Nuomos mokesčio didinimas žingsnis po žingsnio — kaip tai padaryti teisėtai

Nuomos mokesčio didinimas žingsnis po žingsnio — kaip tai padaryti teisėtai

Augančios nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidos anksčiau ar vėliau priverčia nuomotoją kelti nuomos mokestį. Problema ta, kad gyvenamosios patalpos nuomos mokesčio didinimas Lenkijoje yra formalizuotas procesas — jį reglamentuoja Nuomininkų teisių apsaugos įstatymas (lenk. ustawa o ochronie praw lokatorów), o formalus pažeidimas (pvz., pranešimas apie didinimą SMS žinute arba nurodant terminą „nuo kito mėnesio") tiesiog padaro jį negaliojantį. Šiame vadove žingsnis po žingsnio parodoma visa procedūra.

Teisinis pagrindas: dabartinio nuomos mokesčio dydžio nutraukimas

Nuomos mokestis didinamas vadinamuoju dabartinio nuomos mokesčio dydžio nutraukimo pranešimu (Nuomininkų teisių apsaugos įstatymo 8a straipsnis). Nuomotojas nekeičia sutarties primesdamas nuomininkui priedą, o nutraukia galiojantį įkainį ir pasiūlo naują. Pagrindiniai reikalavimai:

• pranešimas turi būti pateiktas raštu, kitaip jis negalioja — el. laiško ar SMS žinutės nepakanka,
• įspėjimo terminas yra trys mėnesiai, įsigaliojantys kalendorinio mėnesio pabaigoje, nebent šalys sutartyje susitarė dėl ilgesnio termino,
• didinimas įsigalioja tik pasibaigus šiam terminui.

Pavyzdys: nuomininkui birželio 12 d. įteiktas raštas lemia, kad naujas įkainis galios nuo spalio 1 d. (trys pilni mėnesiai: liepa, rugpjūtis, rugsėjis).

Didinimo ribos ir pareiga pagrįsti

Įstatymas ypač saugo nuomininkus nuo didinimų, dėl kurių metinis nuomos mokestis viršytų 3 % patalpos atkuriamosios vertės. Atkuriamoji vertė — tai naudingojo ploto ir perskaičiavimo rodiklio, kurį atitinkamai vaivadijai skelbia vaivada (regiono gubernatorius), sandauga.

• Jeigu didinimas lemia, kad nuomos mokestis viršija šią ribą (arba didinama nuo lygio, jau viršijančio ją), nuomininkas gali raštu pareikalauti nurodyti didinimo priežastį ir apskaičiavimą — nuomotojas tuomet per 14 dienų privalo atsakyti raštu, taip pat kitaip didinimas negalioja.
• Toks didinimas turi būti pagrįstas — pavyzdžiui tuo, kad dabartinis nuomos mokestis nepadengia patalpos išlaikymo išlaidų arba neužtikrina sąžiningos kapitalo grąžos.
• Didinimai, po kurių nuomos mokestis neviršija 3 % atkuriamosios vertės, tokio pagrindimo nereikalauja.

Kaip dažnai galima kelti nuomos mokestį

Nuomos mokestis negali būti keliamas dažniau nei kartą per 6 mėnesius. Terminas skaičiuojamas nuo dienos, kurią įsigaliojo ankstesnis didinimas. Riba taikoma nuomos mokesčiui ir kitiems mokesčiams už patalpos naudojimą — ji netaikoma nuo savininko nepriklausantiems mokesčiams, pavyzdžiui, komunalinių paslaugų kainoms, kurios kyla nepriklausomai nuo šios procedūros.

Terminuotos nuomos sutartys — atkreipkite dėmesį į sąlygas

Sudarius terminuotą nuomos sutartį, didinimas galimas tik jeigu tai numato pati sutartis — pavyzdžiui, indeksavimo sąlyga (kasmetinis perskaičiavimas pagal infliacijos rodiklį) arba aiškiai numatyta galimybė keisti nuomos mokestį pagal įstatymo taisykles. Jeigu sutartyje šis klausimas neaptartas, nuomos mokestis lieka nepakitęs iki nuomos termino pabaigos. Todėl indeksavimo sąlygą verta numatyti jau pasirašant sutartį.

Procedūra žingsnis po žingsnio

• 1 žingsnis: patikrinkite sutartį. Ar ji terminuota ir ar numato didinimus? Ar šalys susitarė dėl ilgesnio nei įstatyme numatyto įkainio įspėjimo termino?
• 2 žingsnis: patikrinkite paskutinio didinimo datą. Nuo ankstesnio įsigaliojimo turi būti praėję ne mažiau kaip 6 mėnesiai.
• 3 žingsnis: apskaičiuokite naują įkainį. Palyginkite jį su 3 % atkuriamosios vertės riba — jeigu ją viršijate, iš anksto parenkite patikimą skaičiavimą (išlaikymo išlaidos, mokesčiai, draudimas, remonto fondas, kapitalo grąža).
• 4 žingsnis: parenkite raštą. Nurodykite patalpą, dabartinį ir naują nuomos mokesčio dydį, įsigaliojimo datą bei teisinį pagrindą (dabartinio nuomos mokesčio dydžio nutraukimą). Pasirašykite ranka.
• 5 žingsnis: įteikite veiksmingai. Asmeniškai, gaunant patvirtinimą kopijoje, arba registruotu laišku su grąžinamuoju patvirtinimu. Įteikimo data pradeda skaičiuoti įspėjimo terminą.
• 6 žingsnis: palaukite nuomininko atsakymo. Nuomininkas gali priimti didinimą, jį ginčyti teisme (tuomet pagrįstumą turi įrodyti nuomotojas) arba jo nepriimti — tokiu atveju sutartis pasibaigia pasibaigus įspėjimo terminui.
• 7 žingsnis: atnaujinkite dokumentaciją ir mokėjimus. Nuo didinimo įsigaliojimo dienos stebėkite, ar įmokos atitinka naują įkainį. Jeigu nuomą valdote per tokią programą kaip Brokik, atnaujinkite nuomos mokesčio dydį, kad mėnesiniai mokėjimai ir ataskaitos atspindėtų naują sumą.

Dažniausios nuomotojų klaidos

• didinimas paskelbtas žodžiu, el. laišku ar SMS žinute — negalioja,
• didinimas „nuo kito mėnesio" — nepaisant trijų mėnesių įspėjimo termino,
• antras didinimas nepraėjus 6 mėnesiams nuo ankstesnio,
• neatsakymas į prašymą pateikti skaičiavimą per 14 dienų,
• nuomos mokesčio didinimas pagal terminuotą sutartį, kuri tokios galimybės nenumato,
• nėra rašto įteikimo nuomininkui įrodymo.

Santrauka

Teisėtas nuomos mokesčio didinimas reikalauja rašytinio dabartinio įkainio nutraukimo pranešimo su trijų mėnesių terminu, pasibaigiančiu kalendorinio mėnesio pabaigoje, ne trumpesnio kaip 6 mėnesių tarpo tarp didinimų ir — kai įkainis viršija 3 % atkuriamosios vertės — pasirengimo pateikti skaičiavimą nuomininko prašymu. Terminuotose sutartyse pagrindas yra atitinkama sutarties sąlyga. Gerai suplanuotas ir tinkamai įteiktas didinimas retai baigiasi ginču — dauguma problemų kyla dėl formalių klaidų, kurių lengva išvengti.

Straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra teisinė konsultacija. Individualiais atvejais pasitarkite su teisininku.