Beļģija: īres tirgus pārskats

Beļģijā vairs nav vienota valsts mēroga īres likuma. Kopš sestās valsts reformas 2014. gadā dzīvojamo telpu īri regulē trīs atsevišķi reģionālie dekrēti — Flandrijas Woninghuurdecreet (2018. gada 9. novembris), Briseles Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement un Valonijas 2018. gada 15. marta dekrēts —, kas balstās uz federālo Civilkodeksu kā vispārējo tiesību pamatu. Kurš no tiem piemērojams, pilnībā ir atkarīgs no tā, kur atrodas īpašums, nevis no tā, kur dzīvo izīrētājs vai īrnieks.

Ja vien puses nevienojas citādi, galvenā mājokļa īres līgums pēc noklusējuma ir deviņi gadi, strukturēts kā trīs trīs gadu periodi (shēma „3/6/9”), saskaņā ar katra reģiona detalizētiem noteikumiem. Neatkarīgi no termiņa izīrētājam līgums bez maksas jāreģistrē Federālajā valsts finanšu dienestā divu mēnešu laikā pēc parakstīšanas — izmantojot tiešsaistes platformu MyRent vai papīra formā. Kamēr šī reģistrācija nav notikusi, īrnieks var jebkurā brīdī atteikties no līguma, bez iepriekšēja paziņojuma un bez kompensācijas.

Pirms īpašuma reklamēšanas vai izīrēšanas izīrētājam nepieciešams arī derīgs EPC sertifikāts (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — reģistrs, kas to izsniedz, un akreditētais eksperts, kuram jāsertificē īpašums, atkal ir atkarīgi no reģiona.

Cik lielu depozītu drīkst pieprasīt — un kā tas jāglabā — ir atkarīgs no īpašuma reģiona. Flandrija pieļauj līdz trīs mēnešu īres maksai (Woninghuurdecreet, 37. pants); Brisele to ierobežo līdz diviem mēnešiem neatkarīgi no izvēlētās formas, saskaņā ar reformu, kas stājās spēkā 2024. gada 1. novembrī — pat laikā sadalīts bankas galvojums nedrīkst pārsniegt divus mēnešus; Valonija to tāpat ierobežojusi līdz diviem mēnešiem kopš 2023. gada 1. jūnija.

Katrā reģionā nauda nedrīkst nonākt tieši izīrētājam. Īrnieks likumā pieļautajās robežās izvēlas starp individualizētu bloķētu bankas kontu uz sava vārda, laikā sadalītu bankas galvojumu vai reģionālo garantijas fondu (piemēram, flāmu Huurwaarborgfonds) vai vietējo sociālās palīdzības centru OCMW/CPAS. Depozītam tiek aprēķināti procenti īrnieka labā, kas tiek izmaksāti depozīta atbrīvošanas brīdī, un tas tiek norēķināts tikai pēc īres beigām, pamatojoties uz iebraukšanas un izbraukšanas plaatsbeschrijving.

Īrnieka puse visur ir vienkārša: trīs mēnešu iepriekšējs paziņojums jebkurā laikā. Tomēr priekšlaicīga izbraukšana var izmaksāt kompensāciju — trīs, divus vai vienu mēneša īres maksu atkarībā no tā, vai paziņojums iekrīt līguma pirmajā, otrajā vai trešajā trīs gadu periodā.

Izīrētājam ir tieši divi ceļi, kā izbeigt līgumu pirms deviņu gadu termiņa beigām, un katrs darbojas atšķirīgi. Izbeigšana pašam pārcelšanās nolūkā ir iespējama jebkurā brīdī, ar sešu mēnešu iepriekšēju paziņojumu — lai gan, ja tā paredzēta noteiktu tuvu ģimenes locekļu izmitināšanai un tiek iesniegta pirmajā trīs gadu periodā, tā stājas spēkā tikai pēc šī perioda beigām. Izbeigšana renovācijas darbu dēļ, vai — katra reģiona noteiktajos gadījumos un ar tā noteikumiem — bez jebkāda iemesla norādīšanas apmaiņā pret kompensācijas maksājumu, ir iespējama vienīgi katra trīs gadu perioda beigās, arī ar sešu mēnešu iepriekšēju paziņojumu. Precīzie nosacījumi, termiņi un kompensāciju apmēri atšķiras pa reģioniem, atkarībā no tā, kāds likums piemērojams īpašuma atrašanās vietā.

Detalizēts plaatsbeschrijving (état des lieux) Beļģijā nav izvēles — tas ir obligāts visos trīs reģionos dzīvojamā īres līguma sākumā. To sagatavo vai nu kopīgi izīrētājs un īrnieks, vai neatkarīgs eksperts; ja izmanto ekspertu, izmaksas saskaņā ar vecā Civilkodeksa 1730. panta 1. punktu tiek dalītas vienādi starp abām pusēm.

Protokols tiek reģistrēts kopā ar līgumu Federālajā valsts finanšu dienestā, un tas kļūst par galveno pierādījumu, norēķinoties par depozītu izbraukšanas brīdī — izbraukšanas plaatsbeschrijving tiek tieši salīdzināts ar to, lai noteiktu, kas, ja vispār kaut kas, pārsniedz parasto nolietojumu.

Ikdienas uzturēšana un nelieli remonti ir īrnieka atbildība, saskaņā ar oficiālo sarakstu, ko publicē katrs reģions (Flandrijā — pielikums Woninghuurdecreet izpildes dekrētam, ko papildina vecā Civilkodeksa 1754. pants). Īrniekam jābūt arī uguns apdrošināšanai, kas sedz vismaz viņa paša kā īrnieka atbildību — prasība, kas noteikta Flandrijas likumā (24. pants) ar līdzvērtīgiem pienākumiem Briselē un Valonijā —, un vienošanās starp izīrētāju un īrnieku par savstarpēju prasību atteikšanos neatbrīvo īrnieku no šī apdrošināšanas pienākuma.

Izīrētājs savukārt uztur ēkas iekārtas un koplietošanas telpas pienācīgā kārtībā un darba stāvoklī. Mājdzīvnieki ir atļauti, ja vien tie nerada traucējumus izīrētājam vai citiem iedzīvotājiem, vai nav pamatota iebilduma pret tiem; smēķēšana mājoklī nav atļauta, ja vien puses rakstiski nevienojas citādi.