Spojené státy: přehled nájemního trhu

Spojené státy nemají federální zákon o nájmu bytových prostor — právo nájmu stanovuje zcela samostatně každý stát a šablona Brokiku ve verzi v1 je nastavena pro stát Texas (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies“), zvolený jako nejjednodušší a nejvíce vůči pronajímateli vstřícná referenční jurisdikce: žádný zákonný strop kauce, žádná regulace nájemného a žádná stavní daň z příjmu. Podle texaského statute of frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) musí mít písemnou formu s podpisem pouze nájem na dobu delší než jeden rok — kratší nájem může technicky být sjednán ústně — ale Brokik vždy generuje kompletní písemnou smlouvu bez ohledu na délku nájmu a notář není vyžadován: elektronické podpisy jsou platné podle federálního ESIGN Act a Texas Uniform Electronic Transactions Act.

Šablona Brokiku identifikuje strany pomocí Social Security Number (amerického čísla sociálního zabezpečení; nebo EIN u pronajímatele-firmy), přesně popisuje nemovitost a uvádí měsíční nájemné s mechanismem přechodu z nájmu na dobu určitou na nájem měsíční (month-to-month) zabudovaným od prvního dne, takže pokud strany prostě nechají smlouvu běžet i po datu jejího konce, nemusí se nic sjednávat znovu od začátku.

Texas nestanoví žádný zákonný strop pro jistotu (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — výši si pronajímatel a nájemce sjednávají zcela volně, přičemž tržní praxí ve většině texaských aglomerací je přibližně jeden měsíční nájem, výjimečně více u nájemce se slabší bonitou. Jistotu nelze považovat za nájemné za poslední měsíc, pokud s tím pronajímatel písemně nesouhlasí.

Lhůta pro vrácení je přesně stanovena: pronajímatel musí vrátit jistotu, sníženou o položkově vyčíslené zákonné srážky, do 30 dnů od toho z obou okamžiků, který nastane později — kdy nájemce předá nemovitost, nebo kdy poskytne pronajímateli písemnou korespondenční adresu (§ 92.107) — lhůta 30 dnů nezačíná běžet, dokud nenastanou obě tyto skutečnosti. Pronajímatel, který jistotu zadrží ve zlé víře, odpovídá za zákonnou náhradu škody ve výši $100, trojnásobek neoprávněně zadržené částky a přiměřené náklady na právní zastoupení nájemce (§ 92.109), proto šablona Brokiku spojuje ustanovení o jistotě s kontrolním seznamem stavu nemovitosti při nastěhování a vystěhování, aby byla každá srážka doložena.

Texaský nájem na dobu určitou jednoduše končí ve sjednaný den konce; pokud strany neuzavřou novou smlouvu a pronajímatel nechá nájemce dál bydlet, nájem automaticky pokračuje jako měsíční (month-to-month) za stejných podmínek. Kterákoli strana pak může tento měsíční nájem ukončit písemnou výpovědí s výpovědní dobou v délce alespoň jednoho celého platebního období nájemného — obvykle 30 dnů (Tex. Prop. Code § 91.001) — přičemž Texas nevyžaduje žádný oprávněný důvod: pronajímatel nemusí uvádět důvod, pokud už doba určitá skončila.

Ukončení nájmu je vždy soudním procesem. Než pronajímatel podá žalobu typu forcible detainer (zkrácené řízení o vyklizení) k obnovení držby, musí nájemci doručit písemnou výzvu k vyklizení s lhůtou nejméně 3 dnů, pokud smlouva nestanoví delší lhůtu (Tex. Prop. Code § 24.005); nemovitost může pronajímatel skutečně převzít zpět jen na základě soudního rozhodnutí. Svépomocné vystěhování — výměna zámků, odpojení médií nebo odstranění věcí nájemce bez soudního rozhodnutí — je nezákonné v každém americkém státě, Texas nevyjímaje.

Texaské právo nečiní z písemného kontrolního seznamu stavu nemovitosti při nastěhování a vystěhování formální podmínku platnosti smlouvy, ale nepřímo se o něj opírá jak implied warranty of habitability (implicitní záruka obyvatelnosti, Tex. Prop. Code § 92.052), tak pravidla pro srážky z jistoty: bez podepsaného záznamu o stavu nemovitosti a stavů měřidel médií při nastěhování nemá pronajímatel spolehlivý výchozí bod, jímž by odůvodnil srážku při vystěhování, a nájemce nemá snadný způsob, jak prokázat, že škoda nevznikla jeho vinou.

Brokik považuje takový kontrolní seznam za standardní praxi pro každý texaský nájem, i když zákon jej výslovně nevyžaduje: stav, vybavení a stavy měřidel se zaznamenávají jednou při nastěhování nájemce a znovu při jeho vystěhování, každý výtisk podepisují obě strany. Je to nejjednodušší způsob, jak pronajímateli obstát se srážkou z jistoty podle §§ 92.103–92.104 — a stejně často i nejjednodušší způsob, jak nájemce dostane celou jistotu zpět.

Nad rámec pravidel o jistotě a ukončení nájmu má texaský pronajímatel krátký seznam informačních povinností, které platí navíc vedle stavního práva. Pronajímatel musí nájemci sdělit své jméno a adresu, případně jméno a adresu svého správce (Tex. Prop. Code § 92.201), a od roku 2021 také jakoukoli známou historii záplav nebo status povodňové zóny nemovitosti (§ 92.0135). Pokud byla nemovitost postavena před rokem 1978, federální zákon (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) vyžaduje, aby pronajímatel předal informační leták EPA o riziku olova, sdělil jakékoli známé olovnaté nátěry nebo rizika s nimi spojená a zajistil, že obě strany podepíší Lead Warning Statement (prohlášení o riziku olova) ještě před podpisem smlouvy, přičemž záznam se uchovává minimálně tři roky.

Federální Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) zakazuje diskriminaci na základě sedmi chráněných znaků — rasy, barvy pleti, národnostního původu, náboženství, pohlaví, rodinného stavu a zdravotního postižení — a vyžaduje, aby pronajímatel zajistil přiměřené úpravy, například umožnil asistenční nebo speciálně vycvičené zvíře i v případě, že smlouva jinak zakazuje chov domácích zvířat. Americký ekvivalent evropského energetického štítku pro nájem bytových prostor neexistuje: jen hrstka měst vyžaduje, aby velké budovy vykazovaly údaje o energetické náročnosti, a texaská šablona Brokiku žádnou klauzuli modelující povinnost typu EPC neobsahuje.