Spanien: overblik over lejemarkedet

Spanske boliglejemål er omfattet af byboliglejeloven (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, lov 29/1994), som er blevet omformet to gange i de senere år — ved Real Decreto-ley 7/2019 og ved Ley 12/2023, loven om ret til bolig. Título II, der dækker boliglejemål, er præceptiv til fordel for lejeren: et vilkår, der fraviger den til skade for lejeren, er ugyldigt, medmindre loven selv udtrykkeligt tillader fravigelsen.

Den mest fremtrædende regel er den obligatoriske minimumsperiode (prórroga obligatoria, art. 9): en lejekontrakt forlænges automatisk, år for år, op til fem år, når udlejeren er en fysisk person, eller syv år, når det er et selskab — medmindre lejeren fravælger dette tredive dage før en årlig forfaldsdato, eller udlejeren gør brug af en forbeholdt ret til eget brug.

• Genindtræden til eget brug (art. 9.3) er kun tilgængelig for udlejere, der er fysiske personer, først efter det første år, med to måneders varsel, kun når udlejeren selv eller en slægtning i første led eller en ægtefælle har behov for boligen som fast bopæl — og kun hvis det udtrykkeligt var forbeholdt i kontrakten fra starten.
• Når minimumsperioden på fem eller syv år er nået, fortsætter lejekontrakten med automatisk at blive fornyet i årlige perioder i op til tre år mere, medmindre udlejeren giver fire måneders varsel eller lejeren to måneders varsel (tácita prórroga, art. 10).
• En lejer kan fraflytte tidligt efter seks måneder med tredive dages varsel (desistimiento, art. 11); en bod for tidlig fraflytning på en måneds leje pr. resterende år, forholdsmæssigt beregnet, gælder kun, hvis parterne udtrykkeligt har aftalt det.

Et kort, siden ophævet kapitel er værd at kende til: Real Decreto-ley 8/2026 (20. marts 2026) tilbød en ekstraordinær toårig forlængelse for lejemål, hvis minimumsperiode efter art. 9 skulle udløbe før den 31. december 2027, men den blev ophævet ved en resolution af 28. april 2026 — den almindelige fem-/syvårige ordning gælder igen uden den.

Det obligatoriske depositum (fianza obligatoria, art. 36.1) udgør præcis én måneds leje for en bolig — ikke et interval, men et præcist beløb — og udlejeren skal deponere det hos det kompetente organ i den autonome region, hvor ejendommen ligger: INCASÒL i Catalonien, Agencia de Vivienda Social i regionen Madrid, IBAVI på Baleariske Øer, AVRA i Andalusien og tilsvarende andre steder. Dette er en administrativ pligt over for regionen, adskilt fra — og ikke en erstatning for — den fianza, som lejeren rent faktisk betaler.

• Udlejere kan kræve yderligere sikkerhed oveni — en bankgaranti, et ekstra depositum — men for kontrakter på op til fem eller syv år er den samlede værdi af disse ekstra sikkerheder begrænset til to måneders leje (art. 36.5, indført ved RDL 7/2019).
• Selve fianzaen forrentes ikke i løbet af lejeperioden.
• Hvis den ikke tilbagebetales inden for en måned efter aflevering af nøglerne, begynder restbeløbet at forrentes med lovbestemt rente (art. 36.4).

På grund af den obligatoriske minimumsperiode betyder spansk "opsigelse" for det meste, at lejeren beslutter ikke at forny, snarere end at udlejeren bringer lejemålet til ophør. Efter minimumsperioden på fem eller syv år kan begge parter standse den automatiske tácita prórroga med varsel — fire måneder for udlejeren, to for lejeren — og lejeren kan allerede fraflytte efter seks måneder med tredive dages varsel. Udlejerens eneste reelle udgangsmulighed inden for minimumsperioden er den forbeholdte grund om eget brug i art. 9.3, beskrevet ovenfor.

• Lejen aftales frit i henhold til art. 17.1 — Spanien har hverken et generelt pointbaseret system eller et myndighedsfastsat lejeloft — bortset fra i en erklæret "zona de mercado residencial tensionado" (anspændt boligmarkedszone) i henhold til Ley 12/2023, hvor en ny kontrakts leje er begrænset af den sidst opkrævede leje i de foregående fem år, eller af et loft baseret på et referenceprisindeks for store udlejere (grandes tenedores), med forbehold for snævre undtagelser i art. 17.6 litra a)-d), som tillader en forhøjelse på op til 10%.
• For kontrakter fra og med 26. maj 2023 må en aftalt lejereguleringsklausul kun henvise til IRAV-indekset (índice de referencia para la actualización anual de rentas de vivienda), som offentliggøres månedligt af INE — ikke det generelle forbrugerprisindeks (CPI) eller noget andet indeks.
• Udgifter til forvaltning og formalisering af kontrakten påhviler altid udlejeren i henhold til art. 20, uanset om denne er en privatperson eller et selskab — en regel, som Ley 12/2023 også udvidede til at omfatte private udlejere.

LAU pålægger ingen lovbestemt pligt til at udarbejde en skriftlig overtagelsesprotokol, men det er standard spansk markedspraksis — og parternes vigtigste bevis for Viviendas stand. Acta de entrega registrerer aflæsning af målere, ejendommens stand samt en fortegnelse over møbler og udstyr, underskrevet på det tidspunkt, hvor nøglerne skifter hænder.

Den betyder mest ved fraflytning: uden den er der kun lidt andet end hver parts eget ord til at afgøre en tvist om skader eller begrunde tilbageholdelse af en del af fianzaen.

Intet i spansk ret kræver den, og intet register opbevarer en kopi — den findes udelukkende mellem udlejer og lejer, hvilket er præcis grunden til, at Brokik opbevarer den sammen med lejekontrakten i stedet for at behandle den som en overflødig formalitet.

Udlejeren skal udføre de reparationer, der er nødvendige for at holde boligen anvendelig, uden ekstra betaling, medmindre skaden skyldes lejerens egen skyld (art. 21.1). Lejeren dækker til gengæld de mindre reparationer, som almindeligt slid fra daglig brug kræver (art. 21.4).

• Lejeren skal straks give besked om alt, som udlejeren skal reparere, men kan selv udføre hastende reparationer for at undgå overhængende skade, efter først at have underrettet udlejeren (art. 21.3).
• Arbejder, der ændrer planløsning, adgangsforhold eller installationer, kræver altid udlejerens forudgående skriftlige samtykke (art. 23).
• En lejer med handicap eller over 70 år kan udføre tilgængelighedstilpasninger efter skriftlig meddelelse, så længe de ikke berører fælles bygningsdele eller forringer sikkerheden (art. 24).
• Nogle regioner — Catalonien, Baleariske Øer, De Kanariske Øer, Navarra, La Rioja, Asturien, Murcia og Extremadura — kræver desuden en gyldig cédula de habitabilidad før udlejning; de fleste andre, herunder Madrid, gør ikke.