Povišanje najemnine korak za korakom — kako to narediti zakonito

Povišanje najemnine korak za korakom — kako to narediti zakonito

Naraščajoči stroški vzdrževanja nepremičnine prej ali slej prisilijo najemodajalca k povišanju najemnine. Težava je v tem, da je povišanje najemnine v stanovanjskem prostoru formalizirano — ureja ga zakon o varstvu pravic najemnikov (ustawa o ochronie praw lokatorów), formalna napaka (npr. povišanje po SMS-u ali z rokom „od naslednjega meseca") pa jo preprosto naredi neveljavno. V tem vodniku prikazujemo celoten postopek korak za korakom.

Pravna podlaga: odpoved višine najemnine

Povišanje najemnine poteka prek tako imenovane odpovedi dosedanje višine najemnine (člen 8a zakona o varstvu pravic najemnikov). Najemodajalec ne spreminja pogodbe z aneksom, ki bi ga vsilil najemniku, temveč odpove dosedanjo ceno in predlaga novo. Ključne zahteve:

• odpoved mora biti podana pisno pod grožnjo ničnosti — e-pošta ali SMS ne zadostujeta,
• odpovedni rok znaša tri mesece z učinkom ob koncu koledarskega meseca, razen če sta stranki v pogodbi določili daljši rok,
• povišanje začne veljati šele po poteku tega roka.

Primer: pismo, vročeno najemniku 12. junija, povzroči novo ceno od 1. oktobra (tri polne mesece: julij, avgust, september).

Omejitve povišanja in obveznost utemeljitve

Zakon posebej ščiti najemnike pred povišanji, zaradi katerih bi najemnina na letni ravni presegla 3 % nadomestitvene vrednosti stanovanja. Nadomestitvena vrednost je zmnožek uporabne površine in preračunskega koeficienta, ki ga za posamezno vojvodstvo objavi vojvoda.

• Če povišanje pripelje do najemnine nad tem pragom (ali izhaja iz ravni, ki ga že presega), lahko najemnik pisno zahteva navedbo vzroka in izračuna povišanja — najemodajalec ima 14 dni za pisen odgovor, prav tako pod grožnjo ničnosti povišanja.
• Tako povišanje mora biti utemeljeno — npr. s tem, da dosedanja najemnina ne pokriva stroškov vzdrževanja stanovanja niti ne zagotavlja poštenega donosa na kapital.
• Povišanja do ravni, ki ne presega 3 % nadomestitvene vrednosti, take utemeljitve ne zahtevajo.

Kako pogosto je mogoče zvišati najemnino

Povišanje najemnine se ne sme izvajati pogosteje kot vsakih 6 mesecev. Rok se šteje od dneva, ko je začelo veljati prejšnje povišanje. Omejitev velja za najemnino in druge stroške uporabe stanovanja — ne zajema pa stroškov, ki niso odvisni od lastnika, kot so cene energentov, ki naraščajo neodvisno od tega postopka.

Pogodbe za določen čas — pozor na klavzule

Pri pogodbi, sklenjeni za določen čas, je povišanje mogoče le, če to predvideva sama pogodba — npr. z revalorizacijsko klavzulo (letna revalorizacija za inflacijski indeks) ali z izrecno pridržano možnostjo spremembe najemnine po zakonskih pravilih. Če pogodba o tem molči, ostane najemnina nespremenjena do konca obdobja najema. Zato je revalorizacijsko klavzulo vredno predvideti že v fazi podpisovanja pogodbe.

Postopek korak za korakom

• Korak 1: preverite pogodbo. Ali je sklenjena za določen čas in ali predvideva povišanja? Ali je bil določen daljši od zakonskega odpovedni rok za ceno?
• Korak 2: preverite datum zadnjega povišanja. Od začetka veljavnosti prejšnjega mora preteči najmanj 6 mesecev.
• Korak 3: izračunajte novo ceno. Primerjajte jo s pragom 3 % nadomestitvene vrednosti — če ga presegate, vnaprej pripravite zanesljiv izračun (stroški vzdrževanja, davek, zavarovanje, obnovitveni sklad, donos na kapital).
• Korak 4: pripravite pismo. Navedite stanovanje, dosedanjo in novo višino najemnine, datum začetka veljavnosti ter pravno podlago (odpoved dosedanje višine najemnine). Podpišite lastnoročno.
• Korak 5: vročite učinkovito. Osebno s potrdilom prejema na kopiji ali s priporočenim pismom s povratnico. Datum vročitve sproži tek odpovednega roka.
• Korak 6: počakajte na odziv najemnika. Najemnik lahko povišanje sprejme, ga izpodbija pred sodiščem (takrat utemeljenost dokazuje najemodajalec) ali ga zavrne — v tem primeru se pogodba razveže s potekom odpovednega roka.
• Korak 7: posodobite dokumentacijo in plačila. Od dneva začetka veljavnosti povišanja spremljajte, ali vplačila ustrezajo novi ceni. Če najem upravljate v aplikaciji, kot je Brokik, posodobite višino najemnine, da bodo mesečna plačila in poročila odražala nov znesek.

Najpogostejše napake najemodajalcev

• povišanje, sporočeno ustno, po e-pošti ali SMS-u — neveljavno,
• povišanje „od naslednjega meseca" — brez upoštevanja tri mesece dolgega roka,
• drugo povišanje pred potekom 6 mesecev od prejšnjega,
• neodgovor na zahtevo po izračunu v roku 14 dni,
• povišanje najemnine v pogodbi za določen čas, ki take možnosti ne predvideva,
• pomanjkanje dokazila o vročitvi pisma najemniku.

Povzetek

Zakonito povišanje najemnine zahteva pisno odpoved dosedanje cene s tri mesečnim rokom do konca koledarskega meseca, upoštevanje razmika najmanj 6 mesecev med povišanji in — pri cenah nad 3 % nadomestitvene vrednosti — pripravljenost predstaviti izračun na zahtevo najemnika. Pri pogodbah za določen čas je podlaga ustrezna klavzula v pogodbi. Dobro načrtovano in pravilno vročeno povišanje redko konča s sporom — večina težav izhaja iz formalnih napak, ki se jim je lahko izogniti.

Članek je informativne narave in ne pomeni pravnega nasveta. V posameznih zadevah se posvetujte s pravnikom.