Belgie: přehled nájemního trhu

Belgie už nemá jednotný celostátní zákon o nájmu. Od šesté státní reformy v roce 2014 se nájem bytových nemovitostí řídí třemi samostatnými regionálními dekrety — vlámským Woninghuurdecreet (9. listopadu 2018), bruselským Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement a valonským dekretem z 15. března 2018 — které stojí nad federálním občanským zákoníkem jako obecným právním rámcem. To, který z nich se použije, závisí výhradně na tom, kde se nemovitost nachází, nikoli na tom, kde bydlí pronajímatel nebo nájemce.

Pokud se strany nedohodnou jinak, nájem hlavního bydliště trvá standardně devět let, uspořádaných do tří tříletých období (schéma „3/6/9“), podle podrobných pravidel každého regionu. Bez ohledu na dobu trvání musí pronajímatel bezplatně zaregistrovat smlouvu u Federální veřejné služby financí do dvou měsíců od podpisu — prostřednictvím online platformy MyRent nebo v papírové podobě. Dokud k této registraci nedojde, může nájemce od smlouvy kdykoli odstoupit, bez výpovědní lhůty a bez povinnosti náhrady.

Před jakoukoli inzercí či pronájmem nemovitosti pronajímatel také potřebuje platný průkaz EPC (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — registr, který jej vydává, i akreditovaný odborník, který musí nemovitost certifikovat, se opět liší podle regionu.

Výše jistoty, o kterou lze požádat — a způsob, jakým musí být uložena — závisí na regionu, v němž se nemovitost nachází. Flandry umožňují až trojnásobek nájemného (Woninghuurdecreet, čl. 37); Brusel ji omezuje na dvojnásobek bez ohledu na zvolenou formu, po reformě účinné od 1. listopadu 2024 — ani bankovní záruka rozložená v čase nesmí přesáhnout dva měsíce; Valonsko ji stejným způsobem omezuje na dva měsíce od 1. června 2023.

Ve všech regionech nesmí peníze putovat přímo pronajímateli. Nájemce si v rámci toho, co daný region umožňuje, vybírá mezi individualizovaným blokovaným bankovním účtem na vlastní jméno, bankovní zárukou rozloženou v čase, nebo regionálním garančním fondem (jako vlámský Huurwaarborgfonds) či místním střediskem sociální pomoci OCMW/CPAS. Jistota přináší nájemci úrok, vyplácený při jejím uvolnění, a vyrovnává se až po skončení nájmu, na základě vstupního a výstupního protokolu (plaatsbeschrijving).

Strana nájemce je všude jednoduchá: tříměsíční výpovědní lhůta kdykoli. Předčasný odchod však může stát odškodnění — tři, dva nebo jeden měsíc nájemného podle toho, zda výpověď připadá na první, druhé nebo třetí tříleté období nájmu.

Pronajímatel má přesně dvě cesty, jak ukončit nájem před uplynutím devíti let, a každá funguje jinak. Ukončení z důvodu vlastního užívání je možné kdykoli, se šestiměsíční výpovědní lhůtou — pokud však má sloužit k ubytování určitých blízkých rodinných příslušníků a je podáno v prvním tříletém období, nabývá účinnosti až po jeho skončení. Ukončení kvůli renovačním pracím, nebo — v případech a za podmínek stanovených jednotlivými regiony — bez uvedení důvodu výměnou za zaplacení odškodnění, je možné pouze na konci každého tříletého období, opět se šestiměsíční výpovědní lhůtou. Přesné podmínky, lhůty a výše odškodnění se liší podle regionu a závisí na právu platném v místě, kde se nemovitost nachází.

Podrobný plaatsbeschrijving (état des lieux) není v Belgii volitelný — je povinný ve všech třech regionech na začátku nájmu bytové nemovitosti. Sepisuje jej buď společně pronajímatel a nájemce, nebo nezávislý odborník; pokud je využit odborník, náklady se rovným dílem dělí mezi obě strany podle článku 1730 § 1 starého občanského zákoníku.

Protokol se registruje spolu se smlouvou u Federální veřejné služby financí a stává se klíčovým důkazem při vyrovnání jistoty při vystěhování — výstupní plaatsbeschrijving se s ním přímo porovnává, aby se zjistilo, co (pokud vůbec něco) přesahuje běžné opotřebení.

Běžná údržba a drobné opravy jsou odpovědností nájemce, podle oficiálního seznamu, který zveřejňuje každý region (ve Flandrech příloha prováděcí vyhlášky k Woninghuurdecreet, podpořená článkem 1754 starého občanského zákoníku). Nájemce musí také mít pojištění proti požáru pokrývající alespoň jeho vlastní odpovědnost jako nájemce — požadavek podle vlámského práva (čl. 24) s obdobnými povinnostmi v Bruselu a Valonsku — a dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem o vzájemném zřeknutí se nároků nájemce této pojišťovací povinnosti nezbavuje.

Pronajímatel ze své strany udržuje instalace budovy a společné prostory v řádném a funkčním stavu. Domácí mazlíčci jsou povoleni, pokud nezpůsobují obtěžování pronajímatele nebo dalších obyvatel, nebo pokud proti nim neexistuje rozumný důvod; kouření v bytě není povoleno, pokud se strany písemně nedohodnou jinak.