Estados Unidos: panorama del mercado del alquiler

Estados Unidos no tiene una ley federal de arrendamiento residencial — el derecho de arrendamiento lo fija por completo cada estado, y la plantilla v1 de Brokik está configurada para el Estado de Texas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 «Residential Tenancies»), elegido como la jurisdicción de referencia más sencilla y más favorable al arrendador: sin tope legal al depósito, sin control de rentas y sin impuesto estatal sobre la renta. Conforme al Statute of Frauds de Texas (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01), solo un arrendamiento de más de un año debe constar por escrito firmado — un arrendamiento más corto puede técnicamente ser verbal —, pero Brokik siempre genera un contrato de arrendamiento completo por escrito con independencia de su duración, y no se requiere notario: las firmas electrónicas son válidas conforme al federal ESIGN Act y a la Texas Uniform Electronic Transactions Act.

La plantilla de Brokik identifica a las partes mediante su Social Security Number (el número de identificación personal utilizado en Estados Unidos, o su EIN si el arrendador es una empresa), describe el inmueble con precisión y expresa la renta mensual con el paso automático de plazo fijo a mes a mes incorporado desde el primer día, de modo que no haya que renegociar nada desde cero si las partes simplemente dejan que el contrato continúe tras su fecha de finalización.

Texas no fija ningún tope legal para el depósito de garantía (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — el arrendador y el arrendatario acuerdan libremente el importe, y en la mayoría de las áreas metropolitanas de Texas la práctica habitual del mercado ronda una mensualidad de renta, en ocasiones más si el inquilino tiene un historial crediticio más débil. El depósito no puede tratarse como el pago de la última mensualidad salvo que el arrendador lo acepte por escrito.

El plazo de devolución es preciso: el arrendador debe devolver el depósito, descontando una relación detallada de las deducciones lícitas, dentro de los 30 días siguientes al último de estos dos hechos: que el inquilino entregue la vivienda o que facilite al arrendador por escrito su nueva dirección (§ 92.107) — los 30 días no empiezan a correr hasta que se hayan producido ambos. Un arrendador que retenga el depósito de mala fe responde por daños legales de $100, el triple del importe retenido indebidamente y los honorarios razonables del abogado del inquilino (§ 92.109), por lo que la plantilla de Brokik combina la cláusula del depósito con una lista de comprobación de entrada y salida, para que cada deducción quede documentada.

Un arrendamiento texano a plazo fijo simplemente termina en la fecha de finalización pactada; si las partes no firman uno nuevo y el arrendador permite que el inquilino permanezca en la vivienda, el arrendamiento continúa automáticamente mes a mes en los mismos términos. Cualquiera de las partes puede entonces poner fin a ese arrendamiento mensual mediante un preaviso escrito de al menos un período completo de pago de la renta — habitualmente 30 días (Tex. Prop. Code § 91.001) —, y Texas no exige justa causa: el arrendador no tiene que dar ningún motivo, siempre que el plazo fijo ya haya terminado.

Poner fin a un arrendamiento es siempre un proceso judicial. Antes de presentar una demanda de forcible detainer para recuperar la posesión, el arrendador debe entregar al inquilino un aviso escrito de desalojo de al menos 3 días, salvo que el contrato establezca un plazo más largo (Tex. Prop. Code § 24.005); solo una orden judicial permite al arrendador recuperar efectivamente la vivienda. El self-help eviction — cambiar las cerraduras, cortar los suministros o retirar las pertenencias del inquilino sin una orden judicial — es ilegal en todos los estados de Estados Unidos, incluido Texas.

El derecho de Texas no convierte la lista de comprobación escrita de entrada y salida en una condición formal de validez del contrato, pero la garantía implícita de habitabilidad (Tex. Prop. Code § 92.052) y las normas sobre deducciones del depósito se apoyan en ella de forma indirecta: sin un acta firmada del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores al entrar, el arrendador no cuenta con una base fiable para justificar una deducción al salir, y el inquilino no tiene una manera sencilla de demostrar que un daño no es suyo.

Brokik trata esta lista de comprobación como práctica estándar en todo arrendamiento en Texas, aunque no sea un requisito legal: el estado, los enseres y las lecturas de los contadores se registran una vez cuando el inquilino se muda y de nuevo cuando se marcha, con cada copia firmada por ambas partes. Es la forma más sencilla para el arrendador de hacer valer una deducción del depósito conforme a las §§ 92.103–92.104 — y con la misma frecuencia, la forma más sencilla para el inquilino de recuperar el depósito íntegro.

Más allá de las normas sobre el depósito y la finalización, el arrendador texano tiene una breve lista de obligaciones de información que se suman al derecho estatal. El arrendador debe comunicar al inquilino su propio nombre y dirección, o los de su agente gestor (Tex. Prop. Code § 92.201), y — desde 2021 — cualquier historial conocido de inundaciones o la situación del inmueble respecto a zonas inundables (§ 92.0135). Si el inmueble se construyó antes de 1978, la legislación federal (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) exige que el arrendador entregue el folleto de la EPA sobre riesgos del plomo, declare cualquier pintura con base de plomo o riesgo conocido, y haga que ambas partes firmen una Lead Warning Statement antes de firmar el contrato, conservando el registro durante al menos tres años.

La Fair Housing Act federal (42 U.S.C. §§ 3601–3619) prohíbe la discriminación por siete motivos protegidos — raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar y discapacidad — y exige que el arrendador realice ajustes razonables, como permitir un animal de asistencia o de servicio incluso bajo una política de no admisión de mascotas. No existe un equivalente estadounidense del certificado europeo de eficiencia energética para un arrendamiento residencial: solo un pequeño número de ciudades exige a los grandes edificios reportar datos de referencia energética, y ninguna cláusula de la plantilla texana de Brokik contempla una obligación de tipo CEE.