Frankrike: oversikt over leiemarkedet

Franske boligleieforhold for en umøblert bolig som utgjør leietakerens hovedbolig, reguleres av leieloven av 6. juli 1989 og dens gjennomføringsforskrifter. Siden 2015 må enhver slik leiekontrakt bruke den offisielle statlige kontraktsmalen fastsatt i dekret nr. 2015-587 — en utleier kan ikke bare selv formulere ordlyden i kjerneklausulene.

Standardperioden er tre år, regnet fra avtalt startdato til avtalt sluttdato, og den fornyes automatisk (tacit reconduction) med mindre en av partene sier opp avtalen. Leietakeren kan flytte når som helst med tre måneders oppsigelsestid, forkortet til én måned i en utpekt sone med presset boligmarked (zone tendue) eller i andre tilfeller fastsatt ved lov. Utleieren kan derimot bare avslutte leieforholdet ved periodens utløp, med seks måneders oppsigelsestid og en legitim, alvorlig grunn — å gjenerverve boligen til eget bruk, selge den, eller et annet motif légitime anerkjent ved lov.

Husleien revideres én gang i året etter referanseleieindeksen (indice de référence des loyers, IRL) publisert av INSEE, dersom leiekontrakten fastsetter dette. I byer med leieregulering (encadrement des loyers) må den avtalte husleien også respektere den gjeldende leietakstbegrensede referanseleien. Avgjørende er at ingen husleierevisjon eller indeksering kan gjelde så lenge boligen har karakter F eller G på energimerkingen (DPE) — husleien forblir frosset inntil utleieren forbedrer merkingen.

Før signering må utleieren legge ved leiekontrakten et sett obligatoriske diagnoser: selve DPE-en, état des risques (erklæring om naturlige og teknologiske risikoer) og, for eldre bygninger, blyundersøkelsen CREP samt kontroll av gass- og elektrisitetsanlegg. Manglende dokumenter kan undergrave leiekontrakten.

Depositumet (dépôt de garantie) er ved lov begrenset til én måneds husleie eksklusive felleskostnader for en umøblert utleiebolig — Brokiks kontraktsmal håndhever dette taket direkte i sine klausuler. Det kan ikke brukes av leietakeren til å dekke husleie eller felleskostnader i løpet av leieperioden, og det gir ikke leietakeren renter.

Etter at leietakeren har flyttet ut, har utleieren én måned på seg til å tilbakebetale depositumet dersom utflyttingsprotokollen (état des lieux de sortie) stemmer overens med innflyttingsprotokollen, eller to måneder dersom den viser skader — regnet fra dagen nøklene leveres tilbake — fratrukket eventuelle berettigede utestående beløp. Overholdes ikke fristen, økes det gjenværende beløpet som skyldes leietakeren med 10 % av månedshusleien (eksklusive felleskostnader) for hver påbegynte måned med forsinkelse.

Oppsigelse fungerer bevisst asymmetrisk. Leietakeren kan si opp avtalen når som helst i løpet av den treårige perioden, med tre måneders oppsigelsestid som standard — forkortet til én måned i en zone tendue eller i de andre lovbestemte tilfellene (tap av arbeid, første jobb, forflytning, helsemessige grunner osv.).

Utleieren kan bare handle ved utløpet av den treårige perioden, med seks måneders oppsigelsestid og med angivelse av en av lovens legitime, alvorlige grunner: reprise (å ta boligen tilbake for å bo der selv eller huse en nær slektning), vente (salg med ledig bolig), eller et annet motif légitime, som gjentatt alvorlig kontraktsbrudd. En oppsigelse uten en av disse grunnene, eller gitt for tidlig, har ingen virkning, og leiekontrakten fornyes ved tacite reconduction.

Loven kjenner også rett og slett ugyldig enhver klausul som skulle gi utleieren rett til å kreve straffegebyr, bot eller husleieøkning ved forsinket betaling — utleierens eneste mulighet ved ubetalt husleie er den rettslige prosessen (commandement de payer, deretter den oppløsende klausulen for domstolen).

État des lieux (protokoll ved inn- og utflytting) er en obligatorisk, ikke valgfri, del av et fransk leieforhold. Den utarbeides i fellesskap («contradictoirement») og skriftlig ved overlevering av nøkler, og den beskriver boligen, dens utstyr og målerstander; den vedlegges selve leiekontrakten.

Ved utflytting utarbeides en ny état des lieux på samme måte. Sammenligning av de to dokumentene er det rettslige grunnlaget for å belaste leietakeren for skader utover normal slitasje — uten en korrekt innflyttingsprotokoll har utleieren i praksis ingen måte å bevise boligens opprinnelige tilstand på, og etter loven presumeres det at leietakeren mottok boligen i god stand.

Løpende vedlikehold og mindre reparasjoner (réparations locatives, definert ved dekret) påhviler leietakeren, som også uten opphold må melde fra til utleieren om behov for større reparasjoner. Utleieren er til gjengjeld ansvarlig for større reparasjoner og for å holde det utstyret som er oppført i leiekontrakten, i god stand.

To rettigheter er lovfestet og kan ikke fravikes ved avtale: leietakeren kan holde kjæledyr (enhver klausul som forbyr dette, er ugyldig i henhold til loven av 9. juli 1970), og det kan heller ikke innføres røykeforbud — den utleide boligen er leietakerens private hjem. Leietakeren er selvsagt fortsatt ansvarlig for eventuelle røykerelaterte skader som avdekkes ved utflyttingsprotokollen. Framleie eller overdragelse av leiekontrakten krever alltid utleierens forhåndsgodkjenning skriftlig.