Letonia: panorama del mercado del alquiler
El mercado del alquiler
Letonia: marco legal
- Mercado del alquiler
- El 16,3 % de la población alquila, de los cuales el 6,1 % a precio de mercado.
- Marco legal
- Se rige por la Dzīvojamo telpu īres likums (Ley de Arrendamiento de Vivienda), adoptada en 2021 y en vigor desde el 1.5.2021, que sustituyó a la ley de 1993 «Par dzīvojamo telpu īri»; las reglas generales de arrendamiento del Civillikums (Código Civil) completan todo lo que la ley de vivienda no cubre.
- Fianza
- La drošības nauda (fianza) no puede superar dos meses de renta (12. pants, primera daļa); al finalizar el arrendamiento se deduce de ella cualquier deuda contractual pendiente y el arrendador lo notifica de inmediato al inquilino (12. pants, segunda daļa), y la fianza, o su parte no utilizada, se devuelve a más tardar el día en que se desocupa la vivienda (12. pants, cuarta daļa).
- Preaviso y resolución
- El inquilino puede desistir en cualquier momento sin causa con al menos un mes de preaviso escrito, en contratos de hasta diez años (27. pants, primera daļa). El arrendador solo puede resolver el contrato por las causas legales enumeradas taxativamente en los 22.–26. pants, con el plazo de preaviso fijado por el 27. pants: un mes para las causas del 23. pants o el 24. pants, y para una resolución del 25. pants de un contrato de hasta un año; tres meses para una resolución del 25. pants de un contrato de uno a tres años; e inmediato para la causa del 26. pants; la causa del 22. pants no lleva un plazo de preaviso legal fijo.
- Subidas de renta
- La renta solo puede modificarse durante el plazo si el propio contrato pacta de antemano los principios de la modificación (10. pants, tercera daļa) — sin esa cláusula, el arrendador no tiene ningún derecho a subir la renta.
- Conviene saber
- Las partes pueden inscribir voluntariamente el contrato en el Zemesgrāmata (Registro de la Propiedad), sin coste (35. pants); la inscripción vincula a un futuro adquirente de la propiedad y, si así se acuerda, permite una ejecución acelerada e indiscutida de la obligación del inquilino de desocupar la vivienda — una salvaguarda fuerte y de bajo coste para el arrendador que la mayoría de los propietarios extranjeros nunca piensan en usar.
- Riesgo para el arrendador
- No hay ninguna alternativa indefinida: todo contrato tiene una fecha de finalización fija, y el mecanismo de modificación de la renta debe escribirse en el contrato desde el primer día — omitir esa cláusula significa que la renta queda congelada durante todo el plazo, con independencia de la inflación.
El contrato de alquiler
Los arrendamientos residenciales letones se rigen por la Dzīvojamo telpu īres likums (Ley de Arrendamiento de Vivienda), adoptada en 2021 y en vigor desde el 1.5.2021, que sustituyó a la ley de 1993 «Par dzīvojamo telpu īri»; las reglas generales de arrendamiento del Civillikums (Código Civil) completan todo lo que la ley de vivienda no cubre.
El contrato debe celebrarse por escrito (7. pants) — un contrato escrito es la única base del derecho del inquilino a usar la vivienda (6. pants). A diferencia de la mayoría de los demás mercados de Brokik, Letonia no ofrece ninguna opción indefinida: desde la reforma de 2021, todo arrendamiento residencial debe ser de plazo fijo (9. pants) — la regla estructural más marcada entre los países que cubre Brokik.
- El contenido obligatorio del contrato incluye la renta, la forma y el plazo de pago, y el reparto de los pagos de suministros (8. pants).
- Cuando termina el plazo fijo, el arrendamiento simplemente se extingue sin necesidad de preaviso, a menos que las partes firmen un nuevo contrato o una prórroga escrita.
Fianza
La drošības nauda (fianza) está limitada a dos meses de renta: «Izīrētājam ir tiesības prasīt drošības naudu, kas nepārsniedz divu mēnešu īres maksu» (12. pants, primera daļa). Un acuerdo que fije una fianza superior a ese tope es nulo en la parte que lo excede.
- Al finalizar el arrendamiento, si el inquilino debe al arrendador algún pago derivado del contrato, la deuda se deduce de la fianza y el arrendador lo notifica de inmediato al inquilino (12. pants, segunda daļa).
- La fianza, o su parte no utilizada, se devuelve a más tardar el día en que se desocupa la vivienda (12. pants, cuarta daļa).
- Cubre los daños a la vivienda más allá del desgaste normal, las obligaciones contractuales incumplidas o las pérdidas identificadas en la entrega.
Rescisión y subidas de renta
Un inquilino puede desistir en cualquier momento sin dar motivo, con al menos un mes de preaviso escrito, en contratos de hasta diez años (20. pants y 27. pants, primera daļa) — un mínimo fijado a favor del inquilino.
Un arrendador solo puede resolver el contrato por las causas legales taxativas de los 22.–26. pants — el contrato no puede ampliar este catálogo. El plazo de preaviso depende entonces de la causa y, en una de ellas, también de la duración del propio contrato: al menos un mes para las causas del 23. pants (ocupación ilegal) o el 24. pants (atrasos), y para una resolución del 25. pants (demolición/reconstrucción) de un contrato de hasta un año; al menos tres meses para una resolución del 25. pants de un contrato de uno a tres años; e inmediato, mediante notificación escrita, para la causa del 26. pants (prohibición de uso del edificio) (27. pants, tercera y cuarta daļa). La causa del 22. pants (daño/mal uso) no lleva un plazo de preaviso legal fijo.
- La causa de atrasos de renta del 24. pants tiene dos criterios separados y alternativos: un importe de atraso superior a dos meses de renta, o un retraso en el pago de suministros superior a dos meses.
- La renta solo puede modificarse durante el plazo si el propio contrato pacta de antemano los principios de la modificación (10. pants, tercera daļa) — sin esa cláusula, el arrendador no tiene ningún derecho a subir la renta.
Acta de entrega
La Dzīvojamo telpu īres likums no impone un deber legal específico de elaborar un acta de entrega escrita (nodošanas–pieņemšanas akts) — es práctica de mercado letona, no un requisito legal.
Sigue siendo la principal prueba de las partes sobre el estado de la vivienda, tanto al liquidar la drošības nauda (fianza) (12. pants) como en una eventual reclamación por daños al devolver la vivienda, conforme a las reglas generales del Civillikums.
Obligaciones y suministros
El arrendador debe entregar la vivienda en un estado que garantice su uso normal, y mantenerla así durante todo el arrendamiento. El inquilino cuida con esmero la vivienda y las partes del edificio que utiliza, y cubre las reparaciones menores causadas por su propio uso indebido o negligente.
- Los pagos de suministros (komunālie maksājumi) — agua fría, agua caliente, electricidad y calefacción — quedan fuera de la renta y se reparten conforme al contrato, normalmente por contador individual (8. pants).
- Un arrendador debe mostrar al inquilino un energosertifikāts (certificado energético) válido antes de firmar, según exige el 7. pants de la Ēku energoefektivitātes likums.
- Las alteraciones o reconstrucciones de la vivienda requieren el consentimiento escrito previo del arrendador.
Datos curiosos
Preguntas frecuentes
No. Desde la Dzīvojamo telpu īres likums de 2021, todo arrendamiento residencial debe ser de plazo fijo (9. pants) — no existe ninguna opción indefinida. Cuando termina el plazo, el arrendamiento simplemente se extingue, a menos que ambas partes firmen un nuevo contrato o una prórroga escrita.
Como máximo dos meses de renta (12. pants, primera daļa) — un acuerdo por más es nulo en la parte que excede. Devuelva la fianza a más tardar el día en que el inquilino desocupe la vivienda (12. pants, cuarta daļa), tras deducir cualquier deuda contractual pendiente, de la que debe notificar de inmediato al inquilino (12. pants, segunda daļa).
No — solo si el propio contrato pacta de antemano los principios de la modificación (10. pants, tercera daļa). Si firma sin esa cláusula, no tiene ningún derecho unilateral a subir la renta durante todo el plazo del contrato.
Solo por las que enumera la ley en los 22.–26. pants: daño a la vivienda o mal uso, ocupación ilegal, atrasos de renta o suministros, demolición o reconstrucción, o prohibición de uso del edificio. Este catálogo es taxativo — no se pueden añadir causas adicionales en el contrato.
Depende de la causa y, en una de ellas, también de la duración del contrato: un mes por las causas de ocupación ilegal o atrasos, y también para una resolución por demolición/reconstrucción de un contrato de hasta un año; tres meses para una resolución por demolición/reconstrucción de un contrato de uno a tres años; e inmediato en caso de prohibición de uso del edificio. La causa de daño/mal uso no lleva un plazo de preaviso legal fijo.
No — la ley no impone un deber específico de elaborarla. Pero sin ella tiene muy poco a lo que recurrir al liquidar la fianza o en una disputa por daños; es el estándar de mercado y la principal prueba de las partes sobre el estado de la vivienda.
Sí — se requiere un energosertifikāts válido para alquilar la vivienda, conforme al 7. pants de la Ēku energoefektivitātes likums, y debe mostrarse al inquilino antes de firmar.