Yhdysvallat: vuokramarkkinoiden yleiskatsaus

Yhdysvalloissa ei ole liittovaltion tason asuinhuoneistojen vuokrausta koskevaa lakia — vuokraoikeus määräytyy kokonaan osavaltiokohtaisesti, ja Brokikin v1-malli on määritetty Texasin osavaltiolle (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 ”Residential Tenancies”), joka valittiin yksinkertaisimmaksi ja vuokranantajalle suotuisimmaksi vertailulainkäyttöalueeksi: ei lakisääteistä vakuuden kattoa, ei vuokrasäännöstelyä eikä osavaltion tuloveroa. Texasin Statute of Frauds -säännön (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) nojalla vain yli vuoden mittainen vuokrasuhde on osoitettava allekirjoitetulla kirjallisella asiakirjalla — lyhyempi vuokrasuhde voi teknisesti olla suullinen — mutta Brokik laatii aina täyden kirjallisen vuokrasopimuksen kestosta riippumatta, eikä notaaria tarvita: sähköiset allekirjoitukset ovat päteviä federal ESIGN Actin ja Texas Uniform Electronic Transactions Actin nojalla.

Brokikin malli yksilöi osapuolet Social Security Numberilla (Yhdysvalloissa käytettävä henkilötunnus, tai EIN yritysmuotoisen vuokranantajan tapauksessa), kuvaa kohteen tarkasti ja ilmoittaa kuukausivuokran siten, että siirtymä määräaikaisesta toistaiseksi voimassa olevaan on rakennettu mukaan alusta lähtien, joten mitään ei tarvitse neuvotella uudelleen tyhjästä, jos osapuolet vain antavat sopimuksen jatkua päättymispäivän yli.

Texas ei aseta lakisääteistä ylärajaa vuokravakuudelle (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — vuokranantaja ja vuokralainen sopivat summasta vapaasti, ja useimmilla Texasin suurkaupunkialueilla markkinakäytäntö on noin yhden kuukauden vuokran suuruinen, joskus enemmän, jos vuokralaisen luottotiedot ovat heikommat. Vakuutta ei saa käsitellä viimeisen kuukauden vuokrana, ellei vuokranantaja hyväksy tätä kirjallisesti.

Palautusaikataulu on tarkka: vuokranantajan on palautettava vakuus, vähennettynä eritellyllä luettelolla laillisista vähennyksistä, 30 päivän kuluessa siitä, kumpi seuraavista tapahtuu myöhemmin — vuokralainen luovuttaa kohteen tai ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti uuden osoitteensa (§ 92.107) — 30 päivän määräaika ei ala kulua ennen kuin molemmat ovat tapahtuneet. Vuokranantaja, joka pidättää vakuuden vilpillisessä mielessä, on vastuussa lakisääteisestä $100 korvauksesta, kolminkertaisesta perusteettomasti pidätetystä määrästä sekä vuokralaisen kohtuullisista asianajokuluista (§ 92.109), joten Brokikin malli yhdistää vakuuslausekkeen sisään- ja ulosmuuttotarkastuksen tarkistuslistaan, jotta jokainen vähennys jää dokumentoiduksi.

Määräaikainen texasilainen vuokrasopimus päättyy yksinkertaisesti ilmoitettuna päättymispäivänä; jos osapuolet eivät allekirjoita uutta sopimusta ja vuokranantaja antaa vuokralaisen jäädä asumaan, vuokrasuhde jatkuu automaattisesti kuukausittaisena samoin ehdoin. Kumpi tahansa osapuoli voi tämän jälkeen päättää tämän kuukausittaisen vuokrasuhteen kirjallisella irtisanomisilmoituksella, jonka pituus on vähintään yksi täysi vuokranmaksujakso — tavanomaisesti 30 päivää (Tex. Prop. Code § 91.001) — eikä Texas edellytä perusteltua syytä: vuokranantajan ei tarvitse ilmoittaa syytä, kunhan määräaikainen kausi on jo päättynyt.

Vuokrasuhteen päättäminen on aina tuomioistuinmenettely. Ennen kuin vuokranantaja voi nostaa forcible-detainer-kanteen hallinnan palauttamiseksi, hänen on annettava vuokralaiselle kirjallinen, vähintään 3 päivän muuttokehotus, ellei sopimuksessa ole sovittu pidemmästä ajasta (Tex. Prop. Code § 24.005); vain tuomioistuimen päätös antaa vuokranantajalle oikeuden todella ottaa kohde takaisin hallintaansa. Self-help eviction eli omavaltainen häätö — lukkojen vaihtaminen, sähkön tai veden katkaiseminen tai vuokralaisen omaisuuden poistaminen ilman tuomioistuimen päätöstä — on laitonta jokaisessa Yhdysvaltain osavaltiossa, Texas mukaan lukien.

Texasin laki ei tee kirjallisesta sisään- ja ulosmuuttotarkastuksen tarkistuslistasta pätevän vuokrasopimuksen muodollista edellytystä, mutta asumiskelpoisuuden implisiittinen takuu (Tex. Prop. Code § 92.052) ja vakuuden vähennyksiä koskevat säännöt nojaavat siihen välillisesti: ilman allekirjoitettua merkintää kohteen kunnosta ja mittarilukemista sisäänmuuton yhteydessä vuokranantajalla ei ole luotettavaa vertailukohtaa, jolla perustella vähennys ulosmuutossa, eikä vuokralaisella ole helppoa tapaa osoittaa, ettei vahinko ollut hänen aiheuttamansa.

Brokik käsittelee tarkistuslistaa vakiokäytäntönä jokaisessa texasilaisessa vuokrasuhteessa, vaikka se ei ole lakisääteinen edellytys: kunto, kalusteet ja mittarilukemat kirjataan kerran vuokralaisen muuttaessa sisään ja uudelleen hänen muuttaessaan pois, kumpikin kappale molempien osapuolten allekirjoittamana. Se on vuokranantajalle yksinkertaisesti helpoin tapa saada vakuuden vähennys pitämään §§ 92.103–92.104:n nojalla — ja aivan yhtä usein vuokralaiselle helpoin tapa saada koko vakuus takaisin.

Vakuutta ja päättämistä koskevien sääntöjen lisäksi texasilaisella vuokranantajalla on lyhyt lista tiedonantovelvollisuuksia, jotka täydentävät osavaltion lakia. Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle oma nimensä ja osoitteensa, tai isännöitsijänsä vastaavat tiedot (Tex. Prop. Code § 92.201), sekä — vuodesta 2021 lähtien — kaikki tiedossa oleva tulvahistoria tai kohteen sijainti tulvariskialueella (§ 92.0135). Jos kohde on rakennettu ennen vuotta 1978, liittovaltion laki (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A) edellyttää, että vuokranantaja luovuttaa EPA:n lyijyvaaraesitteen, ilmoittaa tiedossa olevasta lyijymaalista tai muusta lyijyriskistä ja huolehtii, että molemmat osapuolet allekirjoittavat Lead Warning Statement -asiakirjan ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, ja säilyttää asiakirjan vähintään kolme vuotta.

Liittovaltion Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) kieltää syrjinnän seitsemällä suojatulla perusteella — rotu, ihonväri, kansallinen alkuperä, uskonto, sukupuoli, perheasema ja vammaisuus — ja edellyttää, että vuokranantaja tekee kohtuulliset mukautukset, kuten sallii avustaja- tai palveluseläimen pitämisen, vaikka kohteessa olisi muuten lemmikkikielto. Yhdysvalloissa ei ole eurooppalaista energiatehokkuustodistusta vastaavaa vaatimusta asuinhuoneiston vuokrasopimukselle: vain harvat kaupungit edellyttävät suurilta rakennuksilta energiankulutuksen vertailutietojen raportointia, eikä Brokikin texasilaisessa mallissa ole lauseketta, joka mallintaisi eurooppalaisen energiatodistuksen kaltaista velvoitetta.