Jaunais Horvātijas īres likums 2026: kas jāzina ārvalstu izīrētājiem

Jaunais Horvātijas īres likums 2026: kas jāzina ārvalstu izīrētājiem

Ja jums pieder izīrējams dzīvoklis Horvātijas piekrastē vai Zagrebā, tuvojas nozīmīgas tiesību normu izmaiņas. 2026. gada 31. jūlijā Horvātijas Telpiskās plānošanas, būvniecības un valsts īpašuma ministrija (MPGI) iepazīstināja ar jaunā Mājokļu īres likuma (Zakon o najmu stanova) projektu un nodeva to sabiedriskajai apspriešanai. Deklarētais mērķis ir lielāka tiesiskā noteiktība gan izīrētājiem, gan īrniekiem, kā arī tāda īres tirgus sakārtošana, kas gadiem ilgi daļēji darbojies neformāli.

Ir svarīgi precīzi zināt, kādā stadijā process pašlaik atrodas: tas ir likumprojekts sabiedriskajā apspriešanā, nevis jau pieņemts likums. Galīgais teksts, ko pieņems Horvātijas parlaments (Saboras), detaļās vēl var mainīties. Tomēr reformas virziens jau ir skaidrs, un tas ievieš pienākumus, kuriem izīrētājiem — vai nu viņi dzīvo Horvātijā, vai pārvalda īri attālināti — vajadzētu sākt gatavoties jau tagad.

Īres maksas paaugstinājuma griesti, piesaistīti Horvātijas nekustamā īpašuma cenu indeksam

Saskaņā ar projektu esošā līguma īres maksu varētu paaugstināt ne biežāk kā reizi 12 mēnešos. Paaugstinājuma augšējā robeža būtu piesaistīta dzīvojamā nekustamā īpašuma cenu procentuālajam pieaugumam iepriekšējā gadā saskaņā ar Horvātijas Statistikas biroja (Državni zavod za statistiku, DZS) datiem — nevis vispārējai inflācijai, bet konkrēti nekustamā īpašuma cenu indeksam. Līguma nosacījums, kas pieļautu biežākus vai lielākus paaugstinājumus, būtu spēkā neesošs — izīrētājs uz to nevarētu atsaukties pat tad, ja īrnieks to būtu parakstījis.

Rakstisks brīdinājums 30 dienas pirms jebkura paaugstinājuma

Par katru īres maksas paaugstinājumu īrniekam būtu jāpaziņo rakstiski vismaz 30 dienas pirms tā stāšanās spēkā. Publicētajos materiālos nav noteikta konkrēta paziņojuma juridiskā forma, taču rakstisks pierādījums — e-pasts ar izlasīšanas apstiprinājumu vai ierakstīta vēstule — joprojām ir drošākais veids, kā vēlāk pierādīt termiņa ievērošanu. Jau tagad ir vērts sākt fiksēt katra īres maksas paaugstinājuma paziņojuma datumu un summu.

Obligāta īres līguma notariāla apstiprināšana

Viena no nozīmīgākajām izmaiņām ir prasība, ka jaunie īres līgumi jāsagatavo kā notariāls akts un jāapstiprina (jāsolemnizē) pie zvērināta notāra. Ieguvums izīrētājam ir tāds, ka šāds līgums kļūst tieši izpildāms — maksājumu kavējuma vai izlikšanas nepieciešamības gadījumā procesu var uzsākt bez ilgstoša tiesas procesa. Projektā pagaidām nav precizēts, kā notāra izmaksas tiktu sadalītas starp izīrētāju un īrnieku — to ir vērts noskaidrot pēc galīgā teksta publicēšanas vai iepriekš vienoties līgumā.

Uzteikuma termiņi un citi paziņotie noteikumi

Projekts arī padara stingrākus noteikumus par īres izbeigšanu. Īrnieks varētu uzteikt līgumu, nenorādot iemeslu, ar 60 dienu uzteikuma termiņu. Ja izīrētājs uzsaka līgumu īrnieka pārkāpuma dēļ (piemēram, nemaksāšanas), viņam vispirms būtu jānosūta rakstisks brīdinājums ar 15 dienu termiņu situācijas labošanai, pēc tam vēl vismaz 30 papildu dienas izbraukšanai. Uzteikumam bez īrnieka vainas būtu nepieciešams vismaz 6 mēnešu brīdinājuma termiņš — gads, ja īre ilgusi vairāk par 5 gadiem, plus papildu 6 mēneši, ja dzīvoklī dzīvo bērns. Ar līgumu šos termiņus varētu saīsināt, bet ne mazāk par 3 mēnešiem. Projektā minētas arī izīrētāja tiesības apskatīt dzīvokli divreiz gadā ar iepriekšēju brīdinājumu (ja līgumā nav noteikts citādi), kā arī drošības nauda līdz vienas mēneša īres maksas apmēram.

Kas vēl nav skaidrs: esošie līgumi un spēkā stāšanās datums

Publicētie materiāli skaidri nosaka notariālās apstiprināšanas pienākumu jaunajiem līgumiem, taču nepaskaidro, vai un kā pirms likuma spēkā stāšanās noslēgtie īres līgumi būtu jāatjaunina vai jāapstiprina retrospektīvi. Sabiedriskā apspriešana sākās 2026. gada 31. jūlijā; pēc tās noslēguma projekts dosies apspriešanai un pieņemšanai Saborā, un precīzs likuma spēkā stāšanās datums vēl nav zināms. Ja jums pieder īpašums Horvātijā, ir vērts sekot līdzi galīgajam likuma tekstam, nevis paļauties uz šodienas projekta detaļām kā galīgām.

Kontrolsaraksts: ko darīt jau tagad

• Pārbaudiet īres maksas paaugstinājuma nosacījumu savā pašreizējā Horvātijas īres līgumā un izvairieties no fiksēta procenta, kas varētu pārsniegt DZS nekustamā īpašuma cenu pieaugumu.
• Sāciet fiksēt katras īres maksas izmaiņas datumu un summu — vēlāk vajadzēs pierādīt 12 mēnešu intervāla un 30 dienu brīdinājuma ievērošanu.
• Sagatavojiet rakstiska paziņojuma par īres maksas paaugstinājumu veidni ar skaidri norādītu nosūtīšanas datumu.
• Sazinieties ar notāru Horvātijā, lai noskaidrotu līguma apstiprināšanas procesu un aptuvenās izmaksas.
• Rūpīgi dokumentējiet iekļūšanu un izbraukšanu — digitāls nodošanas-pieņemšanas akts ievērojami atvieglo dzīvokļa stāvokļa pierādīšanu.
• Izmantojiet rīku, kas automātiski seko īres summām un termiņiem — Brokik funkcija nomas norēķini un maksājumi visu uztur sakārtotu bez manuālām tabulām.

Jaunais Horvātijas īres likums vēl atrodas sabiedriskajā apspriešanā, taču tā virziens — stingrāki griesti īres maksas paaugstinājumiem, obligāts rakstisks brīdinājums un notariāli apstiprināti līgumi — līdz pieņemšanai, visticamāk, būtiski nemainīsies. Izīrētāji, kuri jau tagad sakārto dokumentāciju, īres maksas izmaiņu uzskaiti un saziņu ar īrniekiem, jaunajā sistēmā iekļūs bez pārsteigumiem.

Piezīme: aprakstītie noteikumi balstīti uz likumprojektu, ko Horvātijas Telpiskās plānošanas, būvniecības un valsts īpašuma ministrija iepazīstināja 2026. gada 31. jūlijā un nodeva sabiedriskajai apspriešanai; Sabora galīgi pieņemtais teksts var atšķirties. Raksts ir informatīvs un nav uzskatāms par juridisku konsultāciju. Individuālos gadījumos konsultējieties ar juristu.