Belgien: overblik over lejemarkedet

Belgien har ikke længere én samlet national lejelov. Siden den sjette statsreform i 2014 er boligudlejning reguleret af tre separate regionale dekreter — det flamske Woninghuurdecreet (9. november 2018), det bruxelske Wetboek van Huisvesting / Code bruxellois du Logement, og det vallonske dekret af 15. marts 2018 — der ligger oven på den føderale civillovbog som en generel retlig baggrund. Hvilket dekret der finder anvendelse, afhænger udelukkende af, hvor ejendommen ligger, ikke af hvor udlejer eller lejer bor.

Medmindre parterne aftaler andet, er standardperioden for et lejemål vedrørende primær bopæl ni år, struktureret som tre treårige perioder (mønsteret „3/6/9”), i henhold til hver regions egne detaljerede regler. Uanset perioden skal udlejer gratis registrere kontrakten hos den føderale offentlige tjeneste for finans (Federal Public Service Finance) inden for to måneder efter underskrift — via onlineplatformen MyRent eller på papir. Indtil denne registrering finder sted, kan lejer forlade kontrakten når som helst, uden varsel og uden at skylde erstatning.

Før udlejer overhovedet annoncerer eller udlejer ejendommen, skal denne også have et gyldigt EPC (energieprestatiecertificaat / certificat PEB) — det register, der udsteder det, og den akkrediterede ekspert, der skal certificere ejendommen, afhænger igen af regionen.

Hvor stort et depositum du kan kræve — og hvordan det skal opbevares — afhænger af den region, ejendommen ligger i. Flandern tillader op til tre måneders leje (Woninghuurdecreet, art. 37); Bruxelles begrænser det til to måneder uanset den valgte form, efter en reform, der trådte i kraft 1. november 2024 — selv en bankgaranti spredt over tid kan stadig ikke overstige to måneder; Vallonien har på samme måde begrænset det til to måneder siden 1. juni 2023.

I hver region kan pengene ikke overdrages direkte til udlejer. Lejer vælger, inden for hvad den pågældende region tillader, mellem en individualiseret spærret bankkonto i eget navn, en bankgaranti spredt over tid, eller den regionale garantifond (såsom det flamske Huurwaarborgfonds) eller det lokale socialcenter OCMW/CPAS. Depositummet forrentes til fordel for lejer, udbetalt når depositummet frigives, og det afregnes først efter lejemålets ophør, på baggrund af ind- og udflytningsprotokollerne (plaatsbeschrijving).

Lejers side er enkel overalt: tre måneders varsel når som helst. Tidlig fraflytning kan dog koste en godtgørelse — tre, to eller en måneds leje, afhængigt af om opsigelsen falder i den første, anden eller tredje treårsperiode af lejemålet.

Udlejer har præcis to muligheder for at bringe lejemålet til ophør, før de ni år er gået, og hver fungerer forskelligt. Ophør på grund af udlejers eget brug er muligt på et hvilket som helst tidspunkt, med seks måneders varsel — dog, hvis det er beregnet til at huse bestemte nære familiemedlemmer og gives i løbet af den første treårsperiode, træder det først i kraft ved periodens udløb. Ophør på grund af renoveringsarbejder, eller — i de tilfælde og på de vilkår, hver region fastsætter — helt uden angivelse af grund mod betaling af en godtgørelse, er kun muligt ved afslutningen af hver treårsperiode, igen med seks måneders varsel. De præcise betingelser, frister og godtgørelsesbeløb varierer mellem regionerne og afhænger af den lov, der gælder, hvor ejendommen ligger.

En detaljeret plaatsbeschrijving (état des lieux) er ikke valgfri i Belgien — den er obligatorisk i alle tre regioner ved starten af et boliglejemål. Den udarbejdes enten i fællesskab af udlejer og lejer eller af en uafhængig ekspert; hvis der bruges en ekspert, deles omkostningen ligeligt mellem de to parter i henhold til artikel 1730 §1 i den gamle civillovbog.

Rapporten registreres sammen med kontrakten hos den føderale offentlige tjeneste for finans, og den bliver det vigtigste bevis, når depositummet afregnes ved fraflytning — udflytningsprotokollen (plaatsbeschrijving) sammenlignes direkte med den for at fastslå, hvad der, om noget, går ud over normalt slid.

Løbende vedligeholdelse og mindre reparationer er lejers ansvar, i henhold til den officielle liste, hver region offentliggør (i Flandern bilaget til Woninghuurdecreets gennemførelsesbekendtgørelse, understøttet af artikel 1754 i den gamle civillovbog). Lejer skal også have en brandforsikring, der dækker mindst lejers eget ansvar som lejer — et krav i henhold til flamsk lov (art. 24) med tilsvarende forpligtelser i Bruxelles og Vallonien — og en aftale mellem udlejer og lejer om gensidigt at give afkald på regreskrav fritager ikke lejer fra denne forsikringspligt.

Udlejer holder for sin del bygningens installationer og fælles faciliteter behørigt vedligeholdt og i funktionsdygtig stand. Kæledyr er tilladt, medmindre de forårsager gener for udlejer eller andre beboere, eller der er en rimelig grund imod dem; rygning er ikke tilladt i boligen, medmindre parterne skriftligt aftaler andet.