Porez od nekretnina u Poljskoj — stope i olakšice za izdavatelje u 2026.

Porez od nekretnina u Poljskoj — stope i olakšice za izdavatelje u 2026.

Porez od nekretnina jedno je od temeljnih fiskalnih opterećenja s kojima se moraju suočiti vlasnici stanova za najam u Poljskoj. Godina 2026. donijela je određene promjene u pogledu maksimalnih stopa te nove mogućnosti poreznih olakšica koje je vrijedno poznavati i vješto iskoristiti. U ovom članku detaljno obrađujemo sustav poreza od nekretnina u kontekstu najma, predstavljamo aktualne stope i objašnjavamo kako zakonito optimizirati svoje porezne obveze.

Osnove poreza od nekretnina

Porez od nekretnina lokalni je porez čiju visinu određuje općinsko vijeće (polj. rada gminy) unutar granica maksimalnih stopa koje utvrđuje poljski ministar financija. Taj porez tereti vlasnike, vjekovne korisnike i posjednike nekretnina. Kod stanova za najam porezni je obveznik uvijek vlasnik, bez obzira je li stan trenutačno iznajmljen.

Porez od nekretnina treba razlikovati od poreza na dohodak od prihoda od najma — riječ je o dvije odvojene porezne obveze. Porez od nekretnina obračunava se na temelju same činjenice posjedovanja nekretnine, dok se porez na dohodak odnosi na ostvarene prihode od najma.

Maksimalne stope poreza od nekretnina u 2026. godini

Maksimalne stope poreza od nekretnina za 2026. godinu povećane su za stopu inflacije u odnosu na prethodnu godinu. Ključne stope koje se odnose na izdavatelje su sljedeće:

• Stambene zgrade — maksimalna stopa iznosi 1,19 PLN po 1 m² korisne površine (rast s 1,15 PLN u 2025. godini)
• Zgrade povezane s obavljanjem poslovne djelatnosti — maksimalna stopa iznosi 33,10 PLN po 1 m² korisne površine
• Zemljišta povezana s obavljanjem poslovne djelatnosti — maksimalna stopa iznosi 1,38 PLN po 1 m²
• Ostala zemljišta — maksimalna stopa iznosi 0,71 PLN po 1 m²

Vrijedi istaknuti da stvarne stope koje primjenjuju pojedine općine mogu biti niže od maksimalnih stopa. Svako općinsko vijeće samostalno određuje stope na svom području, stoga bi izdavatelji trebali provjeriti odluku svog općinskog vijeća o stopama za dotičnu godinu.

Ključno pitanje — stan za najam i poslovna djelatnost

Jedan od najvažnijih aspekata poreza od nekretnina za izdavatelje jest klasifikacija prostora. Ako se stan iznajmljuje u okviru registrirane poslovne djelatnosti, može biti klasificiran kao zgrada povezana s obavljanjem djelatnosti — a to znači drastično višu poreznu stopu (više od 27 puta veću nego za stambene zgrade).

Međutim, pravna situacija u tom pogledu složenija je nego što bi se moglo činiti:

• Privatni najam (bez poslovne djelatnosti) — ako iznajmljujete stan kao privatna osoba i obračunavate prihode od najma paušalom od evidentiranih prihoda, prostor zadržava status stambene zgrade i podliježe nižoj stopi poreza od nekretnina.
• Najam u okviru poslovne djelatnosti — ako se najam obavlja u okviru registrirane poslovne djelatnosti, postoji rizik primjene više stope. Ključna je, međutim, sudska praksa koja pokazuje da sama činjenica obavljanja djelatnosti automatski ne znači primjenu više stope — odlučujući je stvarni način korištenja zgrade.
• Zgrade mješovite namjene — ako se dio zgrade koristi u stambene svrhe, a dio za poslovnu djelatnost, porez se obračunava razmjerno površini namijenjenoj pojedinim svrhama.

U slučaju nedoumica oko klasifikacije prostora, vrijedi se posavjetovati s poreznim savjetnikom kako biste izbjegli moguće probleme s poreznim tijelima.

Porezne olakšice i oslobođenja dostupni u 2026. godini

Godina 2026. donijela je nekoliko značajnih mogućnosti olakšica i oslobođenja od poreza od nekretnina koje mogu iskoristiti vlasnici stanova za najam:

• Oslobođenje zbog termomodernizacije — općine mogu donijeti oslobođenja od poreza od nekretnina za vlasnike zgrada koji su proveli termomodernizaciju. Oslobođenje može obuhvatiti razdoblje do 5 godina i odnositi se na dio ili cjelokupni porez. Vrijedi provjeriti je li vaša općina uvela takvo rješenje.
• Olakšica za instalacije obnovljivih izvora energije — neke općine nude smanjene stope poreza od nekretnina za zgrade opremljene obnovljivim izvorima energije (fotonaponske ploče, toplinske pumpe).
• Oslobođenje zbog pristupačnosti — zgrade koje su prošle modernizaciju koja povećava pristupačnost za osobe s invaliditetom mogu se kvalificirati za općinska oslobođenja.
• Oslobođenja na područjima revitalizacije — nekretnine smještene na područjima obuhvaćenima programima revitalizacije mogu koristiti oslobođenja ili smanjene stope, posebno ako vlasnik ulaže u obnovu zgrade.
• Oslobođenja za povijesne zgrade — održavanje zgrada upisanih u registar spomenika kulture i dalje je osnova za oslobođenje od poreza od nekretnina, pod uvjetom da se održavaju u urednom stanju.

Porez na dohodak od najma — oblici oporezivanja

Osim poreza od nekretnina, izdavatelji se moraju obračunavati i s porezom na dohodak od ostvarenih prihoda od najma. U 2026. godini dostupni su sljedeći oblici oporezivanja:

• Paušal od evidentiranih prihoda — to je jedini oblik oporezivanja privatnog najma od 2023. godine. Stopa iznosi 8,5% od prihoda do 100.000 PLN i 12,5% od viška iznad tog iznosa. Riječ je o jednostavnom obliku, ali ne dopušta odbitak troškova ostvarivanja prihoda.
• Opća pravila (porezna ljestvica) — dostupna osobama koje obavljaju najam u okviru poslovne djelatnosti. Stope 12% i 32% (nakon prekoračenja praga od 120.000 PLN). Dopuštaju odbitak troškova, uključujući amortizaciju, obnove i kamate na kredit.
• Linearni porez — stopa 19% za najam u okviru poslovne djelatnosti. Isplativ pri višim prihodima i nižim troškovima.

Troškovi ostvarivanja prihoda — što se može odbiti?

Za izdavatelje koji se obračunavaju prema općim pravilima ili linearnim porezom, ključno je pravilno obračunavanje troškova ostvarivanja prihoda. Među najčešće troškove koji se mogu odbiti spadaju:

• Porez od nekretnina
• Naknade za upravljanje nekretninom
• Troškovi obnove i popravaka
• Osiguranje nekretnine
• Kamate na hipotekarni kredit
• Troškovi oglasa i traženja najmoprimaca
• Troškovi pravnih i knjigovodstvenih usluga
• Amortizacija nekretnine (uz uvažavanje ograničenja uvedenih od 2023. godine)
• Troškovi platformi i alata za upravljanje najmom

Pravilno dokumentiranje troškova ključno je za poreznu optimizaciju. Platforma Brokik pomaže u vođenju evidencije prihoda i troškova povezanih s najmom, što olakšava porezni obračun i smanjuje rizik pogrešaka.

Rokovi i formalne obveze

Vlasnici nekretnina za najam trebali bi imati na umu nekoliko ključnih rokova i formalnih obveza:

• Porezna prijava za porez od nekretnina — fizičke osobe podnose informaciju o nekretninama (obrazac IN-1) u roku od 14 dana od nastanka porezne obveze (npr. stjecanja nekretnine). Porez se plaća u obrocima: do 15. ožujka, 15. svibnja, 15. rujna i 15. studenoga.
• Prijava najma poreznoj upravi — pri odabiru evidentiranog paušala, prva uplata paušala smatra se odabirom tog oblika oporezivanja. Nije potrebno podnijeti zasebnu izjavu.
• Godišnji obračun — godišnju poreznu prijavu (PIT-28 za paušal, PIT-36 ili PIT-36L za poslovnu djelatnost) potrebno je podnijeti do 30. travnja sljedeće godine.
• Evidencija prihoda — kod paušala obvezna je evidencija evidentiranih prihoda. Kod poslovne djelatnosti — potpuna knjiga prihoda i rashoda ili poslovne knjige.

Porezna optimizacija — praktični savjeti

Zakonita porezna optimizacija pravo je svakog poreznog obveznika. Evo nekoliko praktičnih savjeta za izdavatelje:

• Odaberite odgovarajući oblik oporezivanja — analizirajte koji je oblik najpovoljniji u vašoj situaciji. Paušal je jednostavniji, ali ne dopušta odbitak troškova. Pri visokim troškovima (obnove, kredit) povoljnija može biti poslovna djelatnost.
• Dokumentirajte sve troškove — prikupljajte i čuvajte račune za obnove, popravke, materijale, usluge upravljanja i druge troškove povezane s najmom.
• Provjerite lokalne olakšice — kontaktirajte općinsku upravu kako biste saznali o dostupnim olakšicama i oslobođenjima od poreza od nekretnina.
• Planirajte obnove strateški — ako se obračunavate prema općim pravilima, raspoređivanje obnova kroz vrijeme omogućuje optimizaciju poreznog opterećenja u pojedinim godinama.
• Koristite alate za evidenciju — sustavno vođenje evidencije prihoda i troškova pomoću platforme poput Brokika olakšava godišnji obračun i smanjuje rizik propuštanja značajnih troškova.

Najčešće porezne pogreške izdavatelja

Poznavanje najčešćih pogrešaka olakšava njihovo izbjegavanje. Evo problema kojima bi izdavatelji trebali posvetiti posebnu pozornost:

• Neprijavljivanje najma — neoporezivanje prihoda od najma ozbiljan je porezni prekršaj koji može rezultirati novčanom kaznom i obvezom plaćanja zaostalog poreza s kamatama.
• Neispravna klasifikacija prostora — pogrešno određivanje podliježe li prostor stambenoj ili poslovnoj stopi poreza od nekretnina.
• Nedostatak evidencije troškova — nepotpuna dokumentacija onemogućuje odbitak troškova i izlaže problemima tijekom poreznog nadzora.
• Izostavljanje pologa iz obračuna — polog najmoprimca nije prihod u trenutku primitka, ali to postaje ako se zadrži kao naknada za štetu.
• Neispravno obračunavanje komunalija — prihod od najma obuhvaća cjelokupni iznos najamnine, uključujući naknade za komunalije, čak i ako se one dalje prosljeđuju dobavljačima.

Sažetak

Porez od nekretnina i porez na dohodak od najma značajni su elementi troškova vođenja najma koji zahtijevaju sustavan pristup i dobru organizaciju. Poznavanje aktualnih stopa, dostupnih olakšica i mogućnosti porezne optimizacije omogućuje izdavateljima maksimizaciju dobiti od najma uz istodobno zadržavanje pune usklađenosti s propisima.

Ključ učinkovitog upravljanja poreznim obvezama jest sustavno dokumentiranje prihoda i troškova. Platforma Brokik podržava izdavatelje u tom procesu, nudeći alate za financijsku evidenciju, generiranje izvještaja i upravljanje dokumentacijom. Zahvaljujući tome godišnji porezni obračun postaje jednostavniji, a rizik pogrešaka i propusta znatno se smanjuje.