Prantsusmaa: üürituru ülevaade
Üüriturg
Prantsusmaa: õiguslik raamistik
- Üüriturg
- 38,8% elanikkonnast üürib, sellest 16,9% turuhinnaga.
- Õiguslik raamistik
- Reguleerib 1989. aasta üürimisseadus ja selle määrused. Alates 2015. aastast peab iga põhielukoha üürileping kasutama ametlikku riiklikku lepingumudelit.
- Tagatisraha
- Tagatisraha on piiratud ühe kuu üüriga sisustamata üürile (kaks kuud sisustatud puhul); bail mobilité leping ei luba tagatisraha üldse.
- Ülesütlemine ja lõpetamine
- Üürnik teatab lepingu lõpetamisest kolm kuud ette (üks kuu pingelise turuga tsoonis); üürileandja tohib lepingu üles öelda ainult tähtaja lõppedes, kuuekuulise etteteatamise ja õigustatud, mõjuva põhjusega.
- Üürikorotused
- Üüri vaadatakse üle kord aastas võrdlusüüri indeksi (IRL) alusel, kui leping seda ette näeb — kuid korotust ega indekseerimist ei kohaldata, kuni eluruumi energiamärgis on F või G.
- Tasub teada
- Energiakulukate F/G eluruumide üür on külmutatud, kuni olukord paraneb, ning encadrement des loyers piirab määratud linnades üüri taset ennast; tagatisraha hilinenud tagastamisele lisandub trahv 10% kuus.
- Üürileandja risk
- Ametliku mudeli kasutamine, üürikontrolli ja energiamärgise külmutuse järgimine on kõik kohustuslikud, üürilagede vale kohaldamise eest ähvardavad trahvid.
Üürileping
Prantsusmaa mööbleerimata, peamiseks elukohaks mõeldud eluruumi üürisuhteid reguleerib 6. juuli 1989. aasta seadus koos selle rakendusdekreetidega. Alates 2015. aastast peab iga selline üürileping kasutama dekreediga nr 2015-587 kehtestatud ametlikku riiklikku lepingumudelit — üürileandja ei saa põhiklauslite sõnastust lihtsalt ise koostada.
Tavapärane lepingu tähtaeg on kolm aastat, alates kokkulepitud alguskuupäevast kuni kokkulepitud lõppkuupäevani, ning leping pikeneb automaatselt (vaikimisi pikendamine, tacite reconduction), kui kumbki pool ei esita ülesütlemist. Üürnik võib lepingu igal ajal üles öelda kolmekuulise etteteatamisajaga, mis lüheneb üheks kuuks määratud pingelise turu tsoonis (zone tendue) või muudel seaduses sätestatud juhtudel. Üürileandja seevastu võib lepingu lõpetada üksnes selle tähtaja lõppedes, kuuekuulise etteteatamisajaga ja õiguspärasel, tõsisel põhjusel — eluruumi tagasisaamine isiklikuks kasutamiseks, selle müük või mõni muu seaduses tunnustatud motif légitime.
Üüri vaadatakse üle kord aastas vastavalt INSEE avaldatavale üüri võrdlusindeksile (indice de référence des loyers, IRL), kui leping seda ette näeb. Üürihinna reguleerimisega linnades (encadrement des loyers) peab kokkulepitud üür vastama ka kehtivale piirmääraga võrdlusüürile. Oluline on, et kui eluruumi energiamärgis (DPE) on F või G, ei tohi üüri läbivaatamist ega indekseerimist üldse rakendada — üür jääb külmutatuks, kuni üürileandja energiamärgist parandab.
Enne allkirjastamist peab üürileandja lisama lepingule kohustuslike ekspertiiside komplekti: DPE energiamärgise, état des risques'i (looduslike ja tehnoloogiliste riskide deklaratsiooni) ning vanemate hoonete puhul CREP-i pliiuuringu koos gaasi- ja elektripaigaldise kontrollidega. Puuduvad dokumendid võivad lepingu kehtivust kahjustada.
Tagatisraha
Tagatisraha (dépôt de garantie) on seadusega piiratud mööbleerimata üüri puhul ühe kuu üürile (ilma kõrvalkuludeta) — Brokiku lepingumall rakendab seda ülemmäära otse oma klauslites. Üürnik ei tohi tagatisraha kasutada üüri ega kõrvalkulude katmiseks üürisuhte kestel ning see ei kanna üürnikule intressi.
Pärast üürniku väljakolimist on üürileandjal tagatisraha tagastamiseks aega üks kuu, kui väljakolimise üleandmisakt (état des lieux de sortie) vastab sissekolimise omale, või kaks kuud, kui see näitab kahjustusi — arvestatuna võtmete tagastamise päevast, pärast põhjendatud summade mahaarvamist. Selle tähtaja ületamisel suureneb üürnikule veel võlgnetav summa 10% võrra kuuüürist (ilma kõrvalkuludeta) iga alanud viivituskuu eest.
Ülesütlemine ja üüritõus
Ülesütlemine on teadlikult asümmeetriline. Üürnik võib lepingu üles öelda igal ajal kolmeaastase tähtaja jooksul, vaikimisi kolmekuulise etteteatamisajaga — mis lüheneb üheks kuuks zone tendue's või muudel seaduses sätestatud juhtudel (töökaotus, esimene töökoht, üleviimine, tervislikud põhjused jne).
Üürileandja saab tegutseda alles kolmeaastase tähtaja lõppedes, andes kuuekuulise etteteatamisaja ja tuues välja ühe seaduses sätestatud õiguspärase, tõsise põhjuse: reprise (eluruumi tagasisaamine enda või lähisugulase elamiseks), vente (müük vabastatud eluruumina) või mõni muu motif légitime, näiteks korduv tõsine lepingurikkumine. Ülesütlemine, millel puudub selline põhjus, või mis on esitatud liiga vara, ei kehti ning leping pikeneb vaikimisi automaatselt.
Seadus muudab ka täielikult tühiseks iga klausli, mis lubaks üürileandjal hilinenud makse eest nõuda leppetrahvi, karistust või üüri tõstmist — üürileandja ainus võimalus tasumata üüri korral on kohtulik menetlus (commandement de payer ehk maksekäsk, seejärel lepingu lõpetamise klausli rakendamine kohtu kaudu).
Üleandmise-vastuvõtmise akt
État des lieux (sisse- ja väljakolimise üleandmisakt) on Prantsusmaal üürisuhte kohustuslik, mitte vabatahtlik osa. See koostatakse ühiselt ("contradictoirement") ja kirjalikult võtmete üleandmisel ning kirjeldab eluruumi, selle sisustust ja mõõdikute näite; see lisatakse üürilepingu enda juurde.
Väljakolimisel koostatakse samamoodi teine état des lieux. Kahe akti võrdlemine on õiguslik alus nõuda üürnikult hüvitist kahjustuste eest, mis ületavad normaalset kulumist — ilma nõuetekohase sissekolimisaktita ei ole üürileandjal sisuliselt võimalik tõendada eluruumi algset seisukorda ning seaduse kohaselt eeldatakse, et üürnik sai selle heas korras.
Kohustused ja kommunaalteenused
Igapäevane hooldus ja väiksemad remonditööd (réparations locatives, mis on määratletud dekreediga) lasuvad üürnikul, kes peab ka viivitamata teatama üürileandjale suurema remondi vajadusest. Üürileandja vastutab omakorda suuremate remonditööde eest ja lepingus loetletud seadmete ning sisustuse töökorras hoidmise eest.
Kaks kaitset on seadusega tagatud ja neist ei saa lepinguga loobuda: üürnik võib pidada lemmiklooma (iga seda keelav lepinguklausel on 9. juuli 1970. aasta seaduse alusel tühine) ning suitsetamiskeeldu ei saa samuti kehtestada — üüritav eluruum on üürniku eraeluline kodu. Üürnik vastutab loomulikult suitsetamisest tingitud kahjustuste eest, mis tuvastatakse väljakolimisaktis. Allüürile andmine või lepingu üleandmine nõuab alati üürileandja eelnevat kirjalikku nõusolekut.
Huvitavad faktid
Korduma kippuvad küsimused
Üürileandja saab mööbleerimata eluruumi üürilepingu lõpetada üksnes kolmeaastase tähtaja lõppedes, andes vähemalt kuuekuulise kirjaliku etteteatamisaja ning tuues välja ühe seaduses tunnustatud põhjuse — eluruumi tagasisaamine enda või pere kasutuseks, selle müük vabastatud eluruumina, või mõni muu tõsine ja õiguspärane põhjus. Ilma kehtiva põhjuseta või tähtaja lõpu akna väliselt esitatud ülesütlemisel puudub õiguslik toime ning leping lihtsalt pikeneb veel kolmeks aastaks.
Mööbleerimata eluruumi puhul on tagatisraha seadusega piiratud ühe kuu üürile, ilma kõrvalkuludeta. Mööbliga eluruumide puhul on lubatud kuni kaks kuud. Tagatisraha ei kanna üürnikule intressi ja seda ei saa kasutada üüri katmiseks üürisuhte kestel — see arveldatakse alles pärast väljakolimisakti koostamist, arvates maha põhjendatud mahaarvamised.
Ei. Kui eluruumi DPE (energiamärgis) on F või G, on üür külmutatud — kuni märgise paranemiseni ei kehti ei iga-aastane IRL-põhine läbivaatamine ega ükski indekseerimine. See on üks olulisemaid hiljutisi muudatusi Prantsuse üürilepinguõiguses ning üllatab üürileandjaid, kes eeldavad, et iga-aastane indekseerimisklausel toimib alati.
Kohustuslik ekspertiiside pakett: DPE energiamärgis, état des risques ehk looduslike ja tehnoloogiliste riskide deklaratsioon ning vanemate hoonete puhul CREP-i pliiuuring koos gaasi- ja elektripaigaldise kontrolliaruannetega. Need on seadusega nõutavad lepingu lisad; nende puudumine võib lepingu kehtivust kahjustada.
Jah — erinevalt mõnest teisest Euroopa turust, kus see on vaid hea tava, on état des lieux Prantsusmaal kohustuslik nii sisse- kui väljakolimisel. See tuleb koostada ühiselt ja kirjalikult ning sellest saab võrdlusdokument iga tagatisrahast mahaarvamise nõude puhul.
Ei. Prantsuse seaduse kohaselt on iga hilinenud makse eest leppetrahvi, karistust või üüri tõstmist ette nägev klausel algusest peale tühine. Kui üürnik jääb võlgu, on üürileandja ainus seaduslik tee formaalne kohtumenetlus — commandement de payer ehk maksekäsk, millele vajadusel järgneb lepingu lõpetamise klausli rakendamine kohtu kaudu.
Vaikimisi kolm kuud, või vaid üks kuu, kui kinnisvara asub määratud pingelise turu tsoonis (zone tendue) või üürnik vastab mõnele muule seaduses sätestatud erandile (nt töökaotus, esimene töökoht, töökohaga seotud üleviimine, tervislikud põhjused või vanus üle 65 aasta koos madala sissetulekuga).