Argentinië: overzicht van de huurmarkt

Argentinië is Brokiks eerste markt buiten Europa, en het huurrecht is ongewoon gedereguleerd in vergelijking met andere landen. Het Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 heeft de huurdervriendelijke Ley de Alquileres 27.551 volledig ingetrokken (art. 249 DNU), en in juli 2024 heeft de Ley Bases (ley 27.742) die deregulering op het niveau van een gewone wet bekrachtigd — het is niet langer slechts een noodmaatregel die een rechter gemakkelijk zou kunnen vernietigen. Woonhuurovereenkomsten gesloten vanaf 29 december 2023 worden geregeld door de Código Civil y Comercial (CCyC), art. 1187–1226, in de tekst die volgt uit het DNU; overeenkomsten gesloten vóór die datum blijven onder het oude regime lopen waaronder ze zijn gesloten.

Schriftelijke vorm is verplicht voor elke huurovereenkomst van onroerend goed (art. 1188 CCyC), maar bijna al het overige wordt aan partijen overgelaten: de looptijd van de overeenkomst wordt vrij overeengekomen, en als partijen deze niet vastleggen, wordt een woonhuurovereenkomst geacht twee jaar te lopen (art. 1198) — een duidelijke breuk met de oude wet, die een verplicht minimum van drie jaar voorschreef en die het DNU volledig heeft afgeschaft. Brokiks Argentijnse sjabloon is gebouwd op die vrijheid: het laat verhuurder en huurder hun eigen looptijd, valuta en indexeringsgrondslag vaststellen, in plaats van een uniforme clausule op te leggen die het Argentijnse recht niet langer vereist.

De waarborgsom (depósito en garantía) kent geen wettelijk maximum meer sinds de DNU-hervorming — een echte verandering ten opzichte van de ingetrokken Ley 27.551, die deze beperkte tot één maand huur. In de praktijk vragen verhuurders doorgaans één tot twee maanden huur, en het bedrag en de valuta worden vrij tussen partijen overeengekomen; de waarborgsom kan net zo goed in peso's als in Amerikaanse dollars worden vastgelegd.

Omdat het DNU ook het oude, vaste terugbetalingsmechanisme heeft afgeschaft, moet de overeenkomst zelf bepalen hoe en wanneer de waarborgsom wordt terugbetaald, met inbegrip van de vraag of het bedrag wordt geactualiseerd in lijn met de laatste huur. Brokiks sjabloon behandelt dit als een clausule om in te stellen in plaats van als iets dat vanzelfsprekend is, en koppelt dit aan een overdrachtsprotocol (acta de entrega), zodat elke inhouding op de waarborgsom een gedocumenteerd, gedateerd uitgangspunt heeft.

Op grond van art. 1221 CCyC, zoals herschreven door het DNU, kan een huurder op elk moment en om welke reden dan ook een Argentijnse huurovereenkomst beëindigen, simpelweg door schriftelijke opzegging en betaling van één vaste vergoeding: 10% van de huurtermijnen die nog openstaan tussen de datum van opzegging en de overeengekomen einddatum van de overeenkomst. Er is geen minimumperiode die de huurder eerst moet uitzitten — de drempel van zes maanden onder de oude wet, voordat dit recht ontstond, is verdwenen. Omdat deze vergoeding bestaat ten voordele van de huurder, kunnen partijen in de overeenkomst afspreken deze verder te verlagen ten gunste van de huurder, maar nooit te verhogen.

De positie van de verhuurder is het spiegelbeeld hiervan: er bestaat helemaal geen recht van de verhuurder om zonder reden op te zeggen. Een verhuurder kan de huur alleen vroegtijdig beëindigen wegens wanprestatie van de huurder zelf — het niet betalen van huur, oneigenlijk gebruik van het pand, of schending van een andere contractuele verplichting (art. 1219 CCyC). Zodra de overeengekomen looptijd gewoon afloopt, eindigt de huur vanzelf; al het overige vereist bewijs van de fout van de huurder.

Het Argentijnse recht maakt van een schriftelijk overdrachtsprotocol (acta de entrega, ook wel inventario genoemd) geen formele voorwaarde voor een geldige huurovereenkomst, maar de Código Civil y Comercial steunt er indirect op: de huurder moet het pand in de ontvangen staat houden (art. 1206) en het in diezelfde staat teruggeven, afgezien van normale slijtage (art. 1207 en 1210). Zonder een ondertekend verslag van de staat van het pand bij intrek is er geen betrouwbaar uitgangspunt om bij vertrek mee te vergelijken — en precies daarop draaien de meeste geschillen over de waarborgsom in Argentinië.

Brokik behandelt de acta de entrega als standaardpraktijk voor elke Argentijnse huur, ook al is dit geen wettelijke vereiste: staat, inventaris en meterstanden worden eenmaal geregistreerd bij intrek van de huurder en opnieuw bij vertrek. Het is voor een verhuurder de eenvoudigste manier om een inhouding op de waarborgsom te onderbouwen — en minstens zo vaak voor een huurder de eenvoudigste manier om de waarborgsom volledig terug te krijgen.

Naast de regels over de waarborgsom en beëindiging blijft het Argentijnse regime regelgevend licht in vergelijking met Europese standaarden. Er is geen verplichting om de huurovereenkomst te registreren bij AFIP onder het oude RELI-registratiesysteem — die verplichting is afgeschaft voor overeenkomsten gesloten vanaf 29 december 2023 (RG AFIP 5545/2024); registratie blijft alleen beschikbaar als optionele stap gekoppeld aan bepaalde belastingvoordelen. Er is evenmin een federale verplichting tot een energie-efficiëntiecertificaat bij het verhuren van een woning: Argentinië hanteert een vrijwillig nationaal labelsysteem, en de weinige provincies die wel een energielabel verplichten (bijvoorbeeld Santa Fe) passen die verplichting alleen toe op de verkoop van onroerend goed en notariële eigendomsoverdrachten, nooit op verhuur.

De identificatie van partijen volgt de lokale standaard in plaats van een Europese: natuurlijke personen worden geïdentificeerd met hun DNI, en bedrijven met hun CUIT. Brokiks Argentijnse sjabloon weerspiegelt beide realiteiten — geen verplicht EPC-veld in de overeenkomst, en identiteitsvelden die overeenkomen met wat een Argentijnse verhuurder of huurder daadwerkelijk bezit.