Prantsusmaa: üürituru ülevaade

Prantsusmaa mööbleerimata, peamiseks elukohaks mõeldud eluruumi üürisuhteid reguleerib 6. juuli 1989. aasta seadus koos selle rakendusdekreetidega. Alates 2015. aastast peab iga selline üürileping kasutama dekreediga nr 2015-587 kehtestatud ametlikku riiklikku lepingumudelit — üürileandja ei saa põhiklauslite sõnastust lihtsalt ise koostada.

Tavapärane lepingu tähtaeg on kolm aastat, alates kokkulepitud alguskuupäevast kuni kokkulepitud lõppkuupäevani, ning leping pikeneb automaatselt (vaikimisi pikendamine, tacite reconduction), kui kumbki pool ei esita ülesütlemist. Üürnik võib lepingu igal ajal üles öelda kolmekuulise etteteatamisajaga, mis lüheneb üheks kuuks määratud pingelise turu tsoonis (zone tendue) või muudel seaduses sätestatud juhtudel. Üürileandja seevastu võib lepingu lõpetada üksnes selle tähtaja lõppedes, kuuekuulise etteteatamisajaga ja õiguspärasel, tõsisel põhjusel — eluruumi tagasisaamine isiklikuks kasutamiseks, selle müük või mõni muu seaduses tunnustatud motif légitime.

Üüri vaadatakse üle kord aastas vastavalt INSEE avaldatavale üüri võrdlusindeksile (indice de référence des loyers, IRL), kui leping seda ette näeb. Üürihinna reguleerimisega linnades (encadrement des loyers) peab kokkulepitud üür vastama ka kehtivale piirmääraga võrdlusüürile. Oluline on, et kui eluruumi energiamärgis (DPE) on F või G, ei tohi üüri läbivaatamist ega indekseerimist üldse rakendada — üür jääb külmutatuks, kuni üürileandja energiamärgist parandab.

Enne allkirjastamist peab üürileandja lisama lepingule kohustuslike ekspertiiside komplekti: DPE energiamärgise, état des risques'i (looduslike ja tehnoloogiliste riskide deklaratsiooni) ning vanemate hoonete puhul CREP-i pliiuuringu koos gaasi- ja elektripaigaldise kontrollidega. Puuduvad dokumendid võivad lepingu kehtivust kahjustada.

Tagatisraha (dépôt de garantie) on seadusega piiratud mööbleerimata üüri puhul ühe kuu üürile (ilma kõrvalkuludeta) — Brokiku lepingumall rakendab seda ülemmäära otse oma klauslites. Üürnik ei tohi tagatisraha kasutada üüri ega kõrvalkulude katmiseks üürisuhte kestel ning see ei kanna üürnikule intressi.

Pärast üürniku väljakolimist on üürileandjal tagatisraha tagastamiseks aega üks kuu, kui väljakolimise üleandmisakt (état des lieux de sortie) vastab sissekolimise omale, või kaks kuud, kui see näitab kahjustusi — arvestatuna võtmete tagastamise päevast, pärast põhjendatud summade mahaarvamist. Selle tähtaja ületamisel suureneb üürnikule veel võlgnetav summa 10% võrra kuuüürist (ilma kõrvalkuludeta) iga alanud viivituskuu eest.

Ülesütlemine on teadlikult asümmeetriline. Üürnik võib lepingu üles öelda igal ajal kolmeaastase tähtaja jooksul, vaikimisi kolmekuulise etteteatamisajaga — mis lüheneb üheks kuuks zone tendue's või muudel seaduses sätestatud juhtudel (töökaotus, esimene töökoht, üleviimine, tervislikud põhjused jne).

Üürileandja saab tegutseda alles kolmeaastase tähtaja lõppedes, andes kuuekuulise etteteatamisaja ja tuues välja ühe seaduses sätestatud õiguspärase, tõsise põhjuse: reprise (eluruumi tagasisaamine enda või lähisugulase elamiseks), vente (müük vabastatud eluruumina) või mõni muu motif légitime, näiteks korduv tõsine lepingurikkumine. Ülesütlemine, millel puudub selline põhjus, või mis on esitatud liiga vara, ei kehti ning leping pikeneb vaikimisi automaatselt.

Seadus muudab ka täielikult tühiseks iga klausli, mis lubaks üürileandjal hilinenud makse eest nõuda leppetrahvi, karistust või üüri tõstmist — üürileandja ainus võimalus tasumata üüri korral on kohtulik menetlus (commandement de payer ehk maksekäsk, seejärel lepingu lõpetamise klausli rakendamine kohtu kaudu).

État des lieux (sisse- ja väljakolimise üleandmisakt) on Prantsusmaal üürisuhte kohustuslik, mitte vabatahtlik osa. See koostatakse ühiselt ("contradictoirement") ja kirjalikult võtmete üleandmisel ning kirjeldab eluruumi, selle sisustust ja arvestite näite; see lisatakse üürilepingu enda juurde.

Väljakolimisel koostatakse samamoodi teine état des lieux. Kahe akti võrdlemine on õiguslik alus nõuda üürnikult hüvitist kahjustuste eest, mis ületavad normaalset kulumist — ilma nõuetekohase sissekolimisaktita ei ole üürileandjal sisuliselt võimalik tõendada eluruumi algset seisukorda ning seaduse kohaselt eeldatakse, et üürnik sai selle heas korras.

Igapäevane hooldus ja väiksemad remonditööd (réparations locatives, mis on määratletud dekreediga) lasuvad üürnikul, kes peab ka viivitamata teatama üürileandjale suurema remondi vajadusest. Üürileandja vastutab omakorda suuremate remonditööde eest ja lepingus loetletud seadmete ning sisustuse töökorras hoidmise eest.

Kaks kaitset on seadusega tagatud ja neist ei saa lepinguga loobuda: üürnik võib pidada lemmiklooma (iga seda keelav lepinguklausel on 9. juuli 1970. aasta seaduse alusel tühine) ning suitsetamiskeeldu ei saa samuti kehtestada — üüritav eluruum on üürniku eraeluline kodu. Üürnik vastutab loomulikult suitsetamisest tingitud kahjustuste eest, mis tuvastatakse väljakolimisaktis. Allüürile andmine või lepingu üleandmine nõuab alati üürileandja eelnevat kirjalikku nõusolekut.