet tijdig, dan mag de huurder een dringende, niet-uitstelbare reparatie laten uitvoeren en de kosten bij de verhuurder in rekening brengen.
• Structurele wijzigingen, en elke ingreep in water-, riool- of elektraleidingen die onder het pleisterwerk lopen, vereisen altijd de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.
• Een rookverbod en een verbod op huisdieren zonder toestemming zijn standaardbedingen.