Horvaatia uus üüriseadus 2026: mida välismaised üürileandjad peavad teadma

Horvaatia uus üüriseadus 2026: mida välismaised üürileandjad peavad teadma

Kui sulle kuulub üürikorter Horvaatia rannikul või Zagrebis, ootab ees oluline seadusemuudatus. 31. juulil 2026 esitles Horvaatia ruumilise planeerimise, ehituse ja riigivara ministeerium (MPGI) uue eluruumide üürimise seaduse (Zakon o najmu stanova) eelnõu ja saatis selle avalikule konsultatsioonile. Eesmärk on seletuskirja kohaselt suurem õiguskindlus nii üürileandjatele kui üürnikele ning üürituru formaliseerimine, mis on aastaid osaliselt mitteametlikult toiminud.

Tasub olla täpne selle osas, mis staadiumis asi on: tegemist on avalikul konsultatsioonil oleva seaduseelnõuga, mitte juba vastu võetud seadusega. Lõplik tekst, mille Horvaatia parlament (Sabor) vastu võtab, võib detailides veel muutuda. Sellegipoolest on reformi suund juba selge ning see toob kaasa kohustusi, milleks üürileandjad — olgu nad Horvaatias elavad või kaugelt üüri haldavad — peaksid juba nüüd valmistuma.

Üüritõusu ülempiir seotud Horvaatia kinnisvarahinnaindeksiga

Eelnõu kohaselt saaks olemasoleva lepingu üüri tõsta kõige rohkem üks kord iga 12 kuu jooksul. Tõusu ülempiir seotakse eelmise aasta eluasemekinnisvara hindade protsentuaalse kasvuga vastavalt Horvaatia statistikaameti (Državni zavod za statistiku, DZS) andmetele — mitte üldise inflatsiooniga, vaid konkreetselt kinnisvarahinnaindeksiga. Lepinguklausel, mis lubaks sagedasemaid või suuremaid tõuse, oleks tühine — üürileandja ei saaks sellele tugineda isegi siis, kui üürnik on selle allkirjastanud.

Kirjalik etteteatamine 30 päeva enne tõusu

Igast üüritõusust tuleks üürnikule kirjalikult teatada vähemalt 30 päeva enne selle jõustumist. Avaldatud materjalid ei täpsusta teate konkreetset õiguslikku vormi, kuid kirjalik jälg — kättesaamiskinnitusega e-kiri või tähitud kiri — jääb kindlaimaks viisiks hiljem tähtajast kinnipidamist tõendada. Juba praegu tasub hakata märkima üles iga üüritõusu teate kuupäeva ja summat.

Kohustuslik notariaalne kinnitus üürilepingule

Üks olulisemaid muudatusi on nõue, et uued üürilepingud tuleb koostada notariaalse aktina ja notar peab need kinnitama (solemniseerima). Üürileandja jaoks on kasu selles, et selline leping muutub otse täidetavaks — maksmatajätmise või väljatõstmisvajaduse korral saab menetlust alustada ilma pikaajalise kohtuprotsessita. Eelnõu ei täpsusta veel, kuidas notaritasu üürileandja ja üürniku vahel jaotub — seda tasub täpsustada lõpliku teksti avaldamisel või kokku leppida ette lepingus.

Ülesütlemistähtajad ja muud väljakuulutatud reeglid

Eelnõu karmistab ka üürilepingu lõpetamise reegleid. Üürnik saaks lepingu üles öelda põhjust esitamata 60-päevase etteteatamisajaga. Kui üürileandja ütleb lepingu üles üürniku rikkumise tõttu (nt maksmatajätmise), peab ta kõigepealt saatma kirjaliku hoiatuse koos 15-päevase parandustähtajaga ning seejärel andma vähemalt veel 30 päeva korteri vabastamiseks. Üürniku süüta ülesütlemine eeldaks vähemalt 6-kuulist etteteatamisaega — aastane, kui üürisuhe on kestnud üle 5 aasta, pluss veel 6 kuud, kui korteris elab laps. Lepinguga saaks neid tähtaegu lühendada, kuid mitte alla 3 kuu. Eelnõu mainib ka üürileandja õigust korterit kaks korda aastas ette teatades kontrollida (kui lepingus pole teisiti kokku lepitud) ning tagatisraha kuni ühe kuu üüri ulatuses.

Mis on veel selgusetu: olemasolevad lepingud ja jõustumiskuupäev

Avaldatud materjalid on uute lepingute notariaalse kinnituskohustuse osas selged, kuid ei täpsusta, kas ja kuidas peaks enne seaduse jõustumist sõlmitud üürilepinguid uuendama või tagantjärele kinnitama. Avalik konsultatsioon algas 31. juulil 2026; pärast selle lõppu läheb eelnõu Sabori aruteluks ja vastuvõtmiseks ning täpne jõustumiskuupäev pole veel teada. Kui sul on Horvaatias kinnisvara, tasub jälgida lõplikku seadusteksti, mitte eeldada, et tänased eelnõu detailid on lõplikud.

Kontrollnimekiri: mida teha juba praegu

• Vaata üle üüritõusuklausel oma praeguses Horvaatia üürilepingus ja väldi fikseeritud protsenti, mis võiks ületada DZS kinnisvarahindade kasvu.
• Hakka jälgima iga üürimuutuse kuupäeva ja summat — pead hiljem tõendama 12-kuulise vahe ja 30-päevase etteteatamisaja järgimist.
• Valmista ette üüritõusu kirjaliku teate mall, milles on selge saatmiskuupäev.
• Võta ühendust Horvaatia notariga, et uurida lepingu notariaalse kinnitamise protsessi ja eeldatavat maksumust.
• Dokumenteeri sisse- ja väljakolimine hoolikalt — digitaalne üleandmis-vastuvõtuakt muudab korteri seisukorra tõendamise palju lihtsamaks.
• Kasuta tööriista, mis jälgib üürisummasid ja tähtaegu automaatselt — Brokiku funktsioon üürimaksed ja arveldused hoiab kõik korras ilma käsitsi tabeliteta.

Horvaatia uus üüriseadus on veel avalikul konsultatsioonil, kuid selle suund — selgem üüritõusu ülempiir, kohustuslik kirjalik etteteatamine ja notariaalselt kinnitatud lepingud — tõenäoliselt vastuvõtmiseni põhimõtteliselt ei muutu. Üürileandjad, kes korrastavad juba nüüd oma dokumendid, üürimuudatuste kirjapaneku ja suhtluse üürnikega, sisenevad uude süsteemi ilma üllatusteta.

Märkus: kirjeldatud sätted põhinevad seaduseelnõul, mille Horvaatia ruumilise planeerimise, ehituse ja riigivara ministeerium esitles 31. juulil 2026 ja saatis avalikule konsultatsioonile; Sabori poolt lõplikult vastu võetav tekst võib erineda. See artikkel on informatiivse iseloomuga ega kujuta endast õigusnõustamist. Individuaalsete küsimuste korral konsulteeri juristiga.