Soome: üürituru ülevaade

Soome eluruumide üürisuhteid reguleerib Eluruumide üürimise seadus (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, AHVL). Suurem osa sellest on dispositiivne õigus — pooled võivad kokku leppida teisiti, kui seadus ise ei ütle vastupidist —, kuid mõned üürnikku kaitsvad sätted on ühepoolselt kohustuslikud ega saa kehtivalt üürniku kahjuks loobuda.

Üürileping on kas tähtajaline või tähtajatu (§ 4). Tähtajaline üürileping lõpeb lihtsalt tähtaja saabumisel, ilma ülesütlemiseta — kuid sisse on ehitatud kuritarvitamisvastane reegel: kui sama üürileandja ja üürnik lepivad rohkem kui kaks korda järjest kokku kolmekuulises või lühemas tähtajas, loetakse üürileping tähtajatuks olenemata sellest, mida paberid ütlevad.

• Üürnik võib anda allüürile või muul viisil edastada kuni poole korteri kasutamise teisele isikule ilma üürileandjalt küsimata — poolest suurema osa puhul on vaja nõusolekut ja selle rikkumine on ülesütlemise alus (§§ 17, 61).
• Soomes ei ole üürikontrolli ega punktisüsteemi: üür lepitakse vabalt kokku § 27 alusel, mis on rangemate üürnikukaitse režiimidega turgude seas ebatavaline.

Kinnitatud reform (HE/GP 33/2026), mille president allkirjastas 16. juunil 2026, jõustub 1. oktoobril 2026. Kuni selle ajani kehtivad täies ulatuses allpool toodud praegused reeglid; sellest kuupäevast muutuvad üürileandja etteteatamistähtajad, tagatisraha tagastamise ajakava, üüritõusu etteteatamine ja vaikimisi suitsetamisreegel — kõik need on selles juhendis eraldi märgitud.

Tagatisraha (vakuus) on piiratud kolme kuu üürisummaga üürniku enda kohustuse ulatuses (§ 8) — mis tahes suurema summa kokkulepe on täielikult tühine. Erinevalt Šveitsist ei nõua Soome õigus eraldi blokeeritud kontot: sularaha, pangagarantii või mõni muu kokkulepitud vorm sobivad kõik.

• Praegu toimub tagatisraha arveldamine ja vabastamine mõistliku aja jooksul pärast üürilepingu lõppemist, korteri tagastamist ja üleandmisakti allkirjastamist, millest on maha arvatud üürileandja õiguspärased vastunõuded.
• Alates 1. oktoobrist 2026 lisab reform range tähtaja: üürileandja peab tagatisraha tagastama või andma kirjaliku teate selle kohta, mis kinni peetakse ja miks, 14 päeva jooksul üürilepingu lõppemisest ja korteri tagastamisest.

Tagatisrahalt intressi ei maksta, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

Tähtajatu üürilepingu puhul on üürniku etteteatamistähtaeg alati üks kuu — see ei muutu, olgu reform või mitte. Praegu on üürileandja etteteatamistähtaeg kuus kuud, kui üürisuhe on kestnud katkematult vähemalt aasta teate esitamise hetkeks, muidu kolm kuud; tingimus, mis lühendab üürileandja tähtaega või pikendab üürniku oma, on tühine (§ 52).

Alates 1. oktoobrist 2026 asendab reform need numbrid: üürileandja etteteatamistähtaeg muutub kolmeks kuuks kuni kaks aastat kestnud üürisuhte puhul ja neljaks kuuks kõige pikema puhul.

• Üürileandja ülesütlemine võidakse tunnistada kehtetuks, kui see puudutab ebamõistlikku üürikorrigeerimist või on muul viisil ebamõistlik, arvestades üürniku olukorda, ning sellel puudub õigustatud põhjus (§ 56) — see on avatud standard, mitte Austria suletud aluste kataloog.
• Kui ülesütlemine on vastuolus hea üürisuhte tavaga, võib üürnik nõuda kolimiskulusid, uue kodu leidmise kulusid ja kuni kolme kuu üüri suurust hüvitist häirituse eest (§ 57).
• Oluline, mitte vähetähtis üürivõlgnevus annab üürileandjale õiguse üürileping viivitamatult üles öelda (purkaa) ilma etteteatamistähtajata — spetsiifiliselt maksmatajätmise puhul ei ole eelnevat kirjalikku hoiatust vaja, kuigi ülesütlemisteade ise peab olema kirjalik ja tõendatavalt kätte toimetatud (§§ 61-62).

AHVL ei kehtesta seadusjärgset kohustust koostada kirjalik üleandmisakt, kuid see on Soome turul tavapärane praktika — ja poolte peamine tõend seisukorra kohta. Luovutuspöytäkirja fikseerib arvestite näidud, korteri seisukorra ja sisustuse, allkirjastatuna kahes identses eksemplaris hetkel, mil võtmed vahetavad omanikku.

See on kõige olulisem, kui vakuus arveldatakse: ilma selleta on üürileandjal peale oma sõna vähe, millega põhjendada tagatisraha osa kinnipidamist väljakolimisel avastatud kahju eest.

Kumbagi versiooni ei esitata kuhugi ametiasutusse, kuid allkirjastatud koopia mõlemal poolel kõrvaldab väljakolimisvaidluste suurima allika: eriarvamuse selle üle, mis oli katki või kulunud juba enne, kui üürnik võtmed üldse kätte sai.

Korter peab olema seisukorras, mida üürnik võib selle vanust ja kohalikku elamufondi arvestades mõistlikult eeldada, kui ei ole kokku lepitud teisiti (§ 20). Üürnik vajab remondi- või muudatustöödeks üürileandja nõusolekut — välja arvatud § 20 puuduse kõrvaldamiseks —, kuid võib alati tegutseda vahetu kahju ärahoidmiseks või piiramiseks ilma eelnevalt küsimata.

• Üürnik teeb ise väiksemaid koristus- ja parandustöid, mida tavapärane hoolsus korteri korras hoidmiseks nõuaks, ning peab viivitamatult teatama kõigest muust.
• Üürileandja võib teha vältimatuid töid viivitamatult ja muid häirimatuid töid 14-päevase etteteatamisega (§ 21).
• Praegu on suitsetamiskeeld lepingu küsimus — see leping sisaldab seda vaikimisi. Alates 1. oktoobrist 2026 pöörab reform seadusjärgse vaikeväärtuse ümber: suitsetamine on keelatud, kui üürileandja ei anna selleks selgesõnalist nõusolekut, ja see kehtib ka juba kestvate üürilepingute suhtes.
• Lemmikloomad vajavad üürileandja eelnevat nõusolekut.