Amerikas Savienotās Valstis: īres tirgus pārskats

Amerikas Savienotajās Valstīs nav federāla dzīvojamo telpu īres likuma — izīrētāja un īrnieka tiesības pilnībā nosaka katra štata likumdošana, un Brokik v1 veidne ir konfigurēta Teksasas štatam (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies”), kas izvēlēts kā vienkāršākā, izīrētājam vislabvēlīgākā atsauces jurisdikcija: bez likumā noteikta drošības naudas maksimuma, bez īres kontroles un bez štata ienākuma nodokļa. Saskaņā ar Teksasas statute of frauds (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) parakstītam rakstveida dokumentam jāapliecina tikai ilgāks par vienu gadu īres līgums — īsāku īri tehniski var noslēgt arī mutiski —, taču Brokik neatkarīgi no termiņa vienmēr sagatavo pilnu rakstveida līgumu, un notārs nav nepieciešams: elektroniskie paraksti ir spēkā saskaņā ar federālo ESIGN Act un Texas Uniform Electronic Transactions Act.

Brokik veidne abas puses identificē pēc Social Security Number (ASV personas sociālās apdrošināšanas numura; vai EIN, ja izīrētājs ir uzņēmums), precīzi apraksta īpašumu un norāda ikmēneša īres maksu, no pirmās dienas iestrādājot mehānismu par pāreju no noteikta termiņa uz ikmēneša īri, tāpēc, ja puses vienkārši ļauj līgumam turpināties pēc tā beigu datuma, nekas nav no jauna jāpārrunā no nulles.

Teksasa nenosaka likumā noteiktu drošības naudas maksimumu (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — izīrētājs un īrnieks summu nosaka brīvi, un tirgus prakse lielākajā daļā Teksasas pilsētu ir aptuveni viena mēneša īres maksa, dažkārt vairāk īrniekam ar vājāku kredītvēsturi. Drošības naudu nedrīkst uzskatīt par pēdējā mēneša īres maksu, ja vien izīrētājs tam rakstveidā nepiekrīt.

Atmaksas termiņš ir precīzs: izīrētājam jāatmaksā drošības nauda, atskaitot detalizētu sarakstu ar likumīgiem ieturējumiem, 30 dienu laikā no vēlākā no diviem notikumiem — īrnieka īpašuma nodošanas vai rakstveida pārsūtīšanas adreses sniegšanas izīrētājam (§ 92.107) —, un šīs 30 dienas nesākas, kamēr nav notikuši abi. Izīrētājs, kas drošības naudu aiztur negodprātīgi, ir atbildīgs par $100 likumā noteiktiem zaudējumiem, trīskāršu nepamatoti aizturēto summu un īrnieka pamatotiem advokāta izdevumiem (§ 92.109), tāpēc Brokik veidne drošības naudas klauzulu apvieno ar ievākšanās/izvākšanās apskates kontrolsarakstu, lai katrs ieturējums būtu dokumentēts.

Teksasas īres līgums uz noteiktu termiņu vienkārši beidzas norādītajā beigu datumā; ja puses neparaksta jaunu līgumu un izīrētājs ļauj īrniekam palikt, īre automātiski turpinās kā ikmēneša īre ar tiem pašiem nosacījumiem. Jebkura puse pēc tam var izbeigt šo ikmēneša īri ar rakstveida paziņojumu vismaz vienu pilnu īres maksājuma periodu iepriekš — parasti 30 dienas (Tex. Prop. Code § 91.001) —, un Teksasa nenosaka pamatota iemesla prasību: izīrētājam nav jānorāda iemesls, ja noteiktais termiņš jau ir beidzies.

Īres izbeigšana vienmēr ir tiesas process. Pirms forcible detainer prasības celšanas valdījuma atgūšanai izīrētājam jāsniedz īrniekam rakstveida paziņojums par izvākšanos vismaz 3 dienas iepriekš, ja vien līgumā nav noteikts garāks termiņš (Tex. Prop. Code § 24.005); tikai tiesas rīkojums ļauj izīrētājam faktiski atgūt īpašumu. Patvarīga izlikšana — atslēgu nomaiņa, komunālo pakalpojumu atslēgšana vai īrnieka mantu izņemšana bez tiesas rīkojuma — ir prettiesiska ikvienā ASV štatā, arī Teksasā.

Teksasas likums rakstveida ievākšanās/izvākšanās apskates kontrolsarakstu nenosaka kā formālu derīga līguma priekšnoteikumu, taču uz to netieši balstās gan netieši pausta dzīvošanai derīguma garantija (Tex. Prop. Code § 92.052), gan noteikumi par ieturējumiem no drošības naudas: bez parakstīta īpašuma stāvokļa un skaitītāju rādījumu ieraksta ievākšanās brīdī izīrētājam nav ticama pamata, uz kā balstīt ieturējumu izvākšanās brīdī, un īrniekam nav vienkārša veida pierādīt, ka bojājums nav radies viņa vainas dēļ.

Brokik uzskata kontrolsarakstu par standarta praksi katrai Teksasas īrei, lai gan tas nav likumā noteikts priekšnoteikums: stāvoklis, aprīkojums un skaitītāju rādījumi tiek fiksēti vienu reizi, kad īrnieks ievācas, un vēlreiz, kad viņš izvācas, katru eksemplāru parakstot abām pusēm. Tas ir vienkāršākais veids, kā izīrētājs var pamatot ieturējumu no drošības naudas saskaņā ar §§ 92.103–92.104 — un tikpat bieži arī vienkāršākais veids, kā īrnieks var atgūt visu drošības naudu.

Papildus drošības naudas un izbeigšanas noteikumiem Teksasas izīrētājam ir īss informācijas atklāšanas pienākumu saraksts, kas piemērojams papildus štata likumam. Izīrētājam jāatklāj īrniekam savs vārds un adrese vai sava pārvaldnieka vārds un adrese (Tex. Prop. Code § 92.201), kā arī — kopš 2021. gada — jebkura zināma īpašuma applūšanas vēsture vai plūdu zonas statuss (§ 92.0135). Ja īpašums celts pirms 1978. gada, federālais likums (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) pieprasa, lai izīrētājs izsniegtu EPA svina apdraudējuma brošūru, atklātu jebkuru zināmu uz svina bāzes veidotu krāsojumu vai citu apdraudējumu un lai pirms līguma parakstīšanas abas puses parakstītu Lead Warning Statement, ierakstu glabājot vismaz trīs gadus.

Federālais Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) aizliedz diskrimināciju septiņu aizsargātu pazīmju dēļ — rase, ādas krāsa, izcelsmes valsts, reliģija, dzimums, ģimenes stāvoklis un invaliditāte — un pieprasa, lai izīrētājs nodrošinātu pamatotus pielāgojumus, piemēram, atļautu asistenta vai palīgdzīvnieku pat pie politikas „bez mājdzīvniekiem”. ASV nav Eiropas energoefektivitātes sertifikāta ekvivalenta dzīvojamās telpas īres līgumam: tikai neliela daļa pilsētu pieprasa, lai lielas ēkas ziņotu par energopatēriņa salīdzinošajiem datiem, un Brokik Teksasas veidnē neviena klauzula EPC pienākumu nemodelē.