Argentina: panorama del mercado del alquiler

Argentina es el primer mercado de Brokik fuera de Europa, y su derecho de arrendamiento está inusualmente desregulado en comparación con otros países. El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 derogó de forma directa la Ley de Alquileres 27.551, favorable al inquilino (art. 249 DNU), y en julio de 2024 la Ley Bases (ley 27.742) consolidó esa desregulación a nivel de ley ordinaria — ya no se trata de un mero decreto de emergencia que un tribunal pudiera anular fácilmente. Los contratos de arrendamiento residencial firmados a partir del 29 de diciembre de 2023 se rigen por el Código Civil y Comercial (CCyC), arts. 1187–1226, en el texto resultante del DNU; los contratos firmados antes de esa fecha siguen rigiéndose por el régimen bajo el que fueron firmados.

La forma escrita es obligatoria para cualquier contrato de arrendamiento de un inmueble (art. 1188 CCyC), pero casi todo lo demás queda en manos de las partes: la duración del contrato se pacta libremente, y si las partes no la fijan, se presume que un arrendamiento residencial dura dos años (art. 1198) — una ruptura clara con la ley anterior, que exigía un mínimo obligatorio de tres años, eliminado por completo por el DNU. La plantilla argentina de Brokik está construida sobre esa libertad: permite al arrendador y al inquilino fijar su propia duración, moneda y base de indexación, en lugar de imponer una cláusula única que el derecho argentino ya no exige.

La fianza (depósito en garantía) no tiene tope legal desde la reforma del DNU — un cambio real respecto a la derogada Ley 27.551, que la limitaba a un mes de renta. En la práctica, los propietarios suelen pedir entre uno y dos meses de renta, y el importe y la moneda se pactan libremente entre las partes; la fianza puede denominarse tanto en pesos como en dólares estadounidenses.

Dado que el DNU también eliminó el antiguo mecanismo fijo de devolución, es el propio contrato el que debe precisar cómo y cuándo se devuelve la fianza, incluyendo si su valor se actualiza conforme a la renta final. La plantilla de Brokik trata esto como una cláusula que hay que configurar, no algo que se pueda dar por supuesto, y la combina con un protocolo de entrega (acta de entrega) para que cualquier descuento de la fianza tenga un punto de partida documentado y fechado al que remitirse.

En virtud del art. 1221 CCyC en la redacción dada por el DNU, el inquilino puede desvincularse de un arrendamiento argentino en cualquier momento, por cualquier motivo, simplemente dando aviso por escrito y pagando una única indemnización a tanto alzado: el 10% de las cuotas de renta que aún queden pendientes entre la fecha del aviso y la fecha de finalización pactada del contrato. No existe un período mínimo que el inquilino deba esperar antes — el antiguo umbral de seis meses del que dependía este derecho ha desaparecido. Como esta indemnización existe en beneficio del inquilino, las partes pueden pactar en el contrato reducirla aún más a favor del inquilino, pero nunca aumentarla.

La posición del propietario es la imagen especular: no existe ningún derecho del propietario a terminar el contrato sin causa. El propietario solo puede finalizar el arrendamiento anticipadamente por incumplimiento del propio inquilino — falta de pago de la renta, uso indebido del inmueble o incumplimiento de otra obligación contractual (art. 1219 CCyC). Cuando el plazo pactado simplemente vence, el contrato termina por sí solo; cualquier otro supuesto exige probar la culpa del inquilino.

El derecho argentino no convierte el protocolo escrito de entrega (acta de entrega, a veces llamado inventario) en un requisito formal de validez del contrato, pero el Código Civil y Comercial se apoya en él de forma indirecta: el inquilino debe mantener el inmueble en el estado en que lo recibió (art. 1206) y devolverlo en ese mismo estado, salvo el desgaste normal por el uso (arts. 1207 y 1210). Sin un registro firmado del estado del inmueble al entrar, no hay una base fiable con la que comparar al salir — y precisamente en eso se basa la mayoría de las disputas sobre la fianza en Argentina.

Brokik trata el acta de entrega como práctica estándar para todo arrendamiento argentino, aunque no sea un requisito legal: el estado, el equipamiento y las lecturas de los contadores se registran una vez cuando el inquilino se muda y de nuevo cuando se va. Es la forma más sencilla para que un propietario pueda justificar una retención de la fianza — y, con la misma frecuencia, la forma más sencilla para que un inquilino recupere la fianza íntegra.

Más allá de las normas sobre fianza y terminación, el régimen argentino mantiene una huella regulatoria ligera comparado con los estándares europeos. No existe obligación de registrar el contrato ante la AFIP bajo el antiguo esquema de registro RELI — esa obligación se eliminó para los contratos firmados a partir del 29 de diciembre de 2023 (RG AFIP 5545/2024); el registro sigue disponible únicamente como paso opcional vinculado a determinados beneficios fiscales. Tampoco existe requisito federal alguno de certificado de eficiencia energética para alquilar una vivienda: Argentina mantiene un esquema nacional de etiquetado voluntario, y las pocas provincias que sí exigen una etiqueta energética (por ejemplo, Santa Fe) aplican ese requisito únicamente a la venta de inmuebles y a las transferencias notariales de propiedad, nunca al alquiler.

La identificación de las partes sigue el estándar local en lugar del europeo: las personas físicas se identifican por su DNI, y las empresas por su CUIT. La plantilla argentina de Brokik refleja ambas realidades — sin un campo de «certificado energético» forzado en el contrato, y con campos de identidad que coinciden con lo que realmente posee un propietario o inquilino argentino.