Nájmy v polských městech — zpráva za první pololetí 2026

Nájmy v polských městech — zpráva za první pololetí 2026

Trh s nájemním bydlením v Polsku se neustále mění a rok 2026 přináší nové výzvy a příležitosti jak pro pronajímatele, tak pro nájemce. První pololetí letošního roku bylo obdobím mírného, regionálně diferencovaného růstu nájmů, s výraznými změnami v preferencích nájemců a dynamicky se rozvíjejícím segmentem institucionálního nájmu. V této zprávě přinášíme podrobnou analýzu trhu s nájmy v největších polských městech.

Celkový obraz polského trhu s nájmy

První pololetí 2026 přineslo stabilizaci trhu s nájmy po dynamických změnách pozorovaných v letech 2023–2025. Průměrný růst nájmů v celé zemi dosáhl přibližně 4–6 % ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku, což představuje výrazné zpomalení oproti dvouciferným nárůstům zaznamenaným v roce 2023. Na vývoj cen nájmů má vliv několik klíčových faktorů:

• Rostoucí nabídka bytů k pronájmu, včetně rozvoje sektoru PRS (Private Rented Sector)
• Demografická a migrační stabilizace po období intenzivního přílivu uprchlíků
• Přetrvávající vysoké úrokové sazby, které omezují přístup k hypotékám a udržují poptávku po nájmu
• Rostoucí náklady na údržbu nemovitostí, včetně poplatků za energie a místních daní
• Změny v preferencích nájemců, pokud jde o standard a lokalitu bytů

Varšava — stále nejdražší, ale tempo růstu zpomaluje

Varšava zůstává nezpochybnitelným lídrem, pokud jde o výši nájemného v Polsku. V první polovině roku 2026 dosahovalo průměrné nájemné za garsonku v centru hlavního města přibližně 3 200–3 800 zł a za dvoupokojový byt — 4 200–5 500 zł. Ve srovnání s koncem roku 2025 to představuje nárůst o přibližně 3–5 %, což je výrazně pomalejší tempo než v předchozích letech.

Zajímavým trendem je rostoucí zájem o čtvrti mimo přísné centrum — Mokotów, Wola a Praga-Południe zaznamenávají stálý nárůst poptávky, související s rozvojem dopravní a obslužné infrastruktury. Nájemné v těchto lokalitách je o 15–25 % nižší než ve Śródmieściu, což přitahuje zejména mladé profesionály a páry.

Krakov — univerzitní město s rostoucím prémiovým segmentem

Krakov si udržuje pozici druhého nejdražšího trhu s nájmy v Polsku. Průměrné nájemné za garsonku v centru se pohybuje kolem 2 500–3 200 zł a za dvoupokojový byt — 3 200–4 200 zł. Růst nájmů v první polovině roku 2026 dosáhl přibližně 4–7 %, což je nad celostátním průměrem.

Na krakovském trhu jsou zřetelně vidět dva jevy: za prvé, rostoucí prémiový segment související s přílivem zaměstnanců mezinárodních korporací a IT sektoru; za druhé, tlak na trhu se studentským bydlením souvisejícím s rostoucím počtem zahraničních studentů. Čtvrti jako Kazimierz, Podgórze a Zabłocie se těší mimořádnému zájmu.

Vratislav — dynamický trh se silným IT sektorem

Vratislav zůstává jedním z nejdynamičtějších trhů s nájmy v Polsku. Průměrné nájemné za garsonky dosahuje 2 200–2 800 zł a za dvoupokojové byty — 2 800–3 800 zł. Město zaznamenává růst na úrovni 5–7 %, poháněný zejména rozvíjejícím se technologickým sektorem a přílivem IT specialistů.

Zvlášť zajímavý je rozvoj okolí nových kancelářských komplexů na Psim Poli a Fabryczné, kde vzniká stále více rezidenčních investic zaměřených na nájemce. Vratislav se také vyznačuje rostoucí oblibou dlouhodobého nájmu na úkor krátkodobého, což stabilizuje trh a je výhodné pro vlastníky hledající stálé příjmy.

Gdaňsk, Gdyně, Sopoty — Trojměstí se sezónní specifikou

Trh s nájmy v Trojměstí se vyznačuje výraznou sezónností. V první polovině roku 2026 dosahovalo průměrné nájemné za garsonku: Gdaňsk — 2 300–2 900 zł, Gdyně — 2 100–2 700 zł, Sopoty — 2 800–3 500 zł. Meziroční růst nájmů dosáhl přibližně 4–6 %.

Specifikem Trojměstí je silný vliv trhu s krátkodobým nájmem na ceny dlouhodobého nájmu, zejména v Sopotech a v přímořských čtvrtích Gdaňsku. Majitelé bytů se stále častěji rozhodují pro smíšený model — dlouhodobý nájem v podzimně-zimní sezóně a krátkodobý nájem v letní sezóně. Nástroje pro správu nájmu, jako je Brokik, usnadňují přechod mezi těmito modely díky flexibilní správě smluv a vyúčtování.

Poznaň — stabilní trh s rostoucí nabídkou

Poznaň zaznamenává jeden z nejnižších růstů nájemného mezi velkými polskými městy — přibližně 3–4 % v první polovině roku 2026. Průměrné nájemné za garsonku dosahuje 1 900–2 400 zł a za dvoupokojový byt — 2 500–3 300 zł. Stabilizace cen vyplývá zejména z rostoucí nabídky nových bytů k pronájmu, včetně projektů PRS.

Poznaň přitahuje především studenty a mladé zaměstnance sektoru sdílených služeb (SSC/BPO). Čtvrti Grunwald a Jeżyce se těší trvale největší oblibě, přičemž stále větší zájem vzbuzuje také rozvíjející se oblast kolem nádraží PKP.

Lodž a Katovice — trhy s největším růstovým potenciálem

Lodž a Katovice jsou města, která v první polovině roku 2026 vykazovala jednu z nejvyšších dynamik růstu nájemného — 6–9 %, resp. 5–8 %. V Lodži dosahovalo průměrné nájemné za garsonku 1 600–2 100 zł, v Katovicích — 1 700–2 200 zł.

V Lodži je motorem růstu revitalizace centra města, rozvoj Nového centra Lodže a rostoucí přítomnost firem z IT sektoru a sektoru obchodních služeb. Katovice naopak těží z transformace Hornoslezsko-Zaglebské metropole, investic do kulturní infrastruktury a rostoucího zájmu zahraničních investorů o region.

Trendy na trhu s nájmy — na co si dát pozor

Analýza dat z první poloviny roku 2026 umožňuje identifikovat několik klíčových trendů, které budou formovat trh s nájmy v nadcházejících měsících:

• Rostoucí nároky nájemců na standard — stále více nájemců očekává byty vybavené moderními spotřebiči, rychlým internetem a prvky chytré domácnosti. Byty vyššího standardu se pronajímají rychleji a za vyšší sazby.
• Rozvoj institucionálního nájmu (PRS) — sektor PRS v Polsku roste a nabízí profesionálně spravované byty k pronájmu. Je to výzva pro individuální pronajímatele, ale zároveň impuls ke zvyšování standardů.
• Digitalizace správy nájmu — stále více majitelů využívá platformy pro správu nájmu, jako je Brokik, ke zefektivnění procesů spojených s obsluhou nájemců, dokumentací a vyúčtováním.
• Zelené stavebnictví a energetická účinnost — energetické štítky a náklady na vytápění se stávají důležitým kritériem při výběru bytu ze strany nájemců.
• Flexibilní modely nájmu — roste obliba střednědobého nájmu (3–9 měsíců) a řešení typu co-living, zejména ve velkých městech.

Prognózy na druhé pololetí 2026

Na základě analýzy trendů z prvních šesti měsíců roku lze předpokládat, že druhé pololetí 2026 přinese další, mírné nárůsty nájemného na úrovni 2–4 % za pololetí. Klíčovými faktory ovlivňujícími trh budou:

• Případné změny v měnové politice — snížení úrokových sazeb by mohlo přesměrovat část poptávky z trhu s nájmy na trh s koupí, což by snížilo tlak na nájemné
• Rozvoj nabídky v segmentu PRS — nové institucionální investice mohou stabilizovat ceny, zejména ve středním segmentu
• Sezónní nárůst poptávky související se začátkem akademického roku — tradičně září a říjen jsou obdobím největší poptávky na trhu s nájmy
• Legislativní změny — plánované změny v nájemním právu mohou ovlivnit investiční rozhodnutí majitelů

Jak mohou majitelé reagovat na měnící se trh?

Vzhledem k měnící se dynamice trhu by majitelé bytů k pronájmu měli věnovat pozornost několika klíčovým aspektům. Za prvé, pravidelné sledování tržních sazeb ve své lokalitě umožňuje optimální stanovení nájemného — příliš vysoká cena znamená delší období neobsazenosti, příliš nízká — ztrátu potenciálních příjmů.

Za druhé, investice do zvýšení standardu bytu — byť jen malá, jako obnova interiéru či modernizace koupelny — může výrazně zvýšit atraktivitu nabídky a odůvodnit vyšší nájemné. Za třetí, profesionalizace správy nájmu s využitím nástrojů, jako je platforma Brokik, umožňuje efektivnější správu dokumentace, termínů a plateb, což se projeví lepší zkušeností jak pro majitele, tak pro nájemce.

Shrnutí

První pololetí 2026 na polském trhu s nájmy je obdobím mírné stabilizace po letech dynamického růstu. Nájemné roste, ale tempem, které je předvídatelnější a udržitelnější. Trh se stává stále profesionálnějším — roste role institucionálního nájmu, digitalizace procesů správy a uvědomělého přístupu k energetické účinnosti nemovitostí.

Pro majitele bytů k pronájmu je klíčové sledovat tržní trendy, investovat do kvality nabídky a využívat profesionální nástroje pro správu. Platforma Brokik podporuje pronajímatele v každé fázi — od monitorování trhu přes správu smluv a dokumentace až po kontrolu plateb a komunikaci s nájemci. V dynamicky se měnícím tržním prostředí se profesionální přístup ke správě nájmu stává nejen konkurenční výhodou, ale spíše nutností.