Prosječne najamnine u najvećim poljskim gradovima — izvještaj za 1. kvartal 2026.

Prosječne najamnine u najvećim poljskim gradovima — izvještaj za 1. kvartal 2026.

Poljsko tržište najma nastavlja svoj dinamičan razvoj u prvom kvartalu 2026. godine. Nakon nekoliko godina brzog rasta cijena potaknutog demografskim promjenama, imigracijom i ograničenom ponudom stanova, tržište ulazi u raznolikiju fazu. Iako ukupna razina najamnina i dalje ostaje povišena u usporedbi s razdobljem prije pandemije, tempo rasta usporava u većini gradova, a zanimljive regionalne razlike postaju sve izraženije. Ovo izvješće analizira trendove najamnina u osam najvećih poljskih metropola, pružajući podatke i analize korisne najmodavcima, investitorima i najmoprimcima.

Nacionalni pregled

Poljsko tržište najma u 1. kvartalu 2026. karakterizira nekoliko ključnih trendova:

• Prosječne najamnine na državnoj razini porasle su za oko 4-6% na godišnjoj razini, što predstavlja značajno usporavanje u usporedbi s dvoznamenkastim rastom zabilježenim u 2022.-2023. godini
• Potražnja ostaje snažna, osobito u velikim gradskim centrima, potaknuta stalnom imigracijom, rastućom studentskom populacijom te generacijskim pomakom prema najmu umjesto kupnje
• Ponuda se postupno poboljšava zahvaljujući novim developerskim projektima, iako rokovi izgradnje i rastući troškovi materijala i dalje ograničavaju tempo nastajanja novih jedinica
• Premium segment (stanovi visokog standarda u središnjim lokacijama) pokazuje najsnažniju otpornost cijena, dok se starije zalihe na periferiji suočavaju s većim cjenovnim pritiskom

Varšava

Varšava ostaje jednoznačno najskuplje tržište najma u Poljskoj. Status glavnog grada kao gospodarskog, političkog i kulturnog središta zemlje neprestano privlači domaće i međunarodne profesionalce, održavajući potražnju stabilno visokom.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 2800 - 3800 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 3500 - 5200 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 4800 - 7500 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +4 do +6%

Najsnažnija potražnja koncentrirana je u Mokotówu, Woli i Śródmieściu, dok nove investicije u Wilanówu i Białołęki privlače najmoprimce koji traže više prostora po nešto nižim cijenama. Varšavski segment korporativnog najma, potaknut međunarodnim tvrtkama i diplomatskim misijama, i dalje održava premium cijene u središnjim lokacijama.

Krakov

Krakovsko tržište najma koristi dvostruku ulogu grada kao velikog akademskog središta i rastućeg centra poslovnih usluga. Grad privlači i studente i mlade profesionalce, stvarajući cjelogodišnju potražnju.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 2200 - 3100 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 2800 - 4200 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 3800 - 5800 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +5 do +7%

Krakov bilježi nešto iznadprosječan rast, potaknut razvojem IT sektora i outsourcinga poslovnih procesa. Kazimierz, Podgórze i Krowodrza ostaju najtraženije četvrti. Tržište kratkoročnog najma (Airbnb) i dalje smanjuje ponudu dugoročnog najma na Starom gradu, podižući cijene za tradicionalne najmoprimce.

Wrocław

Wrocław je učvrstio svoju poziciju kao jedno od najdinamičnijih tržišta najma u Poljskoj, sa snažnom potražnjom i tehnološkog sektora i međunarodne studentske zajednice.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 2100 - 2900 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 2600 - 3800 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 3400 - 5200 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +4 do +6%

Stare Miasto, Krzyki i Śródmieście bilježe najviše najamnine. Nove stambene investicije uz rijeku Odru stvaraju atraktivne alternative centru grada, osobito za mlade obitelji koje traže više prostora.

Gdańsk

Aglomeracija Trójmiasta (Gdańsk, Gdynia, Sopot) i dalje privlači najmoprimce koje privlači primorski stil života i rastuće ekonomske prilike. Gdańsk predvodi regiju i po razini najamnina i po dinamici rasta.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 2200 - 3000 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 2700 - 4000 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 3500 - 5500 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +5 do +7%

Sezonska dinamika ovdje je izraženija nego u drugim poljskim gradovima. Ljetni mjeseci donose skok potražnje za kratkoročnim najmom, dok razdobljem od listopada do lipnja dominiraju studenti i cjelogodišnji profesionalci. Četvrti Oliwa i Wrzeszcz nude dobru ravnotežu između dostupnosti i cijene.

Poznań

Snažna industrijska baza Poznańa i ustaljena sajamska tradicija pružaju stabilan temelj tržištu najma. Najamnine u gradu spadaju među umjerenije u odnosu na velike poljske gradove.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 1900 - 2600 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 2400 - 3500 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 3200 - 4800 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +3 do +5%

Četvrt Jeżyce istaknula se kao najmodernija gradska četvrt, s odgovarajuće višim najamninama. Uravnoteženija dinamika ponude i potražnje u Poznańu rezultira nižom volatilnošću cijena u usporedbi s Varšavom ili Krakovom.

Łódź

Łódź nastavlja svoju izvanrednu transformaciju od industrijskog propadanja do kulturnog i tehnološkog preporoda. Grad nudi jedne od najatraktivnijih omjera cijene i kvalitete u Poljskoj, privlačeći najmoprimce sa skupljih tržišta.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 1600 - 2200 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 2000 - 3000 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 2600 - 4000 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +6 do +9%

Łódź bilježi najviši postotni rast među velikim poljskim gradovima, polazeći od niže razine. Revitalizirano područje Manufakture i ulica Piotrkowska pogonski su motor premium razvoja, dok širenje IT sektora stvara potražnju za stanovima višeg standarda.

Katowice

Šleska metropola prolazi kroz značajnu gospodarsku transformaciju, udaljavajući se od svojih korijena u ugljenu i teškoj industriji prema tehnologiji, uslugama i kulturi. Ta se transformacija odražava i na tržištu najma u razvoju.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 1700 - 2300 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 2200 - 3200 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 2800 - 4200 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +4 do +6%

Kulturna zona u Katowicama i okolna područja postali su magnet za mlade profesionalce. Šira šleska aglomeracija nudi raznovrsne stambene opcije, a satelitski gradovi poput Gliwica i Chorzówa pružaju pristupačnije alternative unutar dosega dnevne migracije na posao.

Lublin

Kao najveći grad istočne Poljske i važno akademsko središte, tržište najma u Lublinu snažno je oblikovano studentskom populacijom. Grad nudi najniže najamnine među najvećim poljskim gradskim centrima.

• Studio / jednosobni stan (25-35 m²): 1500 - 2100 PLN mjesečno
• Dvosobni stan (40-55 m²): 1900 - 2800 PLN mjesečno
• Trosobni stan (60-80 m²): 2400 - 3600 PLN mjesečno
• Godišnja promjena: +3 do +5%

Rastući IT sektor u Lublinu i strateški položaj blizu istočne granice EU stvaraju nove izvore potražnje za najmom koji nadilaze tradicionalno studentsko tržište. Stari grad i okolne četvrti nude najbolje prinose od najma za investitore.

Ključni čimbenici koji oblikuju tržište u 2026. godini

Nekoliko makroekonomskih čimbenika i dalje utječe na oblikovanje najamnina diljem Poljske:

• Kamatne stope: Uz hipotekarne kamatne stope koje ostaju povišene u usporedbi s povijesno niskim razinama iz 2020.-2021., mnogi potencijalni kupci i dalje unajmljuju, održavajući potražnju na tržištu najma
• Imigracija: Poljska i dalje privlači radnike iz Ukrajine, Bjelorusije i sve više iz drugih zemalja. Taj demografski priljev, koncentriran u velikim gradovima, generira značajnu potražnju za najmom
• Studentska populacija: Poljska sveučilišta privlače sve veći broj međunarodnih studenata, osobito iz Azije i Afrike. Akademski ciklus najma ostaje dominantan čimbenik u sveučilišnim gradovima
• Razvoj rada na daljinu: Iako su hibridni obrasci rada sada ustaljeni, potpuni rad na daljinu slabi. To i dalje podupire potražnju u velikim gradovima, dok istovremeno smanjuje interes za prigradska i ruralna područja
• Nova gradnja: Aktivnost stambene izgradnje ostaje snažna, a novi projekti postupno povećavaju ponudu jedinica za najam, osobito u Varšavi, Wrocławu i Krakovu
• Regulatorno okruženje: Trajna rasprava o mjerama kontrole najamnina i reformama zaštite najmoprimaca stvara neizvjesnost koja može utjecati na investicijske odluke

Što to znači za najmodavce

Za vlasnike nekretnina i investitore u najam, podaci za 1. kvartal 2026. sugeriraju nekoliko strateških razmatranja:

• Umjerena povećanja najamnina (u skladu s inflacijom) ostvariva su na većini tržišta, no agresivno određivanje cijena nosi rizik produljenih razdoblja nepopunjenosti
• Kvaliteta nekretnine važnija je nego ikad — najmoprimci na tržištu koje se stabilizira imaju više izbora i sve su zahtjevniji u pogledu stanja, opremljenosti i lokacije
• Gradovi s rastućim tehnološkim sektorima i sektorima poslovnih usluga (Krakov, Wrocław, Łódź) nude najsnažnije izglede za rast
• Rizik nepopunjenosti najviši je na perifernim lokacijama i u starijim, neobnovljenim zalihama
• Točni tržišni podaci ključni su za odluke o cijenama — platforme poput Brokika pomažu najmodavcima pratiti tržišne trendove i uspoređivati svoje najamnine s usporedivim nekretninama

Što to znači za najmoprimce

Najmoprimci koji se snalaze na tržištu 1. kvartala 2026. trebali bi razmotriti sljedeće:

• Pregovaračka moć blago raste u usporedbi s napetim tržištem iz razdoblja 2022.-2024. — nemojte prihvatiti prvu ponuđenu cijenu bez rasprave
• Dulji ugovori o najmu (12-24 mjeseca) mogu osigurati bolje cijene, jer najmodavci cijene stabilnost prihoda
• Četvrti u razvoju nude znatne uštede u usporedbi s ustaljenim središnjim lokacijama, često uz usporedive ili bolje životne uvjete
• Rujansko-listopadska akademska navala ostaje najkonkurentnije razdoblje — traženje izvan tog razdoblja donosi više opcija i bolje cijene

Metodologija i izvori podataka

Podaci prikazani u ovom izvješću temelje se na agregiranim oglasnim cijenama s glavnih poljskih portala za nekretnine, unakrsno provjerenim s transakcijskim podacima gdje su dostupni. Cijene odražavaju oglasne najamnine za jedinice u dobrom stanju sa standardnim uređenjem. Stvarne najamnine u konkretnim slučajevima mogu se razlikovati ovisno o stanju nekretnine, točnoj lokaciji unutar četvrti, katu, dostupnoj opremljenosti i uvjetima ugovora. Svi iznosi obuhvaćaju isključivo najamninu (bez komunalnih troškova i administrativnih naknada).

Praćenje uspješnosti vašeg najma

Poznavanje tržišnih prosjeka je vrijedno, no najkorisniji uvidi proizlaze iz usporedbe vaših konkretnih nekretnina s tržištem. Analitička ploča Brokika omogućuje najmodavcima praćenje prihoda od najma, praćenje stope popunjenosti i identificiranje prilika za prilagodbu najamnina na temelju lokalnih tržišnih uvjeta. Kombinirajući tržišne podatke s pokazateljima uspješnosti vaših nekretnina, možete donositi odluke utemeljene na podacima koje maksimiziraju prinose uz zadržavanje konkurentne pozicije.

Sažetak

Tržište najma u 1. kvartalu 2026. pokazuje nastavak rasta umjerenijim tempom. Varšava predvodi s najvišim apsolutnim najamninama, dok Łódź pokazuje najsnažniji postotni rast s niže razine. Krakov i Gdańsk bilježe iznadprosječan rast potaknut sektorskom potražnjom. Tržište više nego ikad nagrađuje kvalitetu i lokaciju, čineći točno određivanje cijena i profesionalno upravljanje nekretninama ključnim za maksimizaciju prinosa. Ostanite informirani, redovito pratite razvoj tržišta i koristite alate utemeljene na podacima, poput Brokika, za optimizaciju svoje strategije najma u 2026. godini i kasnije.