Suomi: vuokramarkkinoiden yleiskatsaus

Suomen asuinhuoneistojen vuokrausta sääntelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995, AHVL). Suurin osa siitä on tahdonvaltaista oikeutta — osapuolet voivat sopia toisin, ellei laki itse kiellä sitä — mutta osa vuokralaista suojaavista säännöksistä on yksipuolisesti pakottavia, eikä niistä voida pätevästi poiketa vuokralaisen vahingoksi.

Vuokrasopimus on joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva (§ 4). Määräaikainen vuokrasopimus päättyy yksinkertaisesti määräajan päättyessä ilman irtisanomista — mutta mukana on sisäänrakennettu kiertämisenestosääntö: jos sama vuokranantaja ja vuokralainen sopivat useammin kuin kahdesti peräkkäin enintään kolmen kuukauden määräaikaisesta vuokrasopimuksesta, vuokrasopimusta pidetään toistaiseksi voimassa olevana asiakirjoista riippumatta.

• Vuokralainen saa vuokrata edelleen tai muutoin luovuttaa asumiskäyttöön enintään puolet asunnosta toiselle henkilölle kysymättä vuokranantajalta — puolet ylittävä osuus edellyttää suostumusta, ja sen rikkominen on irtisanomisperuste (§§ 17, 61).
• Suomessa ei ole vuokrasääntelyä eikä pisteytysjärjestelmää: vuokra sovitaan vapaasti § 27:n nojalla, mikä on poikkeuksellista tiukemman vuokralaissuojan markkinoiden joukossa.

Vahvistettu uudistus (HE/GP 33/2026), jonka tasavallan presidentti vahvisti 16. kesäkuuta 2026, tulee voimaan 1. lokakuuta 2026. Siihen asti alla kuvatut nykyiset säännöt ovat täysimääräisesti voimassa; tuosta päivästä alkaen muuttuvat vuokranantajan irtisanomisajat, vakuuden palautuksen määräaika, vuokrankorotuksen ilmoitusaika sekä tupakoinnin oletussääntö — kaikki nämä on merkitty erikseen läpi tämän oppaan.

Vakuus on rajattu kolmeen kuukausivuokraan vuokralaisen omana sitoumuksena (§ 8) — tätä suurempaa summaa koskeva ehto on suoraan mitätön. Toisin kuin Sveitsissä, Suomen laki ei edellytä erillistä lukittua tiliä: käteinen, pankkitakaus tai muu sovittu muoto käyvät kaikki.

• Nykyisin vakuuden tilitys ja vapauttaminen tapahtuvat kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun vuokrasuhde on päättynyt, asunto on palautettu ja luovutuspöytäkirja on allekirjoitettu, vähennettynä vuokranantajan perustelluilla vastavaatimuksilla.
• 1. lokakuuta 2026 alkaen uudistus lisää ehdottoman määräajan: vuokranantajan on palautettava vakuus tai ilmoitettava kirjallisesti, mitä pidätetään ja miksi, 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä ja asunnon palauttamisesta.

Vakuudelle ei makseta korkoa, elleivät osapuolet sovi toisin.

Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa vuokralaisen irtisanomisaika on aina yksi kuukausi — tämä ei muutu, uudistuksesta riippumatta. Nykyisin vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden irtisanomishetkellä, muutoin kolme kuukautta; ehto, joka lyhentää vuokranantajan irtisanomisaikaa tai pidentää vuokralaisen irtisanomisaikaa, on mitätön (§ 52).

1. lokakuuta 2026 alkaen uudistus korvaa nämä ajat: vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta enintään kaksi vuotta kestäneessä vuokrasuhteessa ja neljä kuukautta sitä pidemmässä.

• Vuokranantajan irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos se koskee kohtuutonta vuokrankorotusta tai on muutoin kohtuuton vuokralaisen olosuhteet huomioiden eikä siihen ole perusteltua syytä (§ 56) — avoin harkintaperuste, ei Itävallan tapaan suljettu perusteluettelo.
• Jos irtisanominen on vastoin hyvää vuokratapaa, vuokralainen voi vaatia muuttokuluja, uuden asunnon etsimisestä aiheutuneita kuluja sekä enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa korvausta haitasta (§ 57).
• Olennainen, ei-vähäinen vuokrarästi oikeuttaa vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen välittömin vaikutuksin ilman irtisanomisaikaa lainkaan — nimenomaan maksulaiminlyönnin osalta ei edellytetä etukäteistä kirjallista huomautusta, mutta itse purkuilmoitus on toimitettava kirjallisesti ja todistettavasti (§§ 61-62).

AHVL ei aseta lakisääteistä velvollisuutta laatia kirjallista luovutuspöytäkirjaa, mutta se on vakiintunut suomalainen markkinakäytäntö — ja osapuolten tärkein todiste asunnon kunnosta. Luovutuspöytäkirjaan merkitään mittarien lukemat, asunnon kunto ja sen kalusteet, ja se allekirjoitetaan kahtena samansisältöisenä kappaleena avainten vaihtaessa omistajaa.

Se on tärkein vakuutta tilitettäessä: ilman sitä vuokranantajalla on oman sanansa lisäksi vähän, millä perustella vakuuden osan pidättämistä muuttopäivänä havaitusta vahingosta.

Kumpaakaan versiota ei toimiteta minnekään viranomaiselle, mutta molempien osapuolten allekirjoittama kappale poistaa suurimman muuttoon liittyvien riitojen lähteen: erimielisyyden siitä, mikä oli jo rikki tai kulunut ennen kuin vuokralainen sai avaimet.

Asunnon on pysyttävä kunnossa, jota vuokralainen voi kohtuudella odottaa sen iän ja paikallisen asuntokannan perusteella, ellei toisin sovita (§ 20). Vuokralainen tarvitsee vuokranantajan suostumuksen korjaus- tai muutostöihin — paitsi § 20:n mukaisen vian korjaamiseen — mutta voi aina toimia estääkseen tai rajoittaakseen uhkaavan vahingon kysymättä ensin lupaa.

• Vuokralainen hoitaa pienet siivous- ja korjaustyöt, jotka tavanomainen huolellisuus pitäisi asunnon kunnossa, ja hänen on viipymättä ilmoitettava kaikesta tätä laajemmasta.
• Vuokranantaja saa tehdä välttämättömät työt heti ja muut, häiriötä aiheuttamattomat työt 14 päivän ilmoitusajalla (§ 21).
• Nykyisin tupakointikielto on sopimusasia — tämä sopimus sisältää sellaisen oletuksena. 1. lokakuuta 2026 alkaen uudistus kääntää lain mukaisen olettaman: tupakointi on kielletty, ellei vuokranantaja nimenomaisesti suostu siihen, ja tämä koskee myös jo käynnissä olevia vuokrasuhteita.
• Lemmikit edellyttävät vuokranantajan etukäteistä suostumusta.