Soome: üürituru ülevaade
Üüriturg
Soome: õiguslik raamistik
- Üüriturg
- 31,9% elanikkonnast üürib, sellest 20,1% turuhinnaga.
- Õiguslik raamistik
- Reguleerib eluruumide üürimise seadus (481/1995). Suurem osa sellest on tahtel põhinev õigus, millest pooled võivad kõrvale kalduda, kuid kaitsvad sätted on kohustuslikud.
- Tagatisraha
- Tagatisraha (vakuus) võib olla kõige rohkem kolme kuu üür; suurema tagatisraha kokkulepe on tühine ning eraldi blokeeritud kontot ei nõuta.
- Ülesütlemine ja lõpetamine
- Tähtajatu lepingu puhul on üürniku etteteatamistähtaeg alati üks kuu; üürileandjal kuus kuud, kui üürisuhe on kestnud aasta, muidu kolm.
- Üürikorotused
- Üür lepitakse vabalt kokku, kuid muudatus lepingu kestel vajab kokkulepitud alust, näiteks indeksiklauslit, millest teatatakse kirjalikult enne selle jõustumist.
- Tasub teada
- Kinnitatud reform jõustub 1. oktoobril 2026: üürileandja etteteatamistähtaeg muutub kolme- või neljakuuliseks, lisandub 14 päeva tagatisraha tagastamise kohustus, üürikorotusest tuleb teatada vähemalt kuu aega ette ilma tagasiulatuvuseta ning suitsetamine on vaikimisi keelatud.
- Üürileandja risk
- Praegu on režiim enamasti tahtel põhinev, kuid oktoobri 2026 reform muudab ülesütlemise, tagatisraha ja üürikorotuse teatamise reegleid, millele üürileandja tugineb.
Üürileping
Soome eluruumide üürisuhteid reguleerib Eluruumide üürimise seadus (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). Suurem osa sellest on dispositiivne õigus — pooled võivad kokku leppida teisiti, kui seadus ise ei ütle vastupidist —, kuid mõned üürnikku kaitsvad sätted on ühepoolselt kohustuslikud ega saa kehtivalt üürniku kahjuks loobuda.
Üürileping on kas tähtajaline või tähtajatu (§ 4). Tähtajaline üürileping lõpeb lihtsalt tähtaja saabumisel, ilma ülesütlemiseta — kuid sisse on ehitatud kuritarvitamisvastane reegel: kui sama üürileandja ja üürnik lepivad rohkem kui kaks korda järjest kokku kolmekuulises või lühemas tähtajas, loetakse üürileping tähtajatuks olenemata sellest, mida paberid ütlevad.
- Üürnik võib anda allüürile või muul viisil edastada kuni poole korteri kasutamise teisele isikule ilma üürileandjalt küsimata — poolest suurema osa puhul on vaja nõusolekut ja selle rikkumine on ülesütlemise alus (§§ 17, 61).
- Soomes ei ole üürikontrolli ega punktisüsteemi: üür lepitakse vabalt kokku § 27 alusel, mis on rangemate üürnikukaitse režiimidega turgude seas ebatavaline.
Kinnitatud reform (HE/GP 33/2026), mille president allkirjastas 16. juunil 2026, jõustub 1. oktoobril 2026. Kuni selle ajani kehtivad täies ulatuses allpool toodud praegused reeglid; sellest kuupäevast muutuvad üürileandja etteteatamistähtajad, tagatisraha tagastamise ajakava, üüritõusu etteteatamine ja vaikimisi suitsetamisreegel — kõik need on selles juhendis eraldi märgitud.
Tagatisraha
Tagatisraha (vakuus) on piiratud kolme kuu üürisummaga üürniku enda kohustuse ulatuses (§ 8) — mis tahes suurema summa kokkulepe on täielikult tühine. Erinevalt Šveitsist ei nõua Soome õigus eraldi blokeeritud kontot: sularaha, pangagarantii või mõni muu kokkulepitud vorm sobivad kõik.
- Praegu toimub tagatisraha arveldamine ja vabastamine mõistliku aja jooksul pärast üürilepingu lõppemist, korteri tagastamist ja üleandmisakti allkirjastamist, millest on maha arvatud üürileandja õiguspärased vastunõuded.
- Alates 1. oktoobrist 2026 lisab reform range tähtaja: üürileandja peab tagatisraha tagastama või andma kirjaliku teate selle kohta, mis kinni peetakse ja miks, 14 päeva jooksul üürilepingu lõppemisest ja korteri tagastamisest.
Tagatisrahalt intressi ei maksta, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
Ülesütlemine ja üüritõus
Tähtajatu üürilepingu puhul on üürniku etteteatamistähtaeg alati üks kuu — see ei muutu, olgu reform või mitte. Praegu on üürileandja etteteatamistähtaeg kuus kuud, kui üürisuhe on kestnud katkematult vähemalt aasta teate esitamise hetkeks, muidu kolm kuud; tingimus, mis lühendab üürileandja tähtaega või pikendab üürniku oma, on tühine (§ 52).
Alates 1. oktoobrist 2026 asendab reform need numbrid: üürileandja etteteatamistähtaeg muutub kolmeks kuuks kuni kaks aastat kestnud üürisuhte puhul ja neljaks kuuks kõige pikema puhul.
- Üürileandja ülesütlemine võidakse tunnistada kehtetuks, kui see puudutab ebamõistlikku üürikorrigeerimist või on muul viisil ebamõistlik, arvestades üürniku olukorda, ning sellel puudub õigustatud põhjus (§ 56) — see on avatud standard, mitte Austria suletud aluste kataloog.
- Kui ülesütlemine on vastuolus hea üürisuhte tavaga, võib üürnik nõuda kolimiskulusid, uue kodu leidmise kulusid ja kuni kolme kuu üüri suurust hüvitist häirituse eest (§ 57).
- Oluline, mitte vähetähtis üürivõlgnevus annab üürileandjale õiguse üürileping viivitamatult üles öelda (purkaa) ilma etteteatamistähtajata — spetsiifiliselt maksmatajätmise puhul ei ole eelnevat kirjalikku hoiatust vaja, kuigi ülesütlemisteade ise peab olema kirjalik ja tõendatavalt kätte toimetatud (§§ 61-62).
Üleandmise-vastuvõtmise akt
AHVL ei kehtesta seadusjärgset kohustust koostada kirjalik üleandmisakt, kuid see on Soome turul tavapärane praktika — ja poolte peamine tõend seisukorra kohta. Luovutuspöytäkirja fikseerib mõõdikute näidud, korteri seisukorra ja sisustuse, allkirjastatuna kahes identses eksemplaris hetkel, mil võtmed vahetavad omanikku.
See on kõige olulisem, kui vakuus arveldatakse: ilma selleta on üürileandjal peale oma sõna vähe, millega põhjendada tagatisraha osa kinnipidamist väljakolimisel avastatud kahju eest.
Kumbagi versiooni ei esitata kuhugi ametiasutusse, kuid allkirjastatud koopia mõlemal poolel kõrvaldab väljakolimisvaidluste suurima allika: eriarvamuse selle üle, mis oli katki või kulunud juba enne, kui üürnik võtmed üldse kätte sai.
Kohustused ja kommunaalteenused
Korter peab olema seisukorras, mida üürnik võib selle vanust ja kohalikku elamufondi arvestades mõistlikult eeldada, kui ei ole kokku lepitud teisiti (§ 20). Üürnik vajab remondi- või muudatustöödeks üürileandja nõusolekut — välja arvatud § 20 puuduse kõrvaldamiseks —, kuid võib alati tegutseda vahetu kahju ärahoidmiseks või piiramiseks ilma eelnevalt küsimata.
- Üürnik teeb ise väiksemaid koristus- ja parandustöid, mida tavapärane hoolsus korteri korras hoidmiseks nõuaks, ning peab viivitamatult teatama kõigest muust.
- Üürileandja võib teha vältimatuid töid viivitamatult ja muid häirimatuid töid 14-päevase etteteatamisega (§ 21).
- Praegu on suitsetamiskeeld lepingu küsimus — see leping sisaldab seda vaikimisi. Alates 1. oktoobrist 2026 pöörab reform seadusjärgse vaikeväärtuse ümber: suitsetamine on keelatud, kui üürileandja ei anna selleks selgesõnalist nõusolekut, ja see kehtib ka juba kestvate üürilepingute suhtes.
- Lemmikloomad vajavad üürileandja eelnevat nõusolekut.
Huvitavad faktid
Korduma kippuvad küsimused
Neli asja: üürileandja etteteatamistähtaeg lüheneb kolme või nelja kuuni (kuuest või kolmest kuust), üürileandjale kehtestatakse range 14-päevane tähtaeg tagatisraha tagastamiseks või kinnipidamise selgitamiseks, üüritõusu etteteatamiseks on vaja vähemalt kuud aega ilma tagasiulatuva sissenõudmiseta, ning suitsetamine muutub vaikimisi keelatuks, kui te ei anna selleks nõusolekut.
Ei — leppige sama üürnikuga kokku rohkem kui kahes järjestikuses kolmekuulises või lühemas tähtajas, ja seadus loeb üürilepingu tähtajatuks, olenemata sellest, mida leping ütleb. Reegel kehtib ainult korduvate lühikeste tähtaegade puhul sama poolte paariga; üksik lühike tähtajaline leping või erinevate üürnikega sõlmitud lepingud sellest ei mõjuta.
Ei — Soomes ei ole üürikontrolli ega punktisüsteemi, erinevalt Poolast või Saksamaast. Üür lepitakse alguses vabalt kokku; kestuse jooksul muutmiseks on vaja kokkulepitud alust, näiteks üürilepingusse kirjutatud indeksiklauslit, millest üürnikku teavitatakse kirjalikult enne selle jõustumist. Ilma sellise aluseta ei saa te lihtsalt kestuse jooksul üüri tõsta.
Kolm kuud üüri ja mitte rohkem — suurema tagatisraha tingimus on lihtsalt tühine, mitte ainult vähendatav. See võib olla sularaha, pangagarantii või muu kokkulepitud vorm; eraldi blokeeritud kontot ei nõuta, erinevalt naaberriigist Šveitsist. Ka intressi ei ole vaja maksta, kui teie ja üürnik ei lepi kokku teisiti.
Kui võlgnevus on oluline, mitte vähetähtis, saate üürilepingu viivitamatult üles öelda — etteteatamistähtaega ei ole ja spetsiifiliselt maksmatajätmise puhul ei ole eelnevat kirjalikku hoiatust vaja. Ülesütlemisteade ise peab siiski olema kirjalik ja tõendatavalt kätte toimetatud. Koostage ülesütlemisteade hoolikalt — kui kohus leiab hiljem, et võlgnevus ei olnud piisavalt oluline, võib nõuetevastaselt üles öeldud üürileping tuua kaasa üürniku kahjunõude teie vastu.
Jah, enne üürilepingu allkirjastamist — kergemate erandvormidega üürisuhete puhul, mis kestavad aasta või vähem, lähisugulaste vahel või madala üüri korral. Märgis on seotud kinnisvaraga, mitte üürisuhtega, seega kui teil on see korteri jaoks juba olemas, ei pea te seda iga uue üürniku jaoks selle kehtivusaja jooksul uuesti tegema.
Jah, avatud mõistlikkuse standardi alusel — kui see puudutab ebaõiglast üürikorrigeerimist või on muul viisil ebamõistlik, arvestades tema olukorda, ilma õigustatud põhjuseta, võidakse see tühistada, ning hea tavaga vastuolus olev ülesütlemine võib kaasa tuua hüvitise kuni kolme kuu üüri ulatuses. Praktikas ei jõua enamik vaidlusi selle standardini — see on olemas peamiselt selleks, et tabada ülesütlemisi, mis on selgelt suunatud üürniku väljatõrjumisele põhjustel, mida seadus muul viisil ei tunnusta.