Kratkoročni vs dugoročni najam — što se više isplati u 2026. godini

Kratkoročni vs dugoročni najam — što se više isplati u 2026. godini

Jedno od najčešćih pitanja među investitorima u nekretnine jest generira li kratkoročni ili dugoročni najam bolji povrat. Odgovor u 2026. godini je nijansiran — ovisi o lokaciji, vrsti nekretnine, raspoloživom vremenu, sklonosti riziku i financijskim ciljevima. U ovom članku donosimo temeljitu, na podacima utemeljenu usporedbu oba modela kako bismo vam pomogli donijeti pravu odluku za vašu situaciju.

Razumijevanje dvaju modela

Kratkoročni najam (KN) odnosi se na iznajmljivanje nekretnine na razdoblja od jedne noći do nekoliko tjedana, često putem platformi poput Airbnba, Booking.coma ili Vrboa. Dugoročni najam (DN) podrazumijeva iznajmljivanje nekretnine na dulja razdoblja, obično od šest mjeseci do godinu dana ili dulje, na temelju standardnog ugovora o najmu. Svaki model ima različita obilježja koja utječu na isplativost, opseg posla i izloženost riziku.

Potencijal prihoda

Po noćenju, kratkoročni najam obično generira znatno veći prihod od dugoročnog najma. Dobro pozicioniran stan u velikom poljskom gradu koji se dugoročno iznajmljuje za 3000 zł mjesečno može na Airbnbu ostvariti od 200 do 350 zł po noćenju. Pri punoj popunjenosti to bi značilo od 6000 do 10 500 zł mjesečno — dva do tri puta više od dugoročne stope.

Puna popunjenost je ipak rijetkost. Realne prosječne stope popunjenosti kratkoročnog najma u 2026. godini kreću se od 55 do 75 posto u popularnim gradskim lokacijama i turističkim destinacijama, a mogu pasti na 30 do 45 posto u manje atraktivnim područjima ili izvan sezone. Kada uzmete u obzir stvarnu popunjenost, prihodovna prednost kratkoročnog najma znatno se smanjuje. U mnogim gradovima druge kategorije i prigradskim lokacijama dugoročni najam zapravo donosi pouzdaniji godišnji prihod.

Usporedba operativnih troškova

Upravo se ovdje razlike najviše ističu. Kratkoročni najam nosi znatno više operativne troškove od dugoročnog najma. Ključne kategorije troškova uključuju:

• Troškovi čišćenja: Profesionalno čišćenje između boravaka svakog gosta nužno je. Ovisno o veličini stana, to iznosi od 100 do 300 zł po izmjeni gostiju. Uz 15 do 20 izmjena mjesečno, samo čišćenje može koštati od 1500 do 6000 zł mjesečno.
• Provizije platformi: Airbnb naplaćuje od 3 do 15 posto; Booking.com naplaćuje od 15 do 20 posto vrijednosti rezervacije. To znatno smanjuje neto prihod.
• Namještaj i potrepštine: Kratkoročni najam zahtijeva opremu hotelske razine — posteljinu, ručnike, kozmetiku, kuhinjski pribor te redovitu zamjenu istrošenih predmeta. Početni troškovi opremanja obično su 50 do 100 posto viši nego kod dugoročnog najma.
• Režije: Veća potrošnja zbog češćeg korištenja i ponašanja gostiju koji manje vode računa o štednji. Očekujte 30 do 50 posto veće račune za režije.
• Vrijeme upravljanja ili naknade: Ako angažirate tvrtku za upravljanje vašim KN-om, očekujte naknadu od 20 do 30 posto prihoda. Samostalno upravljanje zahtijeva znatno svakodnevno vrijeme.

Troškovi dugoročnog najma usporedivo su jednostavni: osnovno održavanje, povremeni popravci, naknade za upravljanje nekretninom ako je primjenjivo (obično 5 do 10 posto najamnine) i osiguranje. Kada se uzmu u obzir svi troškovi, neto marža kod dugoročnog najma često iznosi od 70 do 85 posto bruto najamnine, dok se neto marže kratkoročnog najma obično kreću u rasponu od 35 do 55 posto.

Vremensko ulaganje i složenost upravljanja

Upravljanje kratkoročnim najmom u biti je vođenje ugostiteljskog posla. Svakodnevni zadaci uključuju odgovaranje na upite gostiju (često u roku od nekoliko minuta radi održavanja ranga na platformi), koordinaciju prijava i odjava, upravljanje rasporedom čišćenja, rješavanje problema gostiju tijekom boravka, ažuriranje cijena ovisno o potražnji, upravljanje oglasima na više platformi i obradu recenzija. Za jednu nekretninu treba računati na 10 do 20 sati tjedno posvećenih zadacima upravljanja.

Upravljanje dugoročnim najmom dramatično je manje vremenski zahtjevno. Kad se najmoprimac useli, tekuće upravljanje uključuje naplatu najamnine, rješavanje povremenih zahtjeva za održavanje, provođenje periodičnih pregleda i upravljanje obnovama ugovora. Za jednu nekretninu to može zahtijevati 2 do 5 sati mjesečno. Alati poput Brokika mogu dodatno pojednostaviti te zadatke automatizacijom praćenja plaćanja, generiranjem dokumenata i objedinjavanjem podataka o nekretninama na jednom mjestu.

Regulatorno okruženje u 2026. godini

Regulatorno okruženje za kratkoročni najam posljednjih se godina znatno pooštrilo diljem Europe. U Poljskoj novi propisi uvedeni 2025. godine zahtijevaju od pružatelja kratkoročnog najma da registriraju svoje nekretnine, naplaćuju i uplaćuju turističku pristojbu u određenim gradovima te poštuju pravila upravljanja zgradom koja mogu ograničiti ili zabraniti kratkoročni najam u stambenim zgradama. Slični ili stroži propisi postoje u Njemačkoj, gdje su mnogi gradovi, uključujući Berlin, München i Hamburg, uveli ozbiljna ograničenja kratkoročnog najma.

Dugoročni najam funkcionira u stabilnijem i predvidljivijem pravnom okviru. Zakoni o zaštiti najmoprimaca dobro su uspostavljeni, i iako stvaraju obveze za najmodavce, uglavnom ih je jednostavno poštovati. Ta regulatorna predvidljivost značajna je prednost za investitore u dugoročni najam koji cijene stabilnost i manje administrativno opterećenje.

Analiza rizika

Oba modela nose različite rizike. Rizici kratkoročnog najma uključuju: sezonsku promjenjivost prihoda, ovisnost o platformama (promjene algoritma mogu drastično utjecati na vidljivost i rezervacije), regulatorne promjene koje mogu potpuno ukinuti poslovni model, češća oštećenja nekretnine od strane gostiju zbog veće fluktuacije, negativne recenzije koje se mogu spiralno pogoršavati te pritužbe susjeda. Pandemija covida-19 pokazala je koliko brzo prihod od kratkoročnog najma može ispariti — mnogi pružatelji KN-a doživjeli su pad prihoda od 80 do 100 posto gotovo preko noći.

Rizici dugoročnog najma uključuju: kašnjenje najmoprimaca s plaćanjem, oštećenja nekretnine od strane najmoprimaca, dugotrajan i skup postupak iseljenja u slučaju problema, razdoblja praznine između najmova te najamninu ispod tržišne razine ako je dugoročni ugovor sklopljen tijekom razdoblja rastućeg tržišta. Ipak, ti su rizici općenito predvidljiviji i lakše upravljivi. Odgovarajuća provjera najmoprimaca, sveobuhvatni ugovori o najmu i dosljedno upravljanje nekretninom mogu ublažiti većinu njih. Brokik pomaže najmodavcima upravljati tim rizicima kroz strukturiranu dokumentaciju najmoprimaca, praćenje plaćanja i uređenu evidenciju nekretnina.

Porezne implikacije

Porezni tretman razlikuje se između dvaju modela. U Poljskoj se prihod od kratkoročnog najma općenito oporezuje kao poslovni prihod, što zahtijeva registriranu poslovnu djelatnost (działalność gospodarcza) i uključuje obveze poreza na dodanu vrijednost iznad određenih pragova. Prihod od dugoročnog najma može se oporezovati pojednostavljenim paušalnim porezom (ryczałt) po stopi od 8,5 posto za prihod do 100 000 zł i 12,5 posto iznad tog praga, što je često povoljnije. Odabir poreznog režima može znatno utjecati na neto povrat i o njemu bi trebalo razgovarati s poreznim savjetnikom upoznatim s prihodima od najma.

Hibridni pristup

Mnogi uspješni investitori u nekretnine u 2026. godini primjenjuju hibridnu strategiju. To može uključivati dugoročno iznajmljivanje nekretnine tijekom akademske godine ili zimskih mjeseci i prelazak na kratkoročni najam tijekom vrhunca turističke sezone. Alternativno, neki investitori održavaju portfelj koji sadrži i dugoročne i kratkoročne nekretnine, koristeći stabilan prihod iz DN jedinica za izravnavanje promjenjivosti KN jedinica. Taj pristup diversifikacije smanjuje ukupni rizik portfelja, a istodobno hvata dio potencijala rasta kratkoročnog najma.

Kad kratkoročni najam ima više smisla

Kratkoročni najam obično je isplativiji kada se vaša nekretnina nalazi u prvorazrednoj turističkoj ili poslovnoj destinaciji, kada imate vremena i sklonosti voditi ugostiteljski posao (ili proračun za angažiranje profesionalnog upravljanja), kada lokalni propisi dopuštaju kratkoročni najam bez pretjeranih ograničenja, kada nekretnina ima jedinstvene značajke ili šarm koji opravdavaju premijske noćne cijene, te kada ste spremni prihvatiti promjenjivost prihoda i podnijeti razdoblja niske popunjenosti.

Kad dugoročni najam ima više smisla

Dugoročni najam obično je bolji izbor kada želite stabilan, predvidljiv mjesečni prihod, kada imate ograničeno vrijeme za upravljanje nekretninom, kada je vaša nekretnina u stambenom području sa snažnom potražnjom za najmom, ali ograničenom turističkom privlačnošću, kada preferirate pasivan investicijski pristup, kada posjedujete više nekretnina i trebate skalabilno upravljanje (ovdje platforme poput Brokika zaista dolaze do izražaja, omogućujući učinkovito upravljanje cijelim portfeljem), ili kada ste konzervativan investitor koji cijeni stabilnost prihoda više od maksimalnog potencijalnog povrata.

Stvarni brojevi: studija slučaja

Razmotrimo dvosobni stan u poljskom gradu srednje veličine vrijedan 500 000 zł. U modelu dugoročnog najma generira 3200 zł mjesečno najamnine. Godišnji bruto prihod iznosi 38 400 zł. Nakon troškova (održavanje, osiguranje, manji popravci, upravljanje putem Brokika) godišnji neto prihod iznosi približno 32 000 zł — neto prinos od 6,4 posto.

U modelu kratkoročnog najma isti stan generira prosječno 280 zł po noćenju uz 62-postotnu popunjenost. Godišnji bruto prihod iznosi približno 63 400 zł. Nakon troškova (čišćenje, provizije platformi, veće režije, amortizacija opreme, upravljanje) godišnji neto prihod iznosi približno 31 000 do 35 000 zł — neto prinos od 6,2 do 7,0 posto. Model KN-a donosi sličan ili nešto veći neto prihod, ali zahtijeva dramatično veći trud i nosi veći rizik.

Sažetak

U 2026. godini ni kratkoročni ni dugoročni najam nisu univerzalno bolji. Kratkoročni najam nudi veći potencijal bruto prihoda, ali dolazi sa znatno višim troškovima, većom složenošću upravljanja, regulatornom neizvjesnošću i promjenjivošću prihoda. Dugoročni najam pruža stabilan, predvidljiv prihod uz minimalno opterećenje upravljanja i niži rizik. Za većinu investitora u nekretnine, posebno one koji grade portfelj, dugoročni najam u kombinaciji s profesionalnim alatima za upravljanje poput Brokika nudi najbolju ravnotežu između povrata, skalabilnosti i mirnog uma. Ključno je iskreno procijeniti svoju vremensku raspoloživost, sklonost riziku i investicijske ciljeve prije odabira modela.