Somija: īres tirgus pārskats

Somijas dzīvojamo telpu īri regulē Dzīvojamo telpu īres likums (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). Lielākā daļa tā normu ir dispozitīvas — puses var vienoties citādi, ja vien pats likums to neaizliedz —, taču vairākas īrnieku aizsardzības normas ir vienpusēji imperatīvas un nav derīgi atceļamas par sliktu īrniekam.

Īres līgums var būt uz noteiktu vai nenoteiktu laiku (§ 4). Termiņlīgums vienkārši beidzas ar termiņa iestāšanos, un uzteikums nav nepieciešams — taču pastāv iebūvēts noteikums pret apiešanu: ja tie paši izīrētājs un īrnieks vairāk nekā divas reizes pēc kārtas vienojas par termiņu, kas nepārsniedz trīs mēnešus, īre tiek uzskatīta par noslēgtu uz nenoteiktu laiku neatkarīgi no tā, kas rakstīts dokumentos.

• Īrnieks var nodot apakšīrē vai citādi nodot lietošanā līdz pusei dzīvokļa citai personai bez izīrētāja piekrišanas — pārsniedzot pusi, nepieciešama piekrišana, un tās pārkāpums ir pamats līguma izbeigšanai (§§ 17, 61).
• Somijā nav īres maksas kontroles un punktu sistēmas: īres maksa tiek brīvi noteikta saskaņā ar § 27, kas ir neparasti tirgos ar stingrāku īrnieku aizsardzības režīmu.

Apstiprināta reforma (HE/GP 33/2026), ko prezidents parakstīja 2026. gada 16. jūnijā, stājas spēkā 2026. gada 1. oktobrī. Līdz tam pilnībā piemērojami zemāk aprakstītie spēkā esošie noteikumi; no minētā datuma mainās izīrētāja uzteikuma termiņi, kaucijas atmaksas termiņš, īres maksas paaugstinājuma paziņošanas termiņš un noklusējuma smēķēšanas noteikums — tas visur šajā ceļvedī atzīmēts.

Kaucija (vakuus) kā īrnieka paša saistība nedrīkst pārsniegt trīs mēnešu īres maksu (§ 8) — noteikums par lielāku summu ir vienkārši spēkā neesošs. Atšķirībā no Šveices, Somijas likums neparedz pienākumu atvērt īpašu bloķētu kontu: derīga ir gan skaidra nauda, gan bankas galvojums, gan cita saskaņota forma.

• Šobrīd kaucijas norēķins un atmaksa notiek saprātīgā termiņā pēc īres līguma izbeigšanās, dzīvokļa nodošanas un nodošanas–pieņemšanas akta parakstīšanas, atskaitot izīrētāja pamatotus pretprasījumus.
• No 2026. gada 1. oktobra reforma ievieš stingru termiņu: izīrētājam ir jāatmaksā kaucija vai jāsniedz rakstisks paziņojums par to, kas un kāpēc tiek aizturēts, 14 dienu laikā no īres izbeigšanās un dzīvokļa nodošanas.

Par kauciju procenti netiek maksāti, ja vien puses nav vienojušās citādi.

Īres līgumam uz nenoteiktu laiku īrnieka uzteikuma termiņš vienmēr ir viens mēnesis — tas nemainās neatkarīgi no reformas. Šobrīd izīrētāja uzteikuma termiņš ir seši mēneši, ja īres attiecības uzteikuma brīdī nepārtraukti pastāvējušas vismaz gadu, pretējā gadījumā — trīs mēneši; noteikums, kas saīsina izīrētāja termiņu vai pagarina īrnieka termiņu, ir spēkā neesošs (§ 52).

No 2026. gada 1. oktobra reforma aizstāj šos termiņus: izīrētāja uzteikuma termiņš kļūst par trim mēnešiem īrei līdz diviem gadiem un četriem mēnešiem ilgākai īrei.

• Izīrētāja uzteikumu var atzīt par spēkā neesošu, ja tas skar nesamērīgu īres maksas koriģēšanu vai citādi ir nesamērīgs, ņemot vērā īrnieka apstākļus, un tam trūkst pamatota iemesla (§ 56) — tas ir atklāts standarts, nevis slēgts pamatu katalogs kā Austrijā.
• Ja uzteikums ir pretrunā ar labu īres attiecību praksi, īrnieks var prasīt pārcelšanās izmaksu un jauna mājokļa meklēšanas izmaksu segšanu, kā arī kompensāciju par radīto neērtību līdz trīs mēnešu īres maksas apmērā (§ 57).
• Būtiska, nebagatelāra īres maksas parāda esamība ļauj izīrētājam nekavējoties izbeigt (purkaa) līgumu bez uzteikuma termiņa — tieši par nemaksāšanu iepriekšējs rakstisks brīdinājums nav nepieciešams, tomēr pašam paziņojumam par līguma izbeigšanu jābūt rakstiskam un pierādāmi izsniegtam (§§ 61.–62.).

AHVL nenosaka likumisku pienākumu sagatavot rakstisku nodošanas–pieņemšanas aktu, taču tā ir Somijas tirgus standarta prakse — un pušu galvenais pierādījums par dzīvokļa stāvokli. Luovutuspöytäkirja fiksē skaitītāju rādījumus, dzīvokļa stāvokli un aprīkojumu, un to paraksta divos identiskos eksemplāros atslēgu nodošanas brīdī.

Tas vissvarīgākais ir kaucijas (vakuus) norēķina brīdī: bez tā izīrētājam praktiski nav nekā cita, izņemot savu vārdu, lai pamatotu daļas kaucijas aizturēšanu par izceļošanas brīdī konstatētajiem bojājumiem.

Neviena no versijām netiek iesniegta nekur oficiāli, taču abu pušu parakstīts eksemplārs novērš lielāko izceļošanas strīdu cēloni: domstarpības par to, kas jau bija bojāts vai nolietots, pirms īrnieks vispār saņēma atslēgas.

Dzīvoklim jāpaliek stāvoklī, kādu īrnieks var pamatoti sagaidīt, ņemot vērā tā vecumu un vietējo mājokļu fondu, ja vien nav norunāts citādi (§ 20). Īrniekam nepieciešama izīrētāja piekrišana remonta vai pārbūves darbiem — izņemot § 20 defekta novēršanai —, taču viņš vienmēr var rīkoties, lai novērstu vai ierobežotu iestājošos zaudējumu, iepriekš nejautājot.

• Īrnieks veic sīko tīrīšanu un labošanu, ko dzīvokļa uzturēšanai kārtībā prasa parasta rūpība, un nekavējoties ziņo par visu pārējo.
• Izīrētājs var nekavējoties veikt neatliekamus darbus, bet citus, netraucējošus darbus — ar 14 dienu iepriekšēju paziņojumu (§ 21).
• Šobrīd smēķēšanas aizliegums ir līguma jautājums — šis līgums pēc noklusējuma to ietver. No 2026. gada 1. oktobra reforma maina noklusējuma noteikumu: smēķēšana ir aizliegta, ja vien izīrētājs to skaidri neatļauj, un tas attiecas arī uz jau spēkā esošiem īres līgumiem.
• Mājdzīvniekiem nepieciešama izīrētāja iepriekšēja piekrišana.