Sloveenia: üürituru ülevaade

Sloveenia eluruumide üürilepingud alluvad Eluasemeseadusele (Stanovanjski zakon, SZ-1), kusjuures Võlaõigusseadustik (Obligacijski zakonik, OZ) täidab kõik, mida eluasemeseadus ei kata. See juhend — ja Brokiku mall — hõlmab ainult tržna najemnina, turuhinnaga üürilepinguid; mittetulunduslik, toetatud eluase (neprofitna najemnina) jaotatakse hoopis eraldi reeglistiku alusel ega kuulu siia.

Üürileping ja mis tahes allüürileping peavad olema kirjalikus vormis (art. 84(4)) — seadus ise ei kehtesta rikkumise korral tühisuse sanktsiooni, kuid see on siiski reegel, mida järgida. Lisaks sätestab art. 91 kohustusliku sisu, mis igal üürilepingul peab olema: eluruumi kirjeldus, asukoht, pindala ja ehituslik iseloom, katastritunnus, mõlema poole identifitseerivad andmed, ülesütlemise alused, üürikategooria, hoolduskohustuste jaotus, üürisumma ja maksetingimused, kõrvalkulude jaotus, kasutus- ja järelevalvereeglid, üürilepingu tähtaeg ning üleandmise kord.

• Võrreldes Austria astmelise MRG-ga või Hispaania kohustusliku viie-/seitsmeaastase põrandaga jätab Sloveenia palju rohkem poolte enda kokkuleppele — üür, tagatisraha ja isegi täiendavad ülesütlemisalused on kõik vabalt läbiräägitavad.
• Ainus range põrand: 60-päevane minimaalne etteteatamistähtaeg mõlemale poolele, koos ülalnimetatud kohustusliku kirjaliku vormi ja kohustusliku sisuga.

Üürileandja peab kohaldatava hoolduse-standardi määruse kohaselt eluruumi üle andma ja hoidma seda tavapäraseks kasutuseks sobivas seisukorras ning vastutab nii õiguslike kui ka materiaalsete puuduste eest (art. 92).

SZ-1 ei kehtesta turuhinnaga üürilepingu varščina (tagatisraha) suhtes üldse seadusjärgset ülempiiri — kolme kuu piirmäär, mida mõned allikad mainivad, kehtib ainult eraldi määruse alusel jaotatava mittetulundusliku eluaseme suhtes. Turuhinnaga üürilepingu puhul on summa ja vorm täielikult üürileandja ja üürniku kokkuleppe küsimus.

• Praktikas on kuni kolme kuu üürisumma tavapärane turupraktika — kuid miski seaduses ei sunni seda numbrit; see on läbirääkimispositsioon, mitte põrand ega lagi.
• Tagatisraha katab üürileandja võimalikud nõuded üürniku vastu tavapärast kulumist ületava kahju, üürilepingust tulenevate maksmata kohustuste või üleandmisel tuvastatud kahju eest.
• Üürnik ei tohi seda kasutada jooksva üüri või kõrvalkulude katmiseks üürisuhte kestel.
• Tagastamine toimub pärast üürilepingu lõppemist, eluruumi tagastamist ja üleandmisakti (zapisnik o primopredaji) allkirjastamist, millest on maha arvatud kõik õiguspärased vastunõuded.

Üürnik võib üürilepingu igal ajal, mis tahes põhjusel või ilma põhjuseta lõpetada 60-päevase kirjaliku etteteatamisega — põhjendust ei ole vaja (art. 102). Üürileandja põrand on tähtajatu üürilepingu puhul sama 60 päeva (art. 112) — number, mida tasub täpselt tähele panna, kuna see vähendati 90 päevalt SZ-1E muudatusega, mis jõustus 19. juunil 2021, koos sama vähendamisega üürniku etteteatamistähtajale.

Erinevalt Soome avatud mõistlikkuse testist või Austria ainult-kohtu-kaudu protsessist peab Sloveenia üürileandja ülesütlemine tuginema süülistele alustele (krivdni odpovedni razlogi) art. 103 suletud kataloogis — eluruumi tõsine kahjustamine, loata äritegevuseks kasutamine, maksmatajätmine rohkem kui 60 päeva pärast arve või lepingulist tähtaega, naabrite häirimine või kokkuleppeta muudatused või allüürile andmine — ning, välja arvatud kõige tõsisemate rikkumiste puhul, eelnev kirjalik hoiatus, mis annab üürnikule vähemalt 15 päeva probleemi lahendamiseks.

• Artikkel 105 on turuhinnaga üürilepingu tegelik paindlikkuse ventiil: see lubab üürileandjal lisada täiendavaid ülesütlemisaluseid lisaks art. 103 loetelule, kuni need on sõnaselgelt lepingusse kirjutatud — midagi, mis ei ole mittetulundusliku eluaseme puhul kättesaadav.
• Turuhinnaga üürilepingu üür on vabalt kokkuleppitud ja seda saab lepingu kestel muuta ainult mõlema poole allkirjastatud kirjaliku lisaga — puudub seadusjärgne indeks või punktisüsteem, see mehhanism kehtib ainult mittetulundusliku eluaseme suhtes.

SZ-1 ei nõua kirjalikku üleandmisakti rohkem, kui see nõuab tagatisraha ülempiiri — see on turupraktika, mitte seadus. Zapisnik o primopredaji teeb siiski kõige raskema töö, kui üürisuhe lõpeb: see fikseerib arvestite näidud, Stanovanje seisukorra ja inventuuri ning on poolte peamine tõend, kui varščina arveldatakse.

Ilma allkirjastatud aktita on üürileandjal, kes peab kinni osa tagatisrahast kahju eest, suhteliselt vähe, millele lisaks oma sõnale toetuda selle kohta, mis muutus sissekolimise ja väljakolimise vahel.

Kuna SZ-1 jätab tagatisraha summa, vormi ja isegi enamiku ülesütlemisaluste kindlaksmääramise lepingu enda hooleks, muutub protokoll üheks dokumendiks, mis seob kõik muu üürisuhte lõpus kokku — Brokik hoiab selle just sel põhjusel üürilepinguga koos.

Üürileandja vastutab eluruumi tavapäraseks kasutuseks sobivas seisukorras hoidmise eest vastavalt kohaldatavale hoolduse-standardi määrusele ning õiguslike ja materiaalsete puuduste eest (art. 92). Üürnik hooldab eluruumi ja kasutatavaid hoone osi hoolikalt ning katab väiksemad remonditööd, mis on põhjustatud tema enda hooletust kasutusest (art. 94).

• Üürnik peab viivitamatult teavitama üürileandjat kõigest, mis vajab remonti ja mis on üürileandja vastutusalas.
• Üürnik peab võimaldama üürileandjale ülevaatuseks juurdepääsu, kuid mitte rohkem kui kaks korda aastas (art. 94) — Brokiku turgude seas ebatavaliselt spetsiifiline piirmäär.
• Muudatused vajavad alati üürileandja eelnevat kirjalikku nõusolekut (art. 96) — välja arvatud see, et üürileandja ei saa keelduda moderniseerimist tüüpi parendusest, mille eest maksab üürnik; kohus saab nõusoleku asendada, kui sellest siiski keeldutakse (art. 97).
• Kehtiv energiamärgis (energetska izkaznica) tuleb üürnikule näidata hiljemalt aasta või pikema üürilepingu allkirjastamise ajaks, vastavalt Energiatõhususe seadusele (ZURE).