Daň z nemovitostí v Polsku — sazby a úlevy pro pronajímatele v roce 2026

Daň z nemovitostí v Polsku — sazby a úlevy pro pronajímatele v roce 2026

Daň z nemovitostí (pol. podatek od nieruchomości) je jednou ze základních daňových povinností, kterým musí čelit majitelé bytů k pronájmu v Polsku. Rok 2026 přinesl určité změny v maximálních sazbách a nové možnosti daňových úlev, které se vyplatí znát a šikovně využít. V tomto článku podrobně rozebíráme systém daně z nemovitostí v kontextu pronájmu, představujeme aktuální sazby a vysvětlujeme, jak legálně optimalizovat své daňové povinnosti.

Základy daně z nemovitostí

Daň z nemovitostí je místní daň, jejíž výši určuje obecní zastupitelstvo (pol. rada gminy) v mezích maximálních sazeb stanovených polským ministrem financí. Tato daň zatěžuje vlastníky, držitele práva věcného břemene a majitele nemovitostí. U bytů k pronájmu je poplatníkem vždy vlastník, bez ohledu na to, zda je byt momentálně pronajatý.

Daň z nemovitostí je třeba odlišovat od daně z příjmu z pronájmu — jde o dvě samostatné daňové povinnosti. Daň z nemovitostí se vyměřuje na základě samotné skutečnosti vlastnictví nemovitosti, zatímco daň z příjmu se týká dosahovaných příjmů z pronájmu.

Maximální sazby daně z nemovitostí v roce 2026

Maximální sazby daně z nemovitostí pro rok 2026 byly zvýšeny o míru inflace oproti předchozímu roku. Klíčové sazby týkající se pronajímatelů jsou následující:

• Obytné budovy — maximální sazba činí 1,19 PLN za 1 m² užitné plochy (nárůst z 1,15 PLN v roce 2025)
• Budovy související s podnikatelskou činností — maximální sazba činí 33,10 PLN za 1 m² užitné plochy
• Pozemky související s podnikatelskou činností — maximální sazba činí 1,38 PLN za 1 m²
• Ostatní pozemky — maximální sazba činí 0,71 PLN za 1 m²

Je třeba zdůraznit, že skutečné sazby uplatňované jednotlivými obcemi mohou být nižší než sazby maximální. Každé obecní zastupitelstvo si samostatně určuje sazby na svém území, proto by si měli pronajímatelé ověřit usnesení svého zastupitelstva o sazbách pro daný rok.

Klíčová otázka — byt k pronájmu a podnikatelská činnost

Jedním z nejdůležitějších aspektů daně z nemovitostí pro pronajímatele je klasifikace bytu. Pokud je byt pronajímán v rámci registrované podnikatelské činnosti, může být zařazen jako budova související s podnikatelskou činností — a to znamená drastický nárůst sazby daně (více než 27krát vyšší než u obytných budov).

Právní situace v této oblasti je však složitější, než by se mohlo zdát:

• Soukromý pronájem (bez podnikatelské činnosti) — pokud pronajímáte byt jako soukromá osoba a zúčtováváte příjmy z pronájmu paušální daní z evidovaných příjmů, byt si zachovává status obytné budovy a podléhá nižší sazbě daně z nemovitostí.
• Pronájem v rámci podnikatelské činnosti — pokud se pronájem provozuje v rámci registrované podnikatelské činnosti, existuje riziko uplatnění vyšší sazby. Klíčová je však soudní judikatura, která naznačuje, že samotný fakt provozování podnikatelské činnosti automaticky neznamená uplatnění vyšší sazby — rozhodující je skutečný způsob užívání budovy.
• Budovy se smíšeným určením — pokud je část budovy využívána k bydlení a část k podnikatelské činnosti, daň se vyměřuje poměrně podle plochy určené pro jednotlivé účely.

V případě pochybností o klasifikaci bytu se vyplatí poradit se s daňovým poradcem, abyste se vyhnuli případným problémům s finančními úřady.

Daňové úlevy a osvobození dostupné v roce 2026

Rok 2026 přinesl několik důležitých možností úlev a osvobození od daně z nemovitostí, které mohou využít majitelé bytů k pronájmu:

• Osvobození z titulu termomodernizace — obce mohou schválit osvobození od daně z nemovitostí pro majitele budov, kteří provedli termomodernizaci. Osvobození může trvat až 5 let a týkat se části nebo celé daně. Vyplatí se ověřit, zda vaše obec zavedla takové řešení.
• Úleva na instalace OZE — některé obce nabízejí snížené sazby daně z nemovitostí pro budovy vybavené obnovitelnými zdroji energie (fotovoltaické panely, tepelná čerpadla).
• Osvobození z titulu bezbariérovosti — budovy, které prošly modernizací zvyšující dostupnost pro osoby se zdravotním postižením, mohou být způsobilé pro obecní osvobození.
• Osvobození na revitalizovaných územích — nemovitosti nacházející se v oblastech zahrnutých do programů revitalizace mohou využívat osvobození nebo snížené sazby, zejména pokud majitel investuje do obnovy budovy.
• Osvobození pro památkově chráněné budovy — udržování budov zapsaných v registru památek je nadále důvodem pro osvobození od daně z nemovitostí, pod podmínkou jejich udržování v náležitém stavu.

Daň z příjmu z pronájmu — formy zdanění

Kromě daně z nemovitostí se musí pronajímatelé vypořádat i s daní z příjmu z dosahovaných příjmů z pronájmu. V roce 2026 jsou dostupné následující formy zdanění:

• Paušál z evidovaných příjmů — je to jediná forma zdanění soukromého pronájmu od roku 2023. Sazba činí 8,5 % z příjmu do 100 000 PLN a 12,5 % z přebytku nad tuto částku. Je to jednoduchá forma, ale neumožňuje odpočet nákladů na dosažení příjmu.
• Obecná pravidla (daňová stupnice) — dostupná pro osoby provozující pronájem v rámci podnikatelské činnosti. Sazby 12 % a 32 % (po překročení prahu 120 000 PLN). Umožňují odpočet nákladů včetně odpisů, oprav a úroků z úvěru.
• Lineární daň — sazba 19 % pro pronájem v rámci podnikatelské činnosti. Výhodná při vyšších příjmech a nižších nákladech.

Náklady na dosažení příjmu — co lze odečíst?

Pro pronajímatele zúčtovávající se podle obecných pravidel nebo lineární daní je klíčové správné zúčtovávání nákladů na dosažení příjmu. Mezi nejčastější náklady, které lze odečíst, patří:

• Daň z nemovitostí
• Poplatky za správu nemovitosti
• Náklady na opravy a rekonstrukce
• Pojištění nemovitosti
• Úroky z hypotečního úvěru
• Náklady na inzeráty a hledání nájemců
• Náklady na právní a účetní služby
• Odpisy nemovitosti (s ohledem na omezení zavedená od roku 2023)
• Náklady na platformy a nástroje pro správu pronájmu

Správná dokumentace nákladů je klíčová pro daňovou optimalizaci. Platforma Brokik pomáhá vést evidenci příjmů a nákladů souvisejících s pronájmem, což usnadňuje daňové zúčtování a minimalizuje riziko chyb.

Termíny a formální povinnosti

Majitelé nemovitostí k pronájmu by měli pamatovat na několik klíčových termínů a formálních povinností:

• Daňové přiznání k dani z nemovitostí — fyzické osoby podávají informaci o nemovitostech (formulář IN-1) do 14 dnů od vzniku daňové povinnosti (např. nabytí nemovitosti). Daň se platí ve splátkách: do 15. března, 15. května, 15. září a 15. listopadu.
• Nahlášení pronájmu finančnímu úřadu — při volbě paušálu z evidovaných příjmů se první platba paušálu považuje za volbu této formy zdanění. Není nutné podávat samostatné prohlášení.
• Roční zúčtování — roční daňové přiznání (PIT-28 pro paušál, PIT-36 nebo PIT-36L pro podnikatelskou činnost) je třeba podat do 30. dubna následujícího roku.
• Evidence příjmů — u paušálu je povinná evidence evidovaných příjmů. U podnikatelské činnosti — plná kniha příjmů a výdajů nebo účetní knihy.

Daňová optimalizace — praktické tipy

Legální daňová optimalizace je právem každého poplatníka. Zde je několik praktických tipů pro pronajímatele:

• Vyberte si vhodnou formu zdanění — zanalyzujte, která forma je nejvýhodnější ve vaší situaci. Paušál je jednodušší, ale neumožňuje odpočet nákladů. Při vysokých nákladech (opravy, úvěr) může být výhodnější podnikatelská činnost.
• Dokumentujte všechny náklady — sbírejte a uchovávejte faktury za opravy, rekonstrukce, materiál, správcovské služby a další výdaje související s pronájmem.
• Ověřte si místní úlevy — obraťte se na obecní úřad, abyste zjistili, jaké úlevy a osvobození od daně z nemovitostí jsou dostupné.
• Plánujte opravy strategicky — pokud se zúčtováváte podle obecných pravidel, rozložení oprav v čase umožňuje optimalizovat daňové zatížení v jednotlivých letech.
• Využívejte nástroje pro evidenci — systematické vedení evidence příjmů a nákladů pomocí platformy jako Brokik usnadňuje roční zúčtování a minimalizuje riziko opomenutí důležitých nákladů.

Nejčastější daňové chyby pronajímatelů

Znalost nejčastějších chyb pomáhá se jim vyhnout. Zde jsou problémy, na které by měli pronajímatelé dávat mimořádný pozor:

• Nenahlášení pronájmu — nezdanění příjmů z pronájmu je závažný daňový přestupek, který může vést k pokutě a povinnosti doplatit daň spolu s úroky.
• Nesprávná klasifikace bytu — chybné určení, zda byt podléhá obytné, nebo podnikatelské sazbě daně z nemovitostí.
• Chybějící evidence nákladů — neúplná dokumentace znemožňuje odpočet nákladů a vystavuje riziku problémů při daňové kontrole.
• Opomíjení kauce při zúčtování — kauce nájemce není příjmem v okamžiku přijetí, ale stává se jím, je-li zadržena jako náhrada za škody.
• Nesprávné zúčtovávání médií — příjem z pronájmu zahrnuje celou částku nájemného včetně poplatků za média, i když jsou následně přeposílány dodavatelům.

Shrnutí

Daň z nemovitostí a daň z příjmu z pronájmu jsou důležitými složkami nákladů na provozování pronájmu, které vyžadují systematický přístup a dobrou organizaci. Znalost aktuálních sazeb, dostupných úlev a možností daňové optimalizace umožňuje pronajímatelům maximalizovat zisky z pronájmu při zachování plného souladu s předpisy.

Klíčem k efektivní správě daňových povinností je systematické dokumentování příjmů a nákladů. Platforma Brokik podporuje pronajímatele v tomto procesu nabídkou nástrojů pro finanční evidenci, generování zpráv a správu dokumentace. Díky tomu je roční daňové zúčtování jednodušší a riziko chyb a opomenutí výrazně nižší.