Frankrijk: overzicht van de huurmarkt

Franse woonruimtehuur voor een ongemeubileerde woning die als hoofdverblijf dient, wordt geregeld door de huurwet van 6 juli 1989 en de uitvoeringsbesluiten daarvan. Sinds 2015 moet elke dergelijke huurovereenkomst gebruikmaken van het officiële staatsmodel dat is vastgelegd in decreet nr. 2015-587 — een verhuurder kan de kernbepalingen niet zomaar zelf opstellen.

De standaardtermijn is drie jaar, lopend van de overeengekomen begindatum tot de overeengekomen einddatum, en wordt automatisch verlengd (tacite reconduction) tenzij een van de partijen opzegt. De huurder kan op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden, verkort tot één maand in een aangewezen zone met gespannen woningmarkt (zone tendue) of in andere bij wet bepaalde gevallen. De verhuurder daarentegen kan de huurovereenkomst alleen beëindigen aan het einde van de termijn, met een opzegtermijn van zes maanden en om een legitieme, ernstige reden — de woning terugvorderen voor eigen gebruik, verkoop ervan, of een ander door de wet erkend motif légitime.

De huur wordt, voor zover de huurovereenkomst daarin voorziet, eenmaal per jaar herzien aan de hand van de referentie-huurindex (indice de référence des loyers, IRL), gepubliceerd door INSEE. In steden met huurprijsbeheersing (encadrement des loyers) moet de overeengekomen huur ook de geldende maximale referentiehuur respecteren. Cruciaal is dat geen enkele huurherziening of indexering mag worden toegepast zolang de woning op het energieprestatiecertificaat (DPE) een label F of G heeft — de huur blijft bevroren totdat de verhuurder het label verbetert.

Voorafgaand aan de ondertekening moet de verhuurder een set verplichte diagnoses aan de huurovereenkomst hechten: het DPE zelf, de état des risques (verklaring van natuurlijke en technologische risico's) en, voor oudere gebouwen, het CREP-loodonderzoek plus inspecties van gas- en elektriciteitsinstallaties. Ontbrekende documenten kunnen de geldigheid van de huurovereenkomst ondermijnen.

De waarborgsom (dépôt de garantie) is wettelijk beperkt tot één maand huur exclusief kosten voor een ongemeubileerde verhuring — het contractsjabloon van Brokik legt dit plafond rechtstreeks vast in de bepalingen. De huurder mag de waarborgsom niet gebruiken om huur of kosten tijdens de huurperiode te dekken, en deze levert de huurder geen rente op.

Nadat de huurder is vertrokken, heeft de verhuurder één maand om de waarborgsom terug te betalen als het uittredeprotocol (état des lieux de sortie) overeenkomt met het intredeprotocol, of twee maanden als er schade wordt geconstateerd, gerekend vanaf de dag waarop de sleutels zijn ingeleverd — verminderd met eventuele gerechtvaardigde verschuldigde bedragen. Wordt die termijn overschreden, dan wordt het nog verschuldigde saldo aan de huurder verhoogd met 10% van de maandelijkse huur (exclusief kosten) voor elke aangevangen maand vertraging.

Opzegging werkt bewust asymmetrisch. De huurder kan op elk moment tijdens de driejarige termijn opzeggen, met als standaard een opzegtermijn van drie maanden — verkort tot één maand in een zone tendue of in de andere wettelijke gevallen (baanverlies, eerste baan, overplaatsing, gezondheidsredenen enzovoort).

De verhuurder kan alleen handelen aan het einde van de driejarige termijn, met een opzegtermijn van zes maanden en onder vermelding van een van de wettelijke, legitieme en ernstige gronden: reprise (de woning terugnemen om er zelf in te wonen of een naaste familielid te huisvesten), vente (verkoop met vrije oplevering), of een ander motif légitime, zoals herhaalde ernstige contractbreuk. Een opzegging zonder een van deze gronden, of te vroeg betekend, heeft geen rechtsgevolg en de huurovereenkomst wordt stilzwijgend verlengd.

De wet vernietigt bovendien elk beding dat de verhuurder zou toestaan een boete, sanctie of huurverhoging op te leggen wegens te late betaling — het enige verhaal van de verhuurder bij onbetaalde huur is de wettelijke procedure (commandement de payer, gevolgd door het inroepen van het ontbindende beding voor de rechter).

De état des lieux (intrede-/uittredeprotocol) is een verplicht, geen optioneel, onderdeel van een Franse huurovereenkomst. Het wordt gezamenlijk (“contradictoirement”) en schriftelijk opgesteld bij de sleuteloverdracht, en het beschrijft de woning, de uitrusting ervan en de meterstanden; het wordt als bijlage bij de huurovereenkomst zelf gevoegd.

Bij vertrek wordt op dezelfde manier een tweede état des lieux opgesteld. De vergelijking van beide vormt de wettelijke grondslag om de huurder te belasten voor schade die verder gaat dan normale slijtage — zonder een goed intredeprotocol heeft de verhuurder in wezen geen manier om de oorspronkelijke staat van de woning te bewijzen, en volgens de wet wordt verondersteld dat de huurder de woning in goede staat heeft ontvangen.

Dagelijks onderhoud en kleine reparaties (réparations locatives, bij besluit vastgelegd) komen voor rekening van de huurder, die ook onverwijld melding moet maken bij de verhuurder van de noodzaak van een grotere reparatie. De verhuurder is op zijn beurt verantwoordelijk voor grote reparaties en voor het onderhouden van de in de huurovereenkomst vermelde voorzieningen en apparatuur in werkende staat.

Twee beschermingen zijn wettelijk gewaarborgd en kunnen niet contractueel worden uitgesloten: de huurder mag een huisdier houden (elk beding in de huurovereenkomst dat dit verbiedt is nietig, op grond van de wet van 9 juli 1970), en er mag evenmin een rookverbod worden opgelegd — de gehuurde woning is de private woonplek van de huurder. De huurder blijft uiteraard aansprakelijk voor eventuele rookgerelateerde schade die bij het uittredeprotocol wordt geconstateerd. Onderverhuur of overdracht van de huurovereenkomst vereist altijd voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.