Španělsko: přehled nájemního trhu

Španělský nájem bytů se řídí zákonem o městském nájmu (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, zákon 29/1994), který byl v posledních letech dvakrát novelizován — nařízením Real Decreto-ley 7/2019 a zákonem Ley 12/2023, zákonem o právu na bydlení. Título II, který upravuje nájem bytů, je kogentní ve prospěch nájemce: ujednání, které se od něj odchyluje v jeho neprospěch, je neplatné, pokud zákon sám výslovně takovou odchylku nepřipouští.

Hlavním rysem je povinná minimální doba trvání (prórroga obligatoria, čl. 9): nájem se automaticky prodlužuje rok po roce až na pět let, je-li pronajímatelem fyzická osoba, nebo na sedm let, je-li jím společnost — pokud se nájemce nerozhodne třicet dní před ročním výročním datem od prodloužení odstoupit, nebo pokud pronajímatel neuplatní vyhrazené právo na vlastní užívání.

• Vyklizení pro vlastní potřebu (čl. 9.3) je dostupné pouze pronajímatelům-fyzickým osobám, teprve po prvním roce, s dvouměsíční výpovědní dobou, jen pro pronajímatele nebo příbuzného v prvním stupni či manžela/manželku, kteří byt potřebují jako trvalé bydliště — a pouze pokud si toto právo pronajímatel výslovně vyhradil ve smlouvě již od počátku.
• Po dosažení pětiletého nebo sedmiletého minima se nájem nadále automaticky prodlužuje o roční období, nejvýše o další tři roky, pokud pronajímatel nepodá čtyřměsíční výpověď nebo nájemce dvouměsíční výpověď (tácita prórroga, čl. 10).
• Nájemce může odejít předčasně po šesti měsících s třicetidenní výpovědní dobou (desistimiento, čl. 11); sankce za předčasný odchod ve výši jednoho měsíčního nájemného za každý zbývající rok, poměrně krácená, platí jen tehdy, pokud se na ní strany výslovně dohodly.

Stojí za zmínku krátká, mezitím zrušená epizoda: Real Decreto-ley 8/2026 (20. března 2026) nabízel mimořádné dvouleté prodloužení pro nájmy, jejichž minimální doba podle čl. 9 měla skončit před 31. prosincem 2027, byl však zrušen usnesením ze dne 28. dubna 2026 — znovu tak platí standardní pěti/sedmiletý režim.

Povinná jistota (fianza obligatoria, čl. 36.1) činí přesně jedno měsíční nájemné za byt — nikoli rozmezí, ale přesnou částku — a pronajímatel ji musí složit u příslušného orgánu autonomního společenství, v němž se nemovitost nachází: INCASÒL v Katalánsku, Agencia de Vivienda Social v Madridském společenství, IBAVI na Baleárách, AVRA v Andalusii a obdobné orgány jinde. Jde o administrativní povinnost vůči regionu, odlišnou od fianzy, kterou skutečně platí nájemce, a nikoli o její náhradu.

• Pronajímatelé mohou navíc požadovat další záruky — bankovní záruku, dodatečnou jistotu — ale u smluv do pěti nebo sedmi let je souhrnná hodnota těchto doplňků omezena na dvě měsíční nájemné (čl. 36.5, zavedený nařízením RDL 7/2019).
• Samotná fianza během nájmu nenese žádný úrok.
• Pokud není vrácena do měsíce od vrácení klíčů, na zbývající částku začíná narůstat zákonný úrok z prodlení (čl. 36.4).

Kvůli povinné minimální době trvání znamená španělské „ukončení“ nájmu většinou spíše rozhodnutí nájemce neprodlužovat, než ukončení nájmu pronajímatelem. Po uplynutí pětiletého nebo sedmiletého minima může kterákoli strana zastavit automatickou tácita prórroga výpovědí — čtyřměsíční ze strany pronajímatele, dvouměsíční ze strany nájemce — a nájemce může odejít už po šesti měsících s třicetidenní výpovědní dobou. Jedinou skutečnou možností odchodu pronajímatele v rámci minimální doby je vyhrazené právo na vlastní užívání podle čl. 9.3, popsané výše.

• Nájemné se sjednává volně podle čl. 17.1 — Španělsko nemá obecný bodový systém ani úřadem stanovený strop nájemného — s výjimkou vyhlášené „zóny napjatého bytového trhu“ (zona de mercado residencial tensionado) podle Ley 12/2023, kde je nájemné nové smlouvy omezeno posledním účtovaným nájemným za předchozích pět let, nebo stropem referenčního cenového indexu pro velké vlastníky (grandes tenedores), s výhradou úzkých výjimek v čl. 17.6 písm. a)–d), které umožňují zvýšení až o 10 %.
• U smluv uzavřených od 26. května 2023 může sjednaná valorizační doložka odkazovat pouze na index IRAV (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), zveřejňovaný měsíčně statistickým úřadem INE — nikoli na obecný index spotřebitelských cen ani na jakýkoli jiný index.
• Náklady na správu a formalizaci smlouvy vždy nese pronajímatel podle čl. 20, bez ohledu na to, zda jde o fyzickou osobu, nebo společnost — pravidlo, které Ley 12/2023 rozšířil i na pronajímatele-fyzické osoby.

LAU neukládá zákonnou povinnost vyhotovit písemný předávací protokol, je to však standardní španělská tržní praxe — a hlavní důkaz stran ohledně stavu Vivienda. Acta de entrega zaznamenává stavy měřidel, stav nemovitosti a soupis nábytku a vybavení, podepisovaný v okamžiku předání klíčů.

Nejvíce záleží na protokolu při vystěhování: bez něj zůstává jen málo kromě slova každé ze stran, čím by se řešil spor o škody nebo odůvodnilo zadržení části fianzy.

Španělské právo v tomto ohledu nic nevyžaduje a žádný rejstřík kopii neuchovává — dokument existuje výhradně mezi pronajímatelem a nájemcem, a právě proto ho Brokik ukládá společně se smlouvou o nájmu, místo aby ho považoval za zbytnou formalitu.

Pronajímatel musí provádět opravy nezbytné k udržení bytu ve stavu způsobilém k užívání, a to bez dalšího poplatku, ledaže je škoda zaviněna samotným nájemcem (čl. 21.1). Nájemce naopak hradí drobné opravy vyplývající z běžného opotřebení při každodenním užívání (čl. 21.4).

• Nájemce musí neprodleně nahlásit vše, co musí opravit pronajímatel, ale může sám provést naléhavou opravu, aby zabránil hrozící škodě, přičemž o tom nejprve informuje pronajímatele (čl. 21.3).
• Práce měnící dispozici, přístup nebo instalace vždy vyžadují předchozí písemný souhlas pronajímatele (čl. 23).
• Nájemce se zdravotním postižením nebo starší sedmdesáti let může po písemném oznámení provést úpravy zvyšující přístupnost, pokud se nedotknou společných částí ani nesníží bezpečnost (čl. 24).
• Některé regiony — Katalánsko, Baleáry, Kanárské ostrovy, Navarra, La Rioja, Asturie, Murcie a Extremadura — navíc před pronájmem vyžadují platné cédula de habitabilidad; většina ostatních, včetně Madridu, ji nevyžaduje.