Šveits: üürituru ülevaade

Šveits reguleerib üürisuhteid föderaalselt: Võlaõigusseadus (Obligationenrecht, OR) art. 253 jj kohaldub identselt igas kantonis — Austria astmelise MRG-süsteemi vastet ei ole. Mis erineb kantoniti, on menetlus: milliseid ametlikke vorme nõutakse ja kuidas on koosseisuline kohaliku lepitusorgan.

Tähtajaline üürileping lõpeb lihtsalt tähtaja saabumisel ilma ülesütlemiseta (Art. 255 Abs. 2 OR); Šveitsi õigus ei kehtesta sellele seadusjärgset minimaalset ega maksimaalset kestust. Üürnik, kes soovib varakult lahkuda, ei ole siiski lõksus: ta võib pakkuda maksevõimelist, mõistlikku asendusüürnikku, kes on valmis lepingu samadel tingimustel üle võtma, ja kui üürileandja keeldub ilma mõjuva põhjuseta, vabastatakse algne üürnik lepingust (Art. 264 OR).

• Mõned kantonid — Föderaalse Eluasemebüroo 2026. aasta nimekirja kohaselt: Basel-Stadt, Bern, Fribourg, Genf, Luzern, Neuchâtel, Vaud, Zug ja Zürich — nõuavad, et üürileandja avaldaks algse üüri ametlikul kantoni vormil (Formularpflicht), reegel, mis on seotud kohaliku eluasemepuudusega.
• Allüürile andmine vajab üürileandja nõusolekut, kuid seda saab keelduda üksnes Art. 262 OR-s loetletud konkreetsetel alustel — allüüritingimuste mitteavaldamine, peamise lepinguga võrreldes ebaõiglased tingimused või üürileandjale tekkiv oluline kahju.

Üürileping on vaikimisi eluruumi jaoks; äritegevuseks kasutamine vajab üürileandja eelnevat kirjalikku nõusolekut, peegeldades sama mustrit nagu igal teisel Brokiku turul.

Eluruumi tagatisraha (Kaution) on piiratud kolme kuu üürisummaga (Art. 257e Abs. 2 OR) — see on range ülempiir, mitte juhis. See peab asuma blokeeritud kontol või pangahoiusel, mis on ainuüksi üürniku enda nimel; üürileandja ei tohi seda seaduslikult suunata läbi oma erakonto.

• Kontolt teenitud intress kuulub üürnikule ja lisatakse tagatisrahale.
• Kui üürileandja ei esita nõuet — sissenõudmismenetluse (Betreibung) või kohtuhagi kaudu — ühe aasta jooksul pärast üürilepingu lõppemist, peab pank üürniku taotlusel vabastama kogu tagatisraha koos intressiga üürnikule (Art. 257e Abs. 3 OR).
• Arveldamine toimub pärast üürilepingu lõppemist, korteri tagastamist ja üleandmisakti allkirjastamist, millest on maha arvatud kõik õiguspärased vastunõuded.

See blokeeritud konto nõue on üks teravamaid erinevusi naaberturgudest: näiteks Soomes ei ole samal eesmärgil üldse vaja eraldi kontot.

Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool lõpetada kolmekuulise kirjaliku etteteatamisega tavapärase kohaliku tähtpäevani (Art. 266a koostoimes Art. 266c OR) — või, kui tavapärast tähtpäeva pole, kolmekuulise üürisuhte lõpuni. Üürileandja etteteatamine kehtib üksnes kantoni poolt heaks kiidetud ametlikul vormil; muul viisil esitatuna on see tühine (Art. 266l Abs. 2 koostoimes Art. 266o OR).

Üürnik, kes leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, võib selle 30 päeva jooksul vaidlustada kantoni lepitusorganis ja taotleda üürisuhte pikendamist eluruumi puhul kuni nelja aastani (Art. 271-273c OR). Ja kui üürileandja ja üürnik on läbinud lepitus- või kohtumenetluse üürivaidluse üle, on üürileandjal keelatud lepingut selle vaidluse tõttu lõpetada järgneva kolme aasta jooksul.

• Üür ise liigub koos avaldatud hüpoteegi baasintressimääraga (hypothekarischer Referenzzinssatz) ning üldiste kulu- ja indeksimuutustega; tõus tuleb esitada ametlikul vormil vähemalt kümme päeva enne, kui algab järgmise ülesütlemistähtpäeva etteteatamistähtaeg (Art. 269d OR), ning üürnik saab seda 30 päeva jooksul vaidlustada kui ülemäärast.
• Kui baasintressimäär langeb, võib üürnik nõuda vastavat üüri vähendamist — mehhanism toimib mõlemas suunas.
• Kvalifitseeritud maksevõlgnevus toob kaasa kirjaliku 30-päevase lisatähtaja (Nachfrist) koos ülesütlemishoiatusega; alles pärast seda kohaldub minimaalne 30-päevane etteteatamine kuu lõpuni pere- või eluruumi puhul (Art. 257d OR).

Föderaalne õigus ei kehtesta kohustust koostada kirjalik üleandmisakt, kuid Art. 267a OR nõuab, et üürnik teataks viivitamatult igast nähtavast puudusest üleandmisel — ning mitmed kantonid avaldavad ühiselt koostatud (paritätische) protokollivorme, mille on välja töötanud üürileandjate ja üürnike ühendused, kui turustandardi.

Übergabeprotokoll on peamine tõend korteri seisukorra kohta üürisuhte mõlemas otsas: see on aluseks Art. 267 OR kahjunõudele, kui korter tagastatakse halvemas seisus, kui tavapärane kulumine seletab, ning see on viide, kui Kaution arveldatakse.

Brokik hoiab allkirjastatud protokolli üürilepinguga koos just sel põhjusel: naasev üürileandja või lahkuv üürnik ei peaks kunagi pidama läbi e-kirjade kaevama, et leida see üks dokument, mida Schlichtungsbehörde tegelikult küsib.

Üürileandja kohustus hoida korter kokkulepitud kasutuseks sobivas seisukorras kestab kogu üürisuhte vältel (Art. 256 Abs. 1 OR) ja on suhteliselt kohustuslik — üürniku vastu töötav tingimus on tühine, välja arvatud juhul, kui OR ise sõnaselgelt lubab kõrvalekallet (Art. 256 Abs. 2 OR).

• Üürnik katab väikesed koristus- ja parandustööd, mida tavapärane hoolsus oleks ära hoidnud (Art. 259 OR), ning peab viivitamatult teatama kõigest muust, mis on üürileandja vastutusalas.
• Kui üürileandja ei kõrvalda kiireloomulist, teatatud puudust mõistliku aja jooksul, võib üürnik korraldada remondi ja esitada üürileandjale arve.
• Puudus, mis kahjustab korteri kasutuskõlblikkust, võib põhjendada üüri vähendamist kuni selle kõrvaldamiseni, samuti kahjuhüvitist.
• Muudatused vajavad alati üürileandja kirjalikku nõusolekut (Art. 260a OR); tavalised väikesed lemmikloomad, kes ei häiri ega kahjusta korterit, on ainus erand üldreeglist, mille kohaselt on lemmikloomade jaoks vaja nõusolekut.