Ameerika Ühendriigid: üürituru ülevaade

Ameerika Ühendriikides ei ole föderaalset eluruumi üürimise seadust — üürileandja ja üürniku vahelist õigust reguleerib täielikult iga osariik eraldi ning Brokiku v1 mall on seadistatud Texase osariigi jaoks (Texas Property Code, Title 8, Chapter 92 „Residential Tenancies”), mis on valitud kui lihtsaim ja üürileandjale kõige soodsam võrdlusjurisdiktsioon: seadusest tulenevat tagatisraha ülempiiri ei ole, üürikontrolli ei ole ja osariigi tulumaksu ei ole. Texase statute of frauds sätte kohaselt (Tex. Bus. & Com. Code § 26.01) peab allkirjastatud kirjalik dokument tõendama ainult üle ühe aasta kestvat üürilepingut — lühema üürisuhte võib tehniliselt sõlmida ka suuliselt —, kuid Brokik koostab kestusest sõltumata alati täieliku kirjaliku lepingu ning notarit ei ole vaja: e-allkirjad kehtivad föderaalse ESIGN Act ja Texas Uniform Electronic Transactions Act alusel.

Brokiku mall tuvastab pooled Social Security Number järgi (USA isikukood; või EIN, kui üürileandja on ettevõte), kirjeldab kinnisvara täpselt ning märgib kuu üürisumma koos alates esimesest päevast sisse ehitatud tähtajalisest üürilepingust tähtajatuks muutumise mehhanismiga, nii et kui pooled lihtsalt lasevad lepingul kehtida üle selle lõppkuupäeva, ei pea midagi nullist uuesti läbi rääkima.

Texas ei kehtesta tagatisrahale seadusest tulenevat ülempiiri (Tex. Prop. Code §§ 92.101–92.109) — üürileandja ja üürnik lepivad summas kokku vabalt, ning turutava enamikus Texase linnapiirkondades on umbes ühe kuu üür, mõnikord rohkem, kui üürniku krediidiajalugu on nõrgem. Tagatisraha ei tohi käsitleda viimase kuu üürina, kui üürileandja pole selleks kirjalikult nõustunud.

Tagastamise tähtaeg on täpne: üürileandja peab tagatisraha, millest on maha arvatud detailne loetelu seaduslikest mahaarvamistest, tagastama 30 päeva jooksul alates hilisemast kahest sündmusest — üürniku poolt vara üleandmisest või kirjaliku edastusaadressi esitamisest üürileandjale (§ 92.107) — 30 päeva ei hakka kulgema enne, kui mõlemad on toimunud. Üürileandja, kes peab tagatisraha kinni pahauskselt, vastutab $100 suuruse seadusjärgse kahjuhüvitise, kolmekordse alusetult kinnipeetud summa ja üürniku mõistlike advokaadikulude eest (§ 92.109), mistõttu Brokiku mall seob tagatisraha klausli sisse- ja väljakolimise ülevaatuse kontroll-lehega, et iga mahaarvamine oleks dokumenteeritud.

Texase tähtajaline üürileping lõpeb lihtsalt selles märgitud lõppkuupäeval; kui pooled uut lepingut ei sõlmi ja üürileandja lubab üürnikul jääda, jätkub üürisuhe automaatselt tähtajatuna samadel tingimustel. Kumbki pool võib seejärel selle tähtajatu üürisuhte lõpetada kirjaliku etteteatamisega, mis on vähemalt üks täielik üüriperiood — tavapäraselt 30 päeva (Tex. Prop. Code § 91.001) —, ning Texas ei nõua mõjuvat põhjust: üürileandja ei pea põhjust esitama, kui tähtajaline periood on juba lõppenud.

Üürisuhte lõpetamine on alati kohtumenetlus. Enne forcible detainer hagi esitamist valduse tagasisaamiseks peab üürileandja andma üürnikule kirjaliku väljakolimisteate vähemalt 3 päeva ette, kui lepingus ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (Tex. Prop. Code § 24.005); ainult kohtumäärus lubab üürileandjal vara tegelikult tagasi võtta. Omavoliline väljatõstmine — lukkude vahetamine, kommunaalteenuste katkestamine või üürniku asjade eemaldamine ilma kohtumääruseta — on ebaseaduslik igas USA osariigis, sealhulgas Texases.

Texase õigus ei sea kirjalikku sisse- ja väljakolimise ülevaatuse kontroll-lehte kehtiva üürilepingu formaalseks tingimuseks, kuid nii kaudne elamiskõlblikkuse tagatis (Tex. Prop. Code § 92.052) kui ka tagatisraha mahaarvamise reeglid toetuvad sellele kaudselt: ilma allkirjastatud kirjaliku ülestähenduseta vara seisukorra ja kommunaalarvestite näitude kohta sissekolimisel puudub üürileandjal usaldusväärne lähtepunkt, mille alusel väljakolimisel mahaarvamist põhjendada, ning üürnikul puudub lihtne viis tõendada, et kahjustus ei tulnud tema käest.

Brokik käsitleb kontroll-lehte iga Texase üürisuhte standardpraktikana, kuigi see ei ole seadusjärgne eeltingimus: seisukord, sisustus ja arvestite näidud fikseeritakse üks kord üürniku sissekolimisel ja uuesti tema väljakolimisel, mõlemad pooled allkirjastavad iga koopia. See on üürileandjale kõige lihtsam viis muuta tagatisraha mahaarvamine kehtivaks §§ 92.103–92.104 alusel — ja sama sageli on see ka üürnikule kõige lihtsam viis kogu tagatisraha tagasi saada.

Lisaks tagatisraha ja lõpetamise reeglitele on Texase üürileandjal lühike nimekiri teavitamiskohustusi, mis kehtivad lisaks osariigi õigusele. Üürileandja peab avaldama üürnikule oma nime ja aadressi või oma haldava esindaja nime ja aadressi (Tex. Prop. Code § 92.201) ning — alates 2021. aastast — mis tahes teadaoleva üleujutuste ajaloo või kinnisvara üleujutusala staatuse (§ 92.0135). Kui kinnisvara on ehitatud enne 1978. aastat, nõuab föderaalne õigus (42 U.S.C. § 4852d, 24 CFR Part 35 Subpart A), et üürileandja annaks üle EPA plii-ohu brošüüri, avaldaks mis tahes teadaoleva pliipõhise värvi või muu ohu ning et mõlemad pooled allkirjastaksid enne üürilepingu allkirjastamist dokumendi Lead Warning Statement, säilitades sellekohase dokumendi vähemalt kolm aastat.

Föderaalne Fair Housing Act (42 U.S.C. §§ 3601–3619) keelab diskrimineerimise seitsmel kaitstud alusel — rass, nahavärv, rahvuslik päritolu, usutunnistus, sugu, perekonnaseis ja puue — ning nõuab, et üürileandja teeks mõistlikke kohandusi, näiteks lubaks abistaja- või teenistuslooma isegi lemmikloomavaba poliitika kehtides. USA-l puudub Euroopa energiamärgise vaste eluruumi üürilepingu jaoks: ainult käputäis linnu nõuab, et suured hooned esitaksid energiakasutuse võrdlusandmeid, ning Brokiku Texase mallis ei modelleeri ükski klausel EPC-kohustust.