Østrig: overblik over lejemarkedet

Et østrigsk boliglejemål hviler på to lag af lov: de generelle aftaleretlige regler om udlejning af fast ejendom i civillovbogen (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, ABGB §§ 1090 ff.) og, hvor den finder anvendelse, lejeloven (Mietrechtsgesetz, MRG). Hvilket lag der regulerer en given lejlighed, afhænger udelukkende af bygningen, ikke af parternes ønsker.

MRG opdeles i tre niveauer. Fuld anvendelse (Vollanwendung) omfatter bygninger med mere end to selvstændige udlejnings- eller erhvervsenheder, hvis byggetilladelse er ældre end 1. juli 1953, samt subsidierede nybyggerier — her gælder de lukkede regler for huslejefastsættelse (Richtwert eller Kategoriemietzins), udlejerens lovpligtige vedligeholdelsespligt og hele opsigelsesbeskyttelseskataloget. Delvis anvendelse (Teilanwendung) omfatter bygninger med mere end to enheder opført efter 30. juni 1953 uden offentlig støtte: huslejen kan forhandles frit, fordi MRG's regler for huslejefastsættelse ikke rækker så langt, men opsigelsesbeskyttelsen gælder stadig. Fuld undtagelse (Vollausnahme) — huse med én eller to enheder og højst to selvstændige boliger, for kontrakter indgået efter 31. december 2001, samt ferielejligheder — falder tilbage på den almindelige ABGB, uden huslejeloft og uden en lukket liste over opsigelsesgrunde.

• Husleje, minimumsvarighed og udlejerens vedligeholdelsespligt afhænger alle af denne klassificering.
• Siden reformen "Mietenpaket 2026" (i kraft fra 1. januar 2026) skal en tidsbegrænset lejekontrakt i den fulde eller delvise ordning løbe mindst fem år hos en erhvervsudlejer eller tre år hos en privat udlejer — kortere bliver automatisk tidsubegrænset.
• En tidsbegrænset lejekontrakt i det fuldt regulerede segment får en rabat på 25% på Richtwertmietzins (§ 16 Abs. 7 MRG).

Udlejningen skal være til beboelse, medmindre udlejeren skriftligt godkender erhvervsmæssig brug, og fremleje kræver udlejerens forudgående skriftlige samtykke.

MRG fastsætter intet lovbestemt loft for depositummet (Kaution) ved et boliglejemål — dette er et af de områder, hvor østrigsk lov overlader beløbet til forhandling. I praksis anser Højesteret (Oberster Gerichtshof) et depositum på tre til seks måneders bruttohusleje som generelt uproblematisk; noget markant højere risikerer at blive tilsidesat som stridende mod god skik i henhold til § 879 ABGB.

• Depositummet skal indsættes på en dedikeret, myndighedssikker (mündelsicher), forrentet opsparingskonto eller en tilsvarende sikker investering, der holdes klart adskilt fra udlejerens egne aktiver.
• Renterne tilhører lejeren, ikke udlejeren.
• Det må ikke bruges af lejeren til at dække løbende husleje eller driftsomkostninger i løbet af lejemålet.
• Afregning og tilbagebetaling — depositum plus påløbne renter, minus eventuelle legitime modkrav — sker inden for en rimelig tid efter lejemålets ophør, aflevering af lejligheden, og underskrivelse af overtagelsesprotokollen.

De østrigske opsigelsesregler følger den samme tredelte MRG-inddeling som alt andet. I området med fuld eller delvis anvendelse kan en lejer opsige en tidsubegrænset lejekontrakt når som helst med en måneds varsel til udgangen af en kalendermåned, givet skriftligt eller gennem domstolene; ved en tidsbegrænset lejekontrakt kan lejeren tidligst træde ud efter et år, med tre måneders varsel.

Udlejerens muligheder er langt snævrere. En udlejer kan kun bringe lejemålet til ophør gennem domstolene (gerichtliche Aufkündigung) og kun på et af grundlagene i det lukkede katalog i § 30 Abs. 2 MRG — først og fremmest kvalificeret huslejerestance trods påmindelse, alvorligt skadelig brug af lejligheden eller akut eget behov (dringender Eigenbedarf). Der findes ikke noget egentligt opsigelsesvarsel for udlejeren: selve retsprocessen er mekanismen.

• I en fuldt undtaget ejendom (Vollausnahme) gælder intet af dette — opsigelse følger i stedet de generelle ABGB-regler i §§ 1116 f., som beskytter lejeren betydeligt mindre.
• Huslejereguleringer knyttet til et indeks er begrænset fra 1. januar 2026: højst én gang om året, tidligst den 1. april, med fuld gennemslag af forbrugerprisindekset op til 3% og kun halvdelen af enhver overskydende del derover — plus yderligere lofter på 1% for 2026 og 2% for 2027 i det fuldt regulerede segment.

Hverken MRG eller ABGB forpligter en udlejer til at udarbejde en formel overtagelsesprotokol, men det er standard østrigsk markedspraksis — og i praksis det stærkeste enkeltstående bevis, nogen af parterne har. Übergabeprotokoll registrerer målerstande, lejlighedens stand og dens inventar, og underskrives af begge parter i to identiske eksemplarer, ét til hver.

Den har reel juridisk vægt ved begge ender af lejemålet: ved fraflytning er den målestokken for ethvert erstatningskrav efter § 1111 ABGB ud over almindelig slitage, og den er den primære reference, når Kaution afregnes og tilbagebetales.

Dokumentet indgives ikke til nogen myndighed — det forbliver mellem udlejer og lejer — men Brokik opbevarer det sammen med lejekontrakten, så begge parter kan finde det frem, i det øjeblik en tvist om depositum eller et erstatningskrav opstår, måneder eller år efter indflytning.

I den fulde eller delvise MRG-ordning er udlejerens vedligeholdelsespligt i henhold til § 3 MRG bindende og kan ikke indskrænkes til skade for lejeren: den omfatter bygningens fællesarealer og enhver alvorlig, sundhedsfarlig mangel, også inde i den udlejede enhed. I en fuldt undtaget ejendom gælder i stedet den lettere generelle pligt i § 1096 ABGB.

• Lejeren dækker daglig rengøring og den mindre vedligeholdelse, der er nødvendig for at holde lejligheden i uændret stand, og skal straks gøre opmærksom på alt mere alvorligt.
• Hvis udlejeren ikke handler rettidigt efter at være blevet underrettet, kan lejeren arrangere akutte, uopsættelige reparationer og fakturere udlejeren.
• Strukturelle ændringer og enhver indgriben i vand-, kloak- eller elledninger, der løber under pudsen, kræver altid udlejerens forudgående skriftlige samtykke.
• Rygeforbud og forbud mod kæledyr uden samtykke er standardklausuler.